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最近,根據一項調查顯示,"房價"這個詞是白領階層最關注的詞之一. 
大家都在辛苦的為了買房子,并且大部分的人努力的目標卻是一個更加痛苦的階段,那就是"房奴". 
以前不做房產,不知道.現在做了房產之后,我覺得,還是租房子比較劃的來,活的要瀟灑多了.哈哈哈. 
以上是廢話,發發牢騷而已.進入正題,現在按揭買房的人這么多,但是并沒有多少人了解按揭貸款買房中的各項政策以及計算的方法. 
今天我稍微整理了一下自己最近收集的資料,跟大家分享. 
  
一.關于貸款的政策. 
政策很多,但是我主要跟大家講一些較常見的情況. 
1.首先是,貸款額度的問題,個人第一套房子,可以貸款房子總價的70%,也就是首付總價的30%. 
   如果是二手的房子,交易之中是要產生稅的,綜合稅,個人所得稅,評估費,等等. 
   本來這些稅是由二手房交易的雙方來承擔的,(政府是希望這樣的.) 
    但是現在二手房交易的市場中,存在著這樣的潛規則,所有的稅,均是由買方承擔的,一套200萬的房子,買房要上交的稅收及各項費用,將近20多  萬,    并且這個是要在首付的時候付清的.也就是說,舉個例子,你買一套200W的二手房子,本來首付為200*30%=60萬,但是你要一次性拿出60+20(稅)=80萬以上.這個是要大家在買二手房的時候注意的問題. 
   個人的第二套房子,貸款的額度為60%.也就是首付要達到40%. 
這里有一點要提醒一下,85年以前造的房子,是無法申請到貸款的.在買老房子的時候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必須要一次性付40W,沒有任何貸款的可能. 
二,貸款年利率問題. 
2008年最新的貸款年利率如下: 
種類項目 
年利率（%） 
　一、短期貸款  
六個月以內（含六個月）6.57 
六個月至一年（含一年）7.47 
　二、中長期貸款  
一至三年（含三年）7.56 
三至五年（含五年）7.74 
五年以上7.83 
　三、貼　現  
貼現以再貼現利率為下限加點確定 

以上國家頒布的年利率標準,一般銀行現在都會給客戶一定的優惠,優惠的極限為:年利率下浮15%,例如,20年的按揭貸款,也就是5年以上的年利率為:7.83%,銀行可以給按你6.65%的利率來算. 
這個大家有個數就可以了,一般的銀行會主動提供,如果他們沒有說,你可以問一下,是否已經下浮15%. 
三,月供的類型和計算方法. 
  
月供的類型有兩種: 等額本金還款方式 和 等額本息還款方式 . 
首先說明一下,償還貸款所包含的東西. 
貸款償還總額=貸款本金+貸款利息,這個相信大家都沒有問題,就是所謂的連本帶利! 
下面解釋一下這兩種情況: 
        等額本金,通俗的說,就是每月歸還等額的本金+加上當月的利息.也就是說,把你貸款本金的總數,平分成一定的等份.份數就是你貸款的年限中的月份數.例如,你貸了20W,分20年還,那么每月的等額本金為:20萬/20年*12月.這樣每月的等額本金已經搞清楚了.然后就是每月的利息的問題,在等額本金這種方式中,每月的利息是不同的.因為月利息=當月剩余的本金*月利率.隨著你每個月償還掉一定的本金,每月剩余本金就回越來越少,所以產生的利息也會越來越少. 
等額本金月供=每月等額本金+當月利息=每月等額本金+(當月剩余的本金*月利率) 
*其中"月利率=年利率/12" 
因此,等額本金這種償還方式,每個月交的錢是不一樣的,起初的幾個月會比較高,越后面越少.直到最后一個月本金為0,利息也為0. 
         等額本息,通俗的說,就是每月償還的本金+利息是一樣的.也就是每個月償還的數目是一樣的.這個東西的計算方法就相對復雜了. 
我這里只是為大家提供一個計算公式,有興趣的朋友可以去演算一下. 
  
A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n－1]}(n為指數) 
A:每月供款 
P:供款總金額 
i: 月利率(年利/12) 
n:供款總月數(年×12) 
例:購50萬元的房子,首期三成交15萬.供35萬元20年,假設（注意要根據各銀行的實際利率套用）年利率I=6.65%,(i=6.65%/12=0.55%) 
月供款A=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元)