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大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那里的房價低，物價低。

美國房地產分兩大塊：一部分是商業地產，另一部分是住宅地產。商業地產有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業房地產只是出租，收取租金。

住宅地產就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯體公寓等，投資這類住宅地產的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資后是為出租收取租金的，或是等待漲價后再出售的。

一個是價，一個是量，買房就看價和量，價就是住宅房價，跟租房市場關系不大，房價市場沒有規定，沒人管理，就是一個純市場，而且也不是說今年只能漲2%， 明年只能漲1%，在美國完全沒有這個說法，也沒有什么限價或者限量。這個量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產市場就是靠純市場支配 的。美國從50年代到現在，50-60年間的住宅開工量，每個月都有一定的量。這里有很多周期，這個周期和經濟周期的相關度也比較高，這個就是開工量，最 高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產市場之所以步入穩定增長期，主要原因是：

一、人口穩定增長。

這個跟國際化沒有關系，美國的人口結構是不錯的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強大的，300萬人要結婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需 求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價格穩步上揚

美國房價在2005-2006年達到最高峰，然后泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經連續上漲了35個月，目前仍然在上漲之中，仍然看不 出有泡沫跡象出現，因為新房開工量不大，房價上揚速度穩健，市場步入漸漸消化次貸危機前留在市場上的房屋階段，加上美聯儲的遲遲不加息，因此現在投資美國 房地產市場仍然是有利可圖的。

現在很難再出現次貸危機了，因為美國的貸款銀行資格審核更加嚴格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首 付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機發生時，正是這些人無法償還貸款利息， 他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現在都非常嚴格了，因為現在次貸已經不存在了，美國次貸已經貸不到房了。現在美國的房地產市場延后了兩年左右到 2012年才開始反彈，就是因為所有銀行的貸款標準太高了，而且會越來越高。如果標準還是比較放松的話，美國房價早就應該反彈了。就是因為現在標準比較 高，反彈后的房地產市場算是相當規范的，也就是比較健康的，因此，次貸現在已經基本不存在了。

三、投資美國房地產必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那里 的房價低，物價低。現在美國的加州，包括整個西海岸都不錯了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達，因為很多人向往陽光地帶。大部分美國人，包 括新移民都喜歡兩個海岸不喜歡中部，因此中部地區的房價波動不大，有些房價數十年基本不變。現在的房地產投資者是經過次貸危機的大浪中優勝劣汰下來的，很 多資質不好的都已經在2008年死掉了，現在留下的都是資質相當不錯的。

房地產周期有十二年左右的周期，從現在穩健的美國房地產市場來看，在未來的三五年之內都會比較不錯。因為周期這個東西，你不用害怕美國政府說調控一下，在美國就沒有這個東西，所以只要看市場就好了。

隨著央行DQII2新政放寬了合格境內投資者境外投資市場，國人5萬美元年度購匯限額將取消，上海、天津、重慶、武漢、深圳、溫州六城美國購房將更加便捷。為幫助廣大購房者更深入地了解DQII2新政，實現資產全球配置.

因此，美國房產未來的發展前景向好。