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美國人對房貸壞賬的恐懼還沒有消散。在家庭負債首次出現正增長后，恰逢美國收緊房貸的新規1月10日開始生效。新規要求貸款機構要證明借款人有能力償還貸款。

　　然而如今房貸政策對美國房地產市場的影響變得不及以前，因為有數據表明，全款購房比例已經從金融危機前的20%升到現在的近60%。中國買家不可小覷，已成為美國樓市的第二大外國買家，而且近七成為全額現金買房。去美國買房在中國正在逐漸變得普遍。所以，即便房貸有所收緊，美國房地產的價格仍可能繼續緩慢走高，尤其學校集中的區域。

　　無疑，房貸新政對貸款利率的影響可能比房屋價格更大。2014年QE已經進入削減通道，就算美聯儲能穩定住短期利率，長期利率也不可避免地要繼續上揚。房貸利率主要都是15年至30年的長期利率，就算房貸新規沒有使貸款變得困難，也會使房貸變得更貴。

　　房價走高利率也漲

　　美國房價在2013年全年都是逐步上漲的，這個不斷上漲的數據也被看做是經濟復蘇的佐證。2013年12月底公布的當年10月的房價數據顯示，20座大城市房價指數同比增長了13.6%，這是2006年2月以來最大的增幅，9月該數據的增長值是13.3%。

　　根據標普凱斯席勒 (S&P/CS)數據，2013年10月對9月的房價環比上漲得并不多，為0.2%，是當年2月以來的最低增幅。9月環比8月的數據是0.7%。20座城市里，漲幅最高的是賭城拉斯維加斯；位列第二的是舊金山 ，上漲24.6%。

　　隨著美國房價的走高，美國的房貸利率也緩慢升高，在去年5月份美聯儲首次透露想縮減QE時，長期房貸利率的上漲變得更加明顯，30年抵押貸款利率達到4.5%。該30年房貸平均利率在2012年6月份時大約在3.75%左右。

　　惠譽認為，經濟在逐漸復蘇，2014年利率將持續走高。惠譽的研究報告顯示，“當前利率已較2012年11月歷史低點高出1%，但長期看，依然處于歷史底部。過去20年中，30年期固定利率住房抵押貸款均值為6.4%；若剔除危機后的低利率年份，該均值為7.0%。”

　　房價的上漲和利率的上升必然在一定程度上抑制房屋的成交量，去年11月的房屋成交數據也顯示了這一點。2013年11月美國成屋銷售總數年化490萬戶，小于市場預期的520萬戶，這是成屋銷售連續第三個月環比下滑，銷售量創一年來的新低。而且，去年11月的這個數據是成屋銷售近30個月以來的第一次同比下滑。

　　對于這個首次同比下滑的數據，業內有不同的看法，有經濟學家認為，銷售數據受到房貸利率上升和房價上漲的影響，同時存貨下降和收緊房貸的政策都導致了銷售下滑。但Calculated Risk公司的Bill Mcbride指出，成屋銷售下滑主要是不良房屋銷售的下滑造成的，正常房屋的銷售還是在轉好。

　　全款比例大幅提高

　　美國房地產市場有很多方面的數據，其中一次性付款比例的顯著提高值得注意。

　　根據高盛的報告，美國在金融危機之前購房時一次性付款的比例為20%左右，現在已經漲到60%左右了。一次性全款購房總讓人和投機性聯系在一起，同時中國買家也漸成一股力量。據全美房地產經紀人協會的最新報告稱，到2013年3月底之前的一年里，中國人在美購房總價值達123億美元，僅次于加拿大 ，是美國房市的第二大外國買家，其中70%的買家為現金支付。

　　2013年的這個數據可能還要高，因為去美國買房的中國買家正在變得更普遍。來自哈爾濱市的李女士是一位科研工作者，由于去美國做過訪問學者而對美國有所了解，她為了方便孩子在美就讀，已經賣掉自己在國內的房產，在美國購買了兩套公寓，這兩個公寓都在亞特蘭大市相鄰的大學城附近，既能實現孩子的居住需求，還能較容易地向外出租。

　　據李女士介紹，她購買的公寓大約60萬元人民幣一套，出租的價格每月在5000元人民幣左右，大約十幾年就能收回購房成本，這個時間比國內要短，所以自己覺得雖然美國房價已經有所上漲，但購房仍然是合適的。她的購房就是最典型的全款、現金購買。據了解，她是通過多個親友的賬戶向其美國賬戶匯款來實現將國內賣房款轉到美國。

　　學校比較多的區域確實體現出更多的房價上漲，惠譽關于加利福尼亞州的房產市場分析報告指出，加州的灣區就出現了較多的投機購房，使得該區房價產生泡沫。“全款買房比例激增，通常全款買房的投機性成分極高。越來越多的證據表明，投機性購買是導致灣區房價迅速上漲的原因。近一年來，短期買賣炒房的現象日漸明顯。”

　　新規或推升利率

　　中國買家對美國房價的認可透著樂觀，這主要是和中國大城市房價相對比形成的。但美國國內對金融危機中的房價崩盤還是心有余悸—來自房貸的壞賬加上無限的資產證券化導致了金融危機。在房價上漲、家庭負債首次出現正增長之際，美國消費者金融保護局在Dodd-rank法案的要求下，出臺了美國房貸市場的新規，新規要求貸款方要證實借款方確實可以償還房貸。為了證明這一點，貸款機構要考慮一系列因素，如借款人收入、借款人已有負債和信用記錄等。相應的貸款流程也跟著發生了改變，貸款時間可能面臨延遲。

　　這個新規已經在1月10日正式生效，新年剛過，收緊房貸的政策就出臺了，對2014年房地產市場的復蘇必然產生影響，這是美國政府部門不得不考慮的問題。在這個規定的草案公布時，最直接相關的貸款銀行和房屋公司都反饋了意見，認為改革過于嚴格，稱這會迫使貸款機構只能將錢貸給信用狀況極好的人，可能危害房地產市場剛剛起來的復蘇。

　　顯然，這個問題提到了政府最關切的方面，美國政府還是要保護逐漸復蘇的經濟，這一點從美聯儲的小心翼翼也能看得出來。任何公共管理政策，都要避免傷害還比較弱小的經濟復蘇。隨后，監管機構也放寬了法規要求，業內的悲觀預期也有所緩解。在生效版的房貸新規中，改革前幾年，任何房利美、房地美所涉及業務的貸款都屬于合格房屋貸款。于是美國消費者金融保護局的分析師Peter Carroll表示，在可預見的未來，市場上約95%的貸款都是合格房屋貸款。

　　95%這個比例顯然足夠消除市場的恐慌。新規留下的影響短期主要在發放貸款的流程上，借款方和貸款方都要準備更多的文件，來證明有能力償還貸款。

　　然而，即便這個新規對收緊貸款的作用并不巨大，但也會加重長期房貸利率進一步上漲的預期。在QE已經開始每月縮減100億美元債券購買的情況下，利率上漲是未來唯一的趨勢。即便美聯儲能夠成功地穩定短期利率，使其依舊在很低的水平，長期利率也會不可避免地逐漸上漲。這個趨勢事實上從去年5月已經開始了，在QE縮減已經行動起來之后，只能越來越明顯。

　　德意志銀行經濟學家Joe LaVorgna在接受美國財經媒體《Business Insider》關于2013年最重要的一張圖的詢問時表示，最重要的是10年期國債收益率那張曲線圖。該曲線圖顯示，這一代表長期利率的曲線已經體現出上漲。“利率走向別無選擇，一定上升。”Joe LaVorgna說。