房屋出租合同又叫房屋租賃合同，是當事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃物的協(xié)議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應適用《合同法》有關租賃合同的一般規(guī)定。 房屋出租合同合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標的物是屬于不動產的房屋，由此也帶來某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購買權，同住人享有同住權以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。
法律特征
1．房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。
2．房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。
房屋租賃合同自雙方當事人達成協(xié)議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非
實踐合同。雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權，故
租賃合同為有償合同。
房屋租賃合同
讓渡的是
租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡
房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還產生爭議。而且，租賃合同屬于
債權關系，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂
租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”
訂租賃房屋協(xié)議時應注意的問題
1、
出租房的主體資格，即簽約對方是否為房產權人（如不是房產權人則至少應擁有房產權人的相應授權），實踐中曾有人與不是產權人簽約，造成了很多不必要的麻煩；
2、租房時房屋的狀況及房屋的裝潢及隨房物品（如隨房提供的電話之類用品）應填寫仔細，以防退租時發(fā)生糾紛；
3、應對租房者是否有權轉租明確約定；
4、應明確約定
房屋修繕責任（一般均應由出租方負責）；
5、應約定出租方在收納每月房租時須出具相應的收款憑證(也可以轉賬至約定的賬號)；
6、要看清轉租給你的人和房東的租賃期,他和你簽定的合同
租賃期不可以超過他自己和房東的租賃期；
7、要看房屋是否設定了抵押權等用益物權；如有的話，
抵押權人是否允許出租，萬一抵押權實現，如何承擔責任等；
在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《
租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。
房屋租賃合同[1] 屬于
不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是
出租人將租賃物交付
承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種
承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有
房屋的所有權為由主張
合同無效，拒絕支付租金，只能要求
出租人承擔不履行合同的
違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的
租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。
由于房屋是
特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。這是
房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如
房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，
承租人可要求追究對方的
違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協(xié)商減少租金，變更合同內容。
如果
出租人交付的房屋狀況與約定不符，承租人能否用其他手段如拒交
物業(yè)管理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個
法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定。
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