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已有不止一個(gè)網(wǎng)友來(lái)問(wèn)我，這種公司可信嗎？他們開(kāi)出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金凈回報(bào)率在10%以上，如果低于這個(gè)數(shù)他們?cè)敢庋a(bǔ)上，能跟他們合作嗎？還有網(wǎng)友來(lái)問(wèn)，有公司承諾只要出資買(mǎi)下25萬(wàn)美元的房產(chǎn)，他們就包辦綠卡，有這回事么？

如果投資人把錢(qián)完全交給他們?nèi)ベ?gòu)房并管理，上當(dāng)受騙只是遲早的事。那么，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國(guó)投資購(gòu)房計(jì)劃有多大風(fēng)險(xiǎn)呢？把握如下幾條你就明白了：

一、經(jīng)紀(jì)人資格

在美國(guó)，從事房屋買(mǎi)賣(mài)并收取傭金的公司和個(gè)人都必須持有各州頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)照，獲取執(zhí)照并非易事，對(duì)個(gè)人而言必須要有社會(huì)安全號(hào)，參加規(guī)定數(shù)量的課時(shí)學(xué)習(xí)并通過(guò)嚴(yán)格的考試，才有資格申請(qǐng)執(zhí)照，個(gè)人執(zhí)業(yè)必須加入有執(zhí)照的公司，接受公司的內(nèi)部管理和監(jiān)督，收取傭金也必須通過(guò)公司而不能個(gè)人收取。為了保持執(zhí)照的有效性，每年還要參加必要的培訓(xùn)并交納數(shù)額不低的執(zhí)業(yè)會(huì)費(fèi)。美國(guó)聯(lián)邦和各州都有專(zhuān)門(mén)制約經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司行為的法律規(guī)定，執(zhí)業(yè)人若有違反就可能丟失執(zhí)照，所以他們中的絕大多數(shù)都是誠(chéng)實(shí)守信且忠于客戶(hù)的。

在美國(guó)沒(méi)有執(zhí)照的任何個(gè)人或公司都不允許代理買(mǎi)賣(mài)房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費(fèi)，連經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部接電話(huà)的前臺(tái)小姐，如果她沒(méi)有執(zhí)照的話(huà)都不能回答與房產(chǎn)信息有關(guān)的任何問(wèn)題。所以，如果一家沒(méi)有執(zhí)業(yè)資格的公司在從事房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，那么這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無(wú)效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了

二、跨州執(zhí)業(yè)

美國(guó)各州頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照只在本州內(nèi)有效，比如說(shuō)，你遇到的經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人只有加州的執(zhí)照，那么它就不能買(mǎi)賣(mài)密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要問(wèn)清楚，如果你買(mǎi)其他州的房產(chǎn)，誰(shuí)才是你真正的經(jīng)紀(jì)人？你必須跟直接的真正的經(jīng)紀(jì)人簽訂代理合同，才有可能保障自身權(quán)益。

三、購(gòu)房合同的標(biāo)準(zhǔn)格式

如果你遇到的是正規(guī)經(jīng)紀(jì)人，他提供給你的購(gòu)房合同一定是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)文本，判斷是否為標(biāo)準(zhǔn)文本只須看看合同的上方或下方是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的Logo就知道了，還有呢，美國(guó)的官方文字是英文，如果你的購(gòu)房合同是中英文對(duì)照版且沒(méi)有Logo，那就要多問(wèn)個(gè)為什么，這些非標(biāo)準(zhǔn)文本的合同極有可能只有利于對(duì)方而對(duì)你不利。另外，標(biāo)準(zhǔn)格式的購(gòu)房合同等法律文件都是有版權(quán)的，只能由協(xié)會(huì)會(huì)員使用，非會(huì)員使用將會(huì)構(gòu)成侵權(quán)。所以，對(duì)不懂英文的中國(guó)人而言，使用標(biāo)準(zhǔn)格式的購(gòu)房合同反倒是個(gè)極好的保護(hù)。

四、你買(mǎi)的房屋將獲得哪種形式的產(chǎn)權(quán)文件？你支付的全部購(gòu)房款中有無(wú)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)？

美國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)文件按照獲得方式的不同和產(chǎn)權(quán)的完整性不同分為四種，產(chǎn)權(quán)最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣(mài)方只提供Special Warranty Deed或其他類(lèi)型的Deed，你就要多問(wèn)個(gè)為什么了，你買(mǎi)的是不是銀行法拍屋？因?yàn)椋�出售法拍屋的賣(mài)方都不會(huì)提供General Warranty Deed，所以買(mǎi)法拍屋是有風(fēng)險(xiǎn)的，甚至有些產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司現(xiàn)在已不再對(duì)法拍屋的產(chǎn)權(quán)提供保險(xiǎn)。

五、你買(mǎi)房的過(guò)程是否經(jīng)歷了全部流程？

在美國(guó)買(mǎi)房的流程是非常程序化的，每一步驟都有經(jīng)紀(jì)人按照行規(guī)和固定程序指導(dǎo)買(mǎi)方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購(gòu)房款的交付以及產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)戶(hù)備案等等，每個(gè)步驟每個(gè)程序都十分重要，可能都是對(duì)你利益的保護(hù)，如果這些流程或步驟缺少了一個(gè)甚至全部沒(méi)有，你如何說(shuō)服自己你是真的在買(mǎi)房？

六、你的購(gòu)房款交給了誰(shuí)？

購(gòu)房款的清算和過(guò)戶(hù)是由過(guò)戶(hù)公司(Escrow Company或Title Company)來(lái)完成的，美國(guó)的過(guò)戶(hù)公司也是正規(guī)的合法的公司，把款項(xiàng)打入他們的帳戶(hù)不會(huì)有錯(cuò)。因?yàn)閷?duì)這些公司而言，客戶(hù)的定金和購(gòu)房款屬于信托資金，他們必須將信托資金存入信托帳戶(hù)，以自有資金帳戶(hù)相區(qū)別，兩者不能混淆，以便于管理部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督。如果你遇到的代理公司讓你把錢(qián)如數(shù)打入他們自己的公司，你就要多長(zhǎng)個(gè)心眼，除非這個(gè)公司有經(jīng)紀(jì)資格，否則你的錢(qián)就懸了

七、你找的代理公司要求你支付買(mǎi)賣(mài)傭金嗎？

美國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)，通常傭金都是由賣(mài)方支付的，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人將他從賣(mài)方獲得的傭金一分為二，與買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人共同分享，已是不成文的行規(guī)。只是遇到相當(dāng)復(fù)雜或看房成本過(guò)高的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方才有可能額外支付費(fèi)用給買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，如果你的代理公司要求你支付3%的傭金，建議你最好還是換一家吧。

八、承諾包租的房屋管理公司有經(jīng)紀(jì)執(zhí)照嗎？

跟從事房屋買(mǎi)賣(mài)一樣，專(zhuān)門(mén)從事房屋出租管理的公司和個(gè)人也必須要有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。如果沒(méi)有，那么它從事的房屋管理活動(dòng)就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無(wú)效的。

至于購(gòu)房25萬(wàn)美元就可以辦綠卡嗎？各位就當(dāng)笑話(huà)聽(tīng)吧，不用我解釋為什么了。