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2014年美國的房產(chǎn)業(yè)較為不景氣,但是面對這個狀況,也有一定的雙面性。專家隊2015年的美國房市也作出了一定的預(yù)測。

價格上漲將更慢

2014年房屋價格漲勢放緩顯著，預(yù)計將持續(xù)到2015年。2014年1月至9月，二手房價格上漲減速。凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，2013年12月比上年同期價格增長10.8%，而2014年9月同上年同期相比僅增長4.8%。

可以說，放緩的住房庫存水平和投資者從房市中退出壓制了住房價格的升級。更深層次的解釋是，這種變化代表了市場上的根本性轉(zhuǎn)變：房市已走出了快速恢復(fù)階段，進入一個新的常態(tài)。

購買狂潮將減弱

這對普通人是個好消息：由于庫存量、貸款以及投資者三方面的變化，2015年在購房過程中不會過于緊張。

由于美國房價上漲，2014年，越來越多的人出售住房，10月，現(xiàn)有住房月供應(yīng)量為5.1，高于去年同期的5.2%。價格上漲意味著市場上的交易減少，對投資者的吸引力也減少，事實證明，他們正退出這一市場。來自美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份個人投資者所購買的房屋占15%，低于去年同期的19%。

抵押貸款利率將上升

美國抵押貸款銀行家協(xié)會預(yù)計，2014年年底利率將上升到5%,隨著美聯(lián)儲發(fā)出QE3即將結(jié)束的信息，美國抵押貸款銀行家協(xié)會表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率將升息，并推動抵押貸款利率的上調(diào)。

不過，去年經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，2014年底抵押貸款利率將達到5%，但根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期固定利率抵押貸款截止上周僅為3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他類的利率也分別持平或下降。

千禧人將反超X一代成購房者

到2015年年底，新千禧代（35歲以下）將取代X一代（35-50歲）成為美國購房者的最大群體。漢弗萊斯說， 大約42%千禧人表示在未來一至五年內(nèi)有購房的打算，高于X一代的31％。 這意味著年輕人并非對購房不感興趣，而是他們推遲了結(jié)婚和生兒育女。隨著這一代人的成長，他們將成為住房市場不可忽視的力量。

租金漲幅將超過房屋價格增長

科爾科預(yù)計，2015年，許多25-34歲的年輕人會建立自己的家庭，但他們會選擇租房取代購房。在某種程度上，這種預(yù)測基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面這些年輕人需要為首付存款，這些因素將繼續(xù)推動多戶家庭住房的需求和租金的繼續(xù)上漲。

漢弗萊斯預(yù)測，2015年租金將上漲3.5%，超過了他的預(yù)計2.5%的年住房價格漲幅。反過來，這種情況可能會推動一些千禧人成為買主。 他說，由于租房者的成本不斷上升，固定抵押金的誘惑力和更穩(wěn)定的住房市場將吸引更多租房者進入買房市場。

多戶型將占主導(dǎo)地位

科爾科指出，今年，已經(jīng)看到了多戶型房屋的興建熱潮（特別是在今年下半年）。與此同時，2014年獨立屋建設(shè)（677000幢）和新屋銷售（458000）均僅達到其正常水平的半數(shù)。

預(yù)測顯示，2015年獨立屋開工（全國住宅建設(shè)者協(xié)會預(yù)計為837000，房利美為783,000，富國銀行為770000）和新屋銷售（全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會預(yù)計為620000，全國住宅建設(shè)者協(xié)會為547000）都會增長。

建筑商將轉(zhuǎn)向更便宜的住房

近年來，建筑商選擇興建更少、更昂貴的房屋，而不是更多、更便宜的住房。這一趨勢被經(jīng)濟復(fù)蘇期間有限的土地供應(yīng)所趨動，造成新建昂貴的住房和便宜的二手房之間價格的差異，使得自經(jīng)濟衰退以來每年的新屋銷售在450000的范圍內(nèi)徘徊。

多數(shù)分析師認為，2015年新屋銷售將突破50萬大關(guān)。漢弗萊斯表示，他希望建筑商們會努力推動新屋的出售，為達到這一標(biāo)準(zhǔn)，他們不得不出售那些更便宜的住房。放寬信貸條件，并讓更多貸款人愿意借錢給信用低于640的購房者，可以幫助那些相對便宜的住房找到買家。

止贖房將與衰退前水平持平

總部設(shè)在加州的數(shù)據(jù)公司的數(shù)據(jù)顯示，從2014年1月至11月，全美共有1256070止贖申請，與上年同期的1516332相比下降了約17.2％。公司副總裁布基斯特表示，今年到目前為止，每月的止贖房數(shù)量都在下降。他預(yù)計，2015年止贖房屋會下降到危機前水平。

市場將被基本面驅(qū)動

明年的住房市場將更多地被經(jīng)濟基本面驅(qū)動，如就業(yè)增長、收入、家庭形式，而不是宏觀經(jīng)濟因素。抵押貸款利率和價格的恢復(fù)在很長一段時間推動了全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

通配符：全球地緣政治

眼下美國以外的地緣政治因素有助于保持抵押貸款利率的下降。漢弗萊斯表示，衰弱的中國和歐洲、俄羅斯和烏克蘭的局勢以及伊朗、核外交等都推動了美元的升值。他說，更廣泛的地緣政治風(fēng)險有助于幫助普通美國房主。

在專家預(yù)測的結(jié)果看來,2015年的美國房市也會是波動較大的一年,但是相對的,大部分人的購房壓力會有一定的減少。美國的房市的發(fā)展空間還是比較大的。