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在經(jīng)歷了2014年的艱難曲折后，今年的樓市在系列暖市政策的保駕護(hù)航下，改善型需求得以釋放，首次置業(yè)的剛需需求也有所爆發(fā)，樓市成交呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

借浙江省第二十二屆房博會(huì)之際，本報(bào)聯(lián)合合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)就目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅需求及需求特征做了一次廣泛的調(diào)查活動(dòng)。本次調(diào)研通過(guò)房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以隨機(jī)攔訪、一對(duì)一問(wèn)卷調(diào)研的形式，共設(shè)問(wèn)卷1000份，回收有效問(wèn)卷851份，其中對(duì)住宅有購(gòu)買(mǎi)意向的有效問(wèn)卷為752份。以下分析均針對(duì)752份有購(gòu)房意向的問(wèn)卷展開(kāi)（文中簡(jiǎn)稱(chēng)意向購(gòu)房者）。

同時(shí)，本次調(diào)研結(jié)果還和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)做了一個(gè)比較，以期通過(guò)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)了解和分析近八年內(nèi)意向購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)和需求的變化。

根據(jù)本次在杭州人居展所做的關(guān)于杭州住宅需求調(diào)研顯示，以及結(jié)合合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的歷史對(duì)比，對(duì)杭州樓市住宅需求特征及變化可得出以下結(jié)論：購(gòu)房人群的購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間縮短，一年內(nèi)打算購(gòu)房的比例達(dá)到74.7%，購(gòu)房急迫性達(dá)到歷史最高水平。

近75%的人打算一年內(nèi)買(mǎi)房

調(diào)研結(jié)果：與2013-2014年相比，意向購(gòu)房者的購(gòu)房準(zhǔn)備期明顯縮短，一年之內(nèi)明確購(gòu)房的比例從2014年10月的32.2%上升到目前的74.7%，實(shí)現(xiàn)翻倍，較今年5月份人居展上的調(diào)研數(shù)據(jù)，漲幅也達(dá)到了11.8%；3個(gè)月至半年內(nèi)有明確購(gòu)房意向的比例與今年5月份基本持平。

進(jìn)入2015年，在限購(gòu)限貸政策徹底放開(kāi)的基礎(chǔ)上，公積金首套首付2成等系列利好政策的刺激下，購(gòu)房者看待樓市的態(tài)度從明顯觀望轉(zhuǎn)向積極下手，購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間明顯縮短，4-11月杭州主城區(qū)每月商品房成交量持續(xù)在萬(wàn)套高位，5月份甚至突破13000套。

本次調(diào)研中，有21.8%的意向購(gòu)房者受政策利好影響加入購(gòu)房者行列；38.1%意向購(gòu)房者受政策影響會(huì)加快購(gòu)房進(jìn)程。近60%的購(gòu)房者購(gòu)房積極性明顯提升。政策對(duì)樓市的影響逐漸釋放，且形成第一次高峰，預(yù)計(jì)此利好影響將會(huì)繼續(xù)釋放，在2016年依然會(huì)形成較為積極的購(gòu)房心態(tài)。

與上半年相比，降價(jià)預(yù)期增大

調(diào)研結(jié)果：進(jìn)入2015年后，雖然個(gè)別板塊和樓盤(pán)依然存在下降壓力，部分競(jìng)爭(zhēng)較大的板塊依然會(huì)出現(xiàn)較低的售價(jià)，但從整體看，樓市價(jià)格開(kāi)始趨向穩(wěn)定，成交價(jià)格曲線也從2014年的上下曲折轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)成為2015年的基本特征之一。

從調(diào)研情況看，意向購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格的判斷與樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)較為一致，認(rèn)為價(jià)格會(huì)平穩(wěn)的觀點(diǎn)占據(jù)40.9%，認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲的比例為12%，但依然有23.2%的意向購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)依然會(huì)下降，此比例甚至較5月份上升3.8%。從這點(diǎn)可以看出，雖然樓市整體價(jià)格發(fā)展平穩(wěn)，但購(gòu)房者依然是對(duì)未來(lái)價(jià)格發(fā)展區(qū)域出現(xiàn)相對(duì)悲觀的態(tài)勢(shì)；從另一個(gè)層面看，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)展判斷在某種程度上會(huì)受非理性影響，從主觀角度期待樓市降價(jià)，也會(huì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)判斷的預(yù)期。

從往年的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，意向購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)展判斷出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)發(fā)生在2010年、2011年、2012年和2014年，這四個(gè)節(jié)點(diǎn)均是代表杭州樓市房?jī)r(jià)上升或下降的重要節(jié)點(diǎn)。

城東新城成為最受歡迎的板塊

調(diào)研結(jié)果：城東新城是目前最受意向購(gòu)房者歡迎的板塊，以“9.3%”的比例成為冠軍，其次是濱江，占比9%，同屬于城西的西溪蔣村和老城西以“4.9%”并列第三。

對(duì)比前兩年數(shù)據(jù)，本次調(diào)研結(jié)果打破了市中心、城西、城東和濱江連續(xù)多年的組合排名。城東新城、濱江、下沙的組合崛起。

隨著2013年新東站的開(kāi)通，城東新城板塊一躍成為樓市熱點(diǎn)板塊，品牌開(kāi)發(fā)商匯聚、樓盤(pán)供應(yīng)量上升、高地價(jià)出讓?zhuān)�特別是2015年隨著東宸等樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，城東新城引發(fā)了更多的關(guān)注，知名度和影響力也明顯提升。

在眾多的細(xì)分板塊中，西溪、申花、閑林關(guān)注度也較高，選擇比例在4%以上。而目前在售樓盤(pán)匯集的藍(lán)孔雀、未來(lái)科技城、橋西等新板塊選擇比例均在3%以下。

板塊選擇的原因中，離上班地點(diǎn)近、生活配套完善等依然是影響區(qū)域的首選；同時(shí)，由于手上購(gòu)房資金相對(duì)緊張的首次置業(yè)群體依然是購(gòu)房主流，因此價(jià)格的影響力也非常明顯，此三種比例位居前三。

三房選擇率達(dá)史上最高

調(diào)研結(jié)果：本次戶(hù)型格局需求出現(xiàn)新的組合，三房＞四房＞兩房，三房選擇大比例超越兩房，以81%大比例優(yōu)勢(shì)成為目前市場(chǎng)的首選，三房選擇率達(dá)到歷史最高峰，首次超過(guò)80%的高比例；兩房?jī)H以8.2%退居第三梯隊(duì)，首次低于四房選擇率。

另外，在本次調(diào)研意向購(gòu)房人群中，21-28歲的90-95后青年人群占整體意向購(gòu)房者的43.4%，同時(shí)，29-45歲80后的中年群體改善購(gòu)房需求也明顯上升，占比達(dá)41.5%。

90后購(gòu)房群體崛起是目前樓市最明顯的置業(yè)特征，從2013年的10%左右迅速上升，本次調(diào)研維持在31%的高位，在未來(lái)五年內(nèi)，預(yù)計(jì)將替代85后成為購(gòu)房主力。

而與2010-2014年相比，29-38歲的中青年改善需求迅速上升，占比達(dá)32.3%，達(dá)到歷史的最高水平。同時(shí)46-50歲左右的中老年群體為了給孩子購(gòu)房，需求也明顯上升。