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近日，美國房地產經紀人協會(NAR)公布數據顯示，過去一年中國買家購買美國地產近123億美元，僅次于加拿大人，且房價中位數42.5萬美元遠高于其他外國買家居首位。

更令人關注的是，其中近七成中國購房者直接支付現金購房。

中國購房團出擊美國已不再是新鮮事，但高達百億美元的成交量和多用現金結算方式讓不少人疑慮——這些購房客是不是在通過這樣的方式洗錢?

一、中國人在美國買房特點：總量大，單價貴，付全款

1、2011年起，中國人連續3年成為了美國房產第二大海外買家

截至2013年3月31日的過去一年中，68個國家和地區的國際買家在美買房共計682億美元，其中美國的鄰居加拿大人最多，占到23%;其次的，12%為中國購房者，付出123億美元。實際上，從2011年開始，中國人已連續三年位居該榜單第二位。

加利福尼亞地產經紀商協會(California Association of Realtors)調查數據顯示，2012年加州出售的房產中，5.8%由國際買家購買。其中，中國買家占國際買家的比例高達39.1%。另有數據預計，在加州的買房者中，有10%的人是在加州購買第二套住房的中國人。

2、中國人對昂貴的房產情有獨鐘，成交房產價格中位數排名海外買家首位

購買的總量達到了國際買家第二位，而在購房價格中位數上，中國則遠超其它國家。根據NAR的數據顯示，中國買家往往十分“大手筆”，42.5萬美元的購房價格中位數遠超其他外國買家的27.6萬美元，而相比之下，加拿大人僅為18.3萬美元。

美國房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯在接受媒體采訪時曾提到，70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯，其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。而這些地區都是美國房價最高昂的地區。

《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》也顯示，在1200萬參與調查的潛在購房者中，美國仍是最受中國購房者青睞的國家，其中洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區和波士頓在首選城市中排名前五。另外，50萬美元及以上預算的購房者占比超過60%。

另一個有趣的數據來自美國房地產數據分析公司CoreLogic，他們發現，對于美國房價，中國人往往買漲不買跌，所以價格上升反而會刺激更多需求。

圖注：2011年9月15日，北京秋季房地產展示交易會上，美國洛杉磯、舊金山、紐約、拉斯維加斯地產展臺

3、中國買家較少按揭，美國買房過程中多現金付款且一次性付清

在全美許多市場，以現金購房的比例已經大增。今年第一季度，將近三分之一的洛杉磯房屋交易是以全額現金付款，而2007年的這個比例只有7%。在邁阿密，65%的售出房產是以現金交易的，相比之下，6年前的比例是16%。而中國買房客，對這一比例的上升貢獻頗多。來自NAR的數據表明，將近70%的中國買房者都是現金付款。

紐約估價師米勒(Jonathan Miller)這樣描述中國購房者，“持有現金的中國買家涌入美國房地產市場，并且選擇高價房”，“來自中國大陸的購房者大多都寧愿付現金，以盡量留下最少的個人信息。”

當然，中國買家這種大量掃房，不僅局限在美國，在加拿大、歐洲、亞洲和澳洲，處處有國人的買房身影。在澳大利亞北部的昆士蘭州，中國買家在當地房地產市場的投資自2008年以來翻了三番，超越日本成為該州最大的外國房地產投資者。在去年年初，《澳大利亞人》的一篇報道指出，該州所有在房地產方面的外商投資中有近三分之一都是來自中國。2012年，高力國際公布報告顯示，中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例已經超過40% 。2011年6月，據英國萊坊房地產經紀公司調查顯示，中國買家4、5月在倫敦花費1.2億英鎊購房。根據新加坡市區重建局的統計數據，2011年上半年，中國內地購房者占外籍買房者總數的32%，首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

二、這些特點讓人覺得國人美國買房目的不純，有洗錢嫌疑

1、抄底投資美國房產理由并不靠譜，七成美國買房者虧損

一方面，與國內購房不同，海外購房的持有成本相當高。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓指出，投資者在海外購房后每年需繳納房產稅、房屋保險等一系列費用，后期支出更像是個無底洞。從長期來看，在美國，持有房屋的成本遠遠超過中國。此外，匯率風險也是一個重要因素。置業海外，除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。

在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。而且這些稅率和管理費會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。若購買的是二手房，稅收占成本的比例更高。按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。

另一方面，在美國炒房的成本也很高。首先，地產商在確認購房者本人入住后，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

交易時，購房者還需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計占房價的7%至10%。

某移民投資公司總經理總結認為：“到美國買樓的中國人，應該說賺的少，虧的多，七成虧了。”

2、移民和子女教育才是中國人不惜高價美國買房的主因，但買房投資移民并不容易

據《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》，43%的受調查者稱移民是海外置業的主要目的，其次是教育，占25%，投資為23%。在國際客戶眼中，美國也的確是子女教育的理想地點。

圖注：美國也有“學區房”，靠近著名學府的房產一般價格更貴。圖為紐約大學附近公寓和邁阿密大學附近房產。

許多中國買家也正是通過美國政府的EB-5投資移民項目購買房產，該項目被認為是拿到綠卡的快捷途徑。按規定，外國人需要在一個能提供或保持10個就業機會的企業投資至少50萬美元，如果一棟公寓房是一個大型商業計劃的一部份，購買這棟公寓房也可以包括在投資移民內。美國政府數據顯示，2012年接近80%的EB-5投資移民簽證都發給了中國公民。

雖然大量投資移民資格都給了中國人，但這并不意味這投資移民這條路很容易。實際上，美國投資移民看似門檻低，但是風險很高。在美國當投資移民有三種選擇，前兩種都要求投資人必須要親自管理投資項目，并且還得直接創造10個就業機會，選擇的人鳳毛麟角。后一種則是美國移民局批準的投資項目。而這些項目實際上是沒有任何擔保的，很多項目只是包裝得好實際上卻很爛，完全為了投資。投資人可以先獲得臨時綠卡，兩年臨時綠卡期滿后申請正式綠卡。問題在于，假如投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會，永久綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。

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3、但大量資金轉移涌入美國和游離于美國信貸體系邊緣的支付方式，確有洗錢空間

既然在美國置業投資回報不如想象中好，移民也并不如想象中容易，再加上國人多選擇現金全款的支付方式，也難怪有不少人質疑每年涌入美國高達百億美元的資產有洗錢嫌疑。

不過這里需要澄清一個誤解，對于多數中國買房客來說，因為在美國沒有納稅和信用記錄，也就無法獲得信貸，現金全款支付也是無奈之舉。但另一面，這種游離于美國信貸體系邊緣的支付方式，的確會給意圖不軌的人留下一定的空間。

三、相較于美國嚴苛的反洗錢法，在中國境內買房洗錢更容易

1、美國法律對洗錢防范嚴厲，在美國買房洗錢有可能，但操作困難

雖然在美國，房地產交易中并沒有針對買賣雙方的國籍的法律規定。但對于買房者錢的來源，美國人往往分外小心。很多賣家接受的“現金”實際上是美國的銀行本票，即便真的有賣家收取現金，往往也是需要買房者提供繁雜的證明文件。

原因無他，就是因為美國嚴苛的反洗錢法。在美國和加拿大，洗錢是銀行業務中的高危殺手。也就是說，如果銀行認為你的款項來路不明，即使再有利可圖的業務也要拒之門外。具體來說，在美國，銀行存取現金凡是金額一次超過一萬是必須要報備FBI反洗錢調查組的。即便變通的“每天存取九千，連存數個月”這種擦邊球也不行，這種大額度的現金轉移，如果不能說清來源用途，被查到了一定會以洗錢罪名法辦。前“臺灣總統”陳水扁兒子陳致中就曾因洗錢罪，在紐約購買的豪華公寓被美國政府拍賣。

當然，再完備的法律也有漏洞。想要在美國通過買房一次性把國內的灰色收入洗白很難。但只要能夠疏通國內關節，讓國內銀行提供證明，在美國或海外買房確實能讓灰色收入變得“更白”，使得國內的灰色收入變為“合法”的海外資產。

2、不過對手持灰色收入的部分中國富人，國內投資房產洗錢的方式其實更容易

盡管2006年10月，中國立法通過了《中華人民共和國反洗錢法》，中國政府也承諾履行打擊房地產洗錢犯罪的國際義務，但現實卻屢屢令民眾失望。即使是一個看似簡單的“城鎮個人住房信息系統”都始終處于“難產”狀態。

世界反洗錢金融行動特別工作組(FATF)在2007年曾公布了對中國反洗錢工作全面的評估報告。發現中國其實深受洗錢之害，中國的房地產商和中介等，幾乎從不確認用戶身份和保存交易記錄。據該組織估算，目前黑錢的大量涌入，對中國樓市價格瘋狂飆升“貢獻”不小。在高檔樓盤的購買者中，尤其是別墅類房地產中，約有20%購房者屬洗錢行為。一份2010年央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調查更顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產和投資領域，其中通過房地產領域洗錢的案例占35.9%。

之前，一系列“房妹”、“房姐”、“房叔”、“房爺”事件連續曝光，讓房地產市場和洗錢之間隱秘聯系的討論再次浮出水面。

而對此，相關專業人士分析認為原因有三：一是中國房地產項目資金需求量大，且在房地產交易過程存在一定程度的現金支付，難以查明資金來源，犯罪分子因此有機可乘;二是房地產業的另一特點是信息透明度較低，易于掩蓋非法資金的來源和性質;三是土地資源的稀缺性和房地產開發對銀行貸款依賴性，更是使得政府官員與銀行工作人員的“權力尋租”變得容易。

結語：

相較于美國完備的反洗錢法和銀行嚴苛的執行，中國房產業現金支付多，且資金難以溯源、信息透明度低，使其相比美國房產業更易成為灰色收入的“洗錢天堂”。