亚洲毛片在线_国产精品综合久久久_色综合久久久久网_亚洲成av人片在www色猫咪

中美房價的巨大差距引起很多國內投資者的興趣。日前，王石在美國所蓋的樓盤被爆出搶購者多為中國人。

現在，基金也開始加入美國房地產投資大軍。那么投資美國地產股票基金、購買REITs產品，還是該到美國直接買房呢?我們為你一一解析。

1 住宅基金 復蘇趨勢已確立

“在國內的高房價下殘喘，不如去攻占美利堅，投資美國房地產!”這是首只投資美國房地產住宅的基金——國泰美國房地產基金的口號。聽起來豪氣萬分，其背后也有理性調研的支撐。

“美國經濟的復蘇已經是大勢所趨，而美國的人口紅利將推動房地產發展。”國泰美國房地產開發基金基金經理吳向軍告訴記者，和REITs的投資商業地產不同，國泰美國房地產開發基金將主動投資于住宅房地產開發鏈條上的上市公司，包括建筑商、家具家電、建筑建材、房貸機構等，這些相關鏈條中的上市公司跟房地產景氣度緊密相關，其股票表現也與房地產股聯系緊密，如果美國房價漲幅為30%，相關產業鏈的上市公司利潤增幅將不止30%。

支撐美國住宅房地產繁榮背后的是一系列數據分析，從美國每月住宅開工量數據可以看到，該數據2005年開始大幅下降，美國住宅價格整體水平也在2005年期間達到最高峰。金融危機爆發后，房地產泡沫破滅，住宅開工量接近底部，價格也進入盤整期。不過2012年以來，美國住宅型房地產價和量都觸底反彈。從標普房地產開發商指數上看，歷史高點在5668，而目前點位只有3581。

此外，美國人口增長導致美國房地產需求源源不斷。吳向軍說：“美國每年增長近300萬人口，300萬人要成立家庭，會形成巨大住宅需求。另外舊房換新，每年新增規模150萬人左右，無論是首套還是改善，需求都在增長。而目前，美國供應量卻是30年來的最低谷，上升的空間很大。”美國5大上市房企2012年剛剛開始扭虧為盈，2013年和2014年平均利潤會翻番，而且距離上個周期的高點利潤還有3至4倍之遙。估值只有20倍左右。

吳向軍認為，美國房地產市場復蘇的趨勢已經確立，但距離以前的高點還有相當距離，確實是投資美國房地產的好機會。

2 REITs 拆分商業地產

簡單來說，REITs就像一個公司。只要是能夠產生固定租金收益的商業地產，就可以打包REITs上市實現資產證券化，對于買不起商場、寫字樓的普通人來說，買了這個自然能分享其持有的物業租金和增值收益。美國約有50%的房地產投資來自于REITs，REITs收取的租金穩定，并且租金增長長期高于通脹率。美國REITS的發展也引起境內投資者的關注。就國內而言，雖然資本市場還沒有出現REITs的投資方式，但卻有REITs基金，目前共有三只，國內消費者可以通過購買REITS分享美國商業地產的繁榮。

“在2007至2009年的次貸金融危機時，REITs經歷了歷史以來最大的回調，在2年內下跌約60%。2009年的3月份開始復蘇，在最近4年(2009年至2012年)的年化總回報率約為20%。”好買網的分析師告訴記者，從房地產數據來看，近期住宅市場活躍程度繼續增加，交易呈現出量價齊升的態勢，目前新屋和二手房銷售、新屋開工數均處于歷史低位，且處于穩步回升的階段，20個大中城市的房價指數也處于底部。通常來說，一個房地產周期維持約7至8年，因此現在應該是屬于美國房地產市場復蘇的中期，針對美國房地產市場的投資品種依然具有一定的上漲空間。

3 直接買房 沒看起來那么美

熱門電影《北京遇上西雅圖》中湯唯說Frank在西雅圖的家賣掉，去北京只夠買二環邊上的倆廁所。很多人就是看到中美房價差距，開始尋求美國購房的機會。不過，真正在美國直接投資房地產卻并沒有看起來那么美。

“如果你有移民或者孩子海外求學的需求，在美國買房是不錯的選擇。但如果僅僅是投資就不劃算了。”國泰美國房地產開發基金基金經理吳向軍告訴記者，從多年數據上顯示，美國房地產價格走勢和房產股票走勢幾乎一致，這就意味著投資股票的回報和直接投資房地產一樣。但就成本而言，投資美國的房地產需要實地看房、日常維護和托管，非常復雜，不如投資美國股票房地產簡單。

香港匯金證券董事總經理馬嘉陽曾經多次到美國考察房地產市場，她告訴記者，美國持有物業有非常復雜的稅務規管，除成交價格之外，每年還要固定地支付國家、當地州市各種各樣的稅項，將來如果要出售的話還要交付高額的資本稅。

所以在投資前，各方面功課一定要研究細致透徹。另外的風險來自匯率，如果美元對人民幣在未來繼續貶值，那么未來即使房價增長，但從匯率上折算，收益會大打折扣。