美國(guó)第一次買房首付多少
來(lái)源：http://news.house365.com/zx/20150821/025539177.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/18
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與樓市泡沫時(shí)期相比，現(xiàn)在美國(guó)年輕人存錢買房可能并非是對(duì)他們的更大挑戰(zhàn)。新生效的聯(lián)邦住房金融局政策，允許第一次買房者只需交3%的超低首付，目的是要扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期嚴(yán)格控制貸款的局面，讓美國(guó)人更容易成為業(yè)主。自2008年金融危機(jī)以來(lái)按揭政策就已收緊，銀行方面認(rèn)為此次政策調(diào)整有助于阻止政策朝著過(guò)度調(diào)控的方向發(fā)展。
Mayopoulos表示比起同類型的政府計(jì)劃，房利美的低首付按揭貸款對(duì)于借貸者來(lái)說(shuō)花費(fèi)更低。房利美的貸款項(xiàng)目除首付之外還需要私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)，而理論上這一規(guī)定將限制整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模。
房利美和房地美均受到美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管，在負(fù)責(zé)人MelvinL.Watt的領(lǐng)導(dǎo)下，F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機(jī)以來(lái)，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔(dān)保，也就是說(shuō)，銀行依然發(fā)放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場(chǎng)上出售。然而現(xiàn)實(shí)情況是有大量的潛在借貸者，因?yàn)檫_(dá)不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。>>>美國(guó)買房經(jīng)驗(yàn)談 中國(guó)土豪受歡迎貸款買房者遭冷遇
為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購(gòu)銀行的房屋貸款。在美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，而兩房本身此前也推出過(guò)低至5%的貸款項(xiàng)目，該項(xiàng)目曾因金融危機(jī)于2008年暫停，而后再度恢復(fù)，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對(duì)比的，是該項(xiàng)目迅速悄無(wú)聲息的沉沒(méi)。>>>在美國(guó)買房子的8點(diǎn)常識(shí) 中國(guó)投資者要格外注意！
“首先是銀行部門出于風(fēng)險(xiǎn)等多方面考慮，并未大力推介這些項(xiàng)目”該專家說(shuō)道，“其次，在高增長(zhǎng)的城市房?jī)r(jià)上漲較快，買方市場(chǎng)面臨競(jìng)爭(zhēng)，低首付的貸款即使發(fā)放也無(wú)力與大財(cái)團(tuán)和高首付購(gòu)房者搶奪房源”。
這位專家進(jìn)一步指出，雖然兩房此項(xiàng)目的細(xì)節(jié)還未最終明確，單從雛形看來(lái)，與先前5%首付項(xiàng)目差別不會(huì)很大，最大的差別在于利息。“5%首付項(xiàng)目中借貸者可選擇浮動(dòng)利率，這也是可能導(dǎo)致高違約率的因素之一，而新推出的項(xiàng)目則會(huì)遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風(fēng)險(xiǎn)因素”。>>>在美國(guó)買房 第一套和第二套政府有啥政策差別？
“禍起”違約率
盡管政府部門正在牽頭積極地進(jìn)行改變，但各界擔(dān)憂的聲音頗多，認(rèn)為這一項(xiàng)目的推出將大幅提高違約率。其中不乏業(yè)內(nèi)人士大嘆失望，他們認(rèn)為隨著時(shí)間推移，按揭貸款首付低門檻的設(shè)置將會(huì)在銀行部門埋下隱患，最終再次引入風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)危機(jī)降臨，銀行依然可以毫發(fā)無(wú)損全身而退。
最近幾年，借貸者利用低利率實(shí)現(xiàn)再融資，按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)變得相當(dāng)有利可圖。同時(shí)，由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔(dān)保，按揭貸款一躍成為了一筆低風(fēng)險(xiǎn)的買賣。而這一切的結(jié)果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔(dān)損失。
美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司前董事長(zhǎng)Bair極力贊成風(fēng)險(xiǎn)自留措施，他曾對(duì)媒體點(diǎn)評(píng)兩房此政策“非常不幸”，他認(rèn)為一旦貸款沉淀為壞賬，零首付比起20%首付的損失要來(lái)的慘重得多。在2011年頒布的第一稿法案中，監(jiān)管者制定了嚴(yán)格的首付比例，并將低位的違約風(fēng)險(xiǎn)歸功于此。大量數(shù)據(jù)也似乎可以作證這一論調(diào)，監(jiān)管者也更加堅(jiān)定地宣稱抵押貸款的門檻應(yīng)該維持在至少20%首付的水平。
然而僅僅數(shù)月之后，處于鏈條這一端的抵押銀行甚至債券投資人等開(kāi)始呼吁監(jiān)管者放松20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。他們倡導(dǎo)的是另一套監(jiān)管評(píng)價(jià)體系——“合格房貸”——在這套體系下首付的比例不再有硬性要求，但貸款人的資質(zhì)將受到更加嚴(yán)格的審查。要享受新聯(lián)邦大綱優(yōu)惠的條件是：房子必須用于自住(因此不適用于投資人)，貸款必須是30年固定利率，貸款人中至少有1人是首次買房(過(guò)去3年未擁有房屋)，貸款人必須提供整套收入和信用文件，有貸款保險(xiǎn)。對(duì)此并不是每家銀行都會(huì)跟隨。美國(guó)銀行CEO莫伊尼漢(Brian Moynihan)表示，如果買房人都拿不出10%首付，那么他們應(yīng)該租房。
小編點(diǎn)評(píng)：兩房這一新項(xiàng)目究竟會(huì)對(duì)美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響？根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，美國(guó)有45%的租房者因首付款不足而推遲了買房計(jì)劃，有專家認(rèn)為，在市場(chǎng)上升期，兩房此舉最直接的效果就是首次購(gòu)房人數(shù)會(huì)有所攀升。
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