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從購房者的角度，開貼詳細介紹美國的房屋交易過程及房地產管理.開貼有兩個目的，一是幫助有意在美購房的朋友對美國房產的購買和保有有個比較清晰的認識。二是讓有興趣的朋友了解其它國家的管理經驗可以促使本地政府改善管理。

對于房地產管理而言，純粹是民生和經濟方面的，應該說和什么資本主義社會主義等政治爭議沒有關系的。中國政府每年那么多出國的官員，我真的不懂他們都來干些什么，為什么不學習這些現成有用的地方政府管理系統而要去摸石頭呢？

但是，樓主不是專業房地產人士，只能從購房者的角度來觀察和了解房地產交易及保有環節，對房地產開發的前期部分則了解不多。而且，各州的法律細節上有差異，請讀者注意。

在我看來，美國的房地產管理是以公開、透明為基礎，以明確的法律法規為依靠，以電子化數據庫系統為工具，而由市場的參與者即各家擔任不同角色的公司來自由競爭而實現的。政府在其中很清閑，但很重要。政府的作用，一是制定規則，二是認證從業人員，三是維護公共檔案數據庫。

政府對房地產制定的規則主要是從維護居民的健康、安全和社會利益來考慮的，對社區的規劃、公共道路、保留綠化帶和濕地等都有明確標準，對油漆的成分、電線的標準、施工標準、防火、節能要求等，這些標準細的不能再細，而且隨著技術發展進行更新。比如，在煙霧警報器的基礎上今年又新增一氧化碳報警器的要求，沒有在臥室外安裝一氧化碳報警器的房屋不能銷售。對于消費者來說，你可以信任上市銷售的房屋包括附屬的燃氣、供暖等都是符合安全和健康標準的。因為每一個可以交易的房產背后都有若干專業人員的簽字認可。

美國的房地產市場主要依靠各種“代理”(經紀人)和第三方公司來運作的，不同的角色各司其職。這些經紀人是要經過統一培訓和考試獲得注冊認證的，也有等級之分。如果政府的標準或政策有變化，注冊的代理會得到通知。美國的經紀人市場很大也很活躍，有些白領甚至也考個證做兼職經紀人。對于中國的讀者來說，肯定會想如果一個市場主要靠五花八門的經紀人在運行，政府撒手不管豈不亂了？這種擔心是有道理的，但美國人對此一點不擔心，事實上這些經紀人都小心翼翼，比政府官員敬業多了。原因就是美國對經紀人有很嚴格的要求，除了必須通過地產法規和公證等課程考試，還有背景和信用調查。所以，美國的經紀人/中介一般都有大學學歷，有良好的信用和清白的歷史。而且每個經紀人負責的事情他是要從頭至尾負責到底，出問題自己承擔責任的，而他所掛靠的經濟公司一般只是給獨立的經紀人提供文檔復印、培訓、傳真這樣的服務。所以，在美國買賣房屋并不是找哪個中介公司，而是找親朋好友推薦的經紀人(代理)，經紀人的口碑和信譽決定了他/她的生存。信用好的經紀人自己做不過來會雇傭其它經紀人為其服務或者自己成立中介公司。而信用不好的經紀人則死路一條，甚至被吊銷執照逐出這個行業，觸犯法律的輕則留下犯罪紀錄，重則坐牢。在美國留下犯罪紀錄的人是很慘的，從事有道德要求的職業就別想了，連貸款、租房子、找個普通工作都困難。所以，你想一個有良好信用、受過高等教育的專業人士，會冒著毀了一輩子的風險胡來嗎？另外，每個經紀人都有自己的注冊編號，簽署文件時經紀人都要寫明自己的編號，拿這個編號任何人都可以從縣級政府的網站查到這個人的資格和背景情況。中國也有中介公司，但和美國不同的是，跟你打交道的是虛擬的公司而不是具體對你負責的個人，而且這個人的情況你無從了解，也沒有政府機構讓你去查詢和投訴某個中介個人。具體到人，這是美國的經濟活動和中國的最大不同。在中國，從官府到企業，往往都是把責任用一個虛的公章代替，有事根本找不到具體誰負責。但在美國不同，比如簽訂合同，沒有什么中介公司蓋章，但必須有人簽字，誰簽字誰負責。政府部門過戶備案或者簽發的文件時候也一樣，必須有某一個具體的人簽字對此負責。簽字的這個人，不管以后他到哪里都要對他簽過的字負責。甚至法律法規都有個人名字，比如愛德華法案、奧巴馬八條等。

政府的另一個重要職責就是維護管理公共檔案數據庫。生孩子、結婚、離婚、房產過戶、貸款等等都在縣或州政府的數據庫里有記錄。這個數據庫是公開的，但從業人員能看到的信息比公眾要多。美國沒有房產證什么的，原因就是政府有記錄就足夠了。拿著地址到政府網站一查，這個房子什么時候建的、建設規格、房型、歷次交易記錄、房主姓名、貸款記錄、抵押記錄、稅收記錄等等一目了然。有了房主的姓名，也可以查到他名下的其它房產和抵押情況，還可以查到他的出庭和犯罪紀錄。當然，公眾靠名字查詢不太準確，但經紀人可以拿到買方、賣方的社會安全號(類似身份證號，但不公開)，有了社會安全號可以準確查到這個人一切經濟活動和信用記錄，包括拖欠水電費、房租記錄，稅收記錄，信用卡消費，貸款情況、收入情況等等。

綜上，美國政府對于房地產的管理就是建立規則、管理從業人員資格、維護公共數據庫這幾件事來實現的。對于日常的具體經濟活動，除非有人違規要處罰，否則他們一般是不插手的，市場處于有序的自治狀態。