紐約房價冰火兩重天：寫字樓房價VS住宅樓房價
來源：http://money.163.com/15/1210/10/BAFG43HH00253B0H.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/29
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紐約房價隨著美國房產(chǎn)趨勢上漲而普遍增幅，但看紐約寫字樓房價卻是冷清，慘淡！
紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%；2015年第一季度平均房價同步上漲2.6%；在今年上市的6000個單元中，已經(jīng)有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產(chǎn)因性價比高，基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，四年間共進行的12602單位房產(chǎn)交易中，90%是住宅類房產(chǎn)。
與紐約住宅類房產(chǎn)市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學的調(diào)查結(jié)果，香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓在扣除了租金減免因素后的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報率，相比于項目的融資成本，這種回報率可能會使項目產(chǎn)生虧損。
除了收益率低，紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓也面臨著出租率過低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開業(yè)的世貿(mào)中心一號樓為例，在開業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率，世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺，但與曼哈頓其他高端寫字樓50美元/平方英尺的價格相比，仍不具備競爭優(yōu)勢。到2015年4月，世貿(mào)中心出租率為58%，在一年間僅增長3%。而根據(jù)報道，時代華納和紐約梅隴銀行正因為更低廉的租金而搬去了附近的世界金融中心大廈；萬通控股旗下的紐約“中國中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號樓的承租面積，由此前的19.081萬平方英尺縮減至3.5萬平方英尺，縮減幅度達80%。
有房產(chǎn)分析認為，紐約的寫字樓市場不如住宅市場那樣火爆的原因在于，寫字樓主要是靠出租收入支撐，因此一旦出租率不高，會導致寫字樓回報率受影響。而由于越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個穩(wěn)定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。
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從歷史上來看，紐約房產(chǎn)是穩(wěn)定安全、保值、增值強的市場。并且這是一個非常國際化的市場，它不完全依賴美國本土的經(jīng)濟，全世界各地的有錢人都會到紐約來購置房產(chǎn)，所以紐約的房產(chǎn)是一直穩(wěn)步上升的。但是如果不了解紐約房產(chǎn)規(guī)律和特點的話，就易誤入投資陷阱，有錢也別做冤大頭！特別指出了海外客戶，在紐約購置房產(chǎn)時，容易犯的錯誤！
一 不用本地專業(yè)房產(chǎn)團隊
購買房產(chǎn)，要一批專業(yè)人士為您服務(wù)，除了地產(chǎn)經(jīng)紀以外，還要有地產(chǎn)律師，貸款專員、會計師等，這些專業(yè)人士最好都是本地的，他們對紐約地產(chǎn)非常熟悉。有些海外買家在中國是大老板或是公司高管，有的在外州有自己的公司，他們都有自己常用的律師、會計師等，因此在購買紐約房產(chǎn)時，也打算用自己的人。但是紐約房產(chǎn)和別的州很不一樣，如果沒有一個本地團隊對紐約房產(chǎn)非常熟悉的話，交易有時就很難做成功。很多時候，律師對紐約地產(chǎn)不了解，合同寫的不完善，客戶的利益就會受很大的損失。還有貸款，銀行一定要對紐約的公寓很熟悉，否則貸款就很容易出問題。
二 購買房產(chǎn)的目的不明確
不清楚購買房子的目的是什么，投資和自住常常把兩者混在一起考慮。
自�。�你會有很多個人的感情因素，要在預算范圍內(nèi)滿足個人需求。比如有些客人認為離上班公司近很重要，有人認為一定要有健身房或是有游泳池，有的人是為了小孩子讀書，上好的學區(qū)，每個人買房的目的因人而異。
投資：那就要排除個人感性的因素，用理性，數(shù)字來做判斷了。你不應(yīng)該被華麗的表面打動，應(yīng)該更多考慮，作為出租用途，是否很容易出租或租金更高，這時候就要計算投資的收益。
首先要看長期效益，也就是打算長期持有，期待房產(chǎn)升值。這種情況應(yīng)該選擇一些正在處于房產(chǎn)上升的區(qū)域。
其次要看每年的現(xiàn)金回報率，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。還有一個是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用貸款的話，cash on cash return 更說明問題。每個人的cash on cash return 會很不一樣，因為你貸款時用的現(xiàn)金數(shù)目，你能拿到的貸款利息，都因人而異。
三 以為紐約的投資回報率很高
有很多人都知道紐約是投資房地產(chǎn)的好地方，所以期望值很高。但是當他們看到具體的每年的投資回報率的話，很多人很吃驚，因為cap rate比起別的州，別的城市來說算低的。
在曼哈頓，住宅房產(chǎn)的cap rate大約在2-3%, 商業(yè)房產(chǎn)大概是3%到4%。紐約房產(chǎn)安全，穩(wěn)定，房價一直穩(wěn)定上升，在紐約購置房產(chǎn)更多的是為了長期資產(chǎn)的升值潛力。從短期來講，投資回報率在紐約并不高，但從長期資產(chǎn)增值的角度來講是明顯的。比如在1980 年，中央公園西81街的Townhouse才$65,000, 現(xiàn)在最便宜的也要4、5百萬。
四 將紐約當作炒房的天堂
紐約的房地產(chǎn)市場非常成熟，也很規(guī)范。如果你打算短期炒作，將得不償失。因為在買賣的過程中，都要付出不少費用，這些都算購房成本。作為買家來說，費用有保險費，貸款費用，律師費等closing cost，一般是3% 到 4%。作為賣方來說，要付經(jīng)紀人費用，以及紐約州市的交易稅等, 總共大約是8% 到 10%。轉(zhuǎn)買轉(zhuǎn)賣的代價較高。
五合作公寓并不適宜海外人投資
如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合做投資房。coop的買家要經(jīng)過大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長買給孩子會被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當度假房的，買方將會被拒絕。一些樓更喜歡“一般的”居民（無名人士），因為居民不希望名人入住后被狗仔隊騷擾。（查看更多紐約房價資訊）
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