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3分鐘帶您了解美國(guó)房地產(chǎn)交易中的定金

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷強(qiáng)大，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)高凈值人士把資金投放到海外房地產(chǎn)市場(chǎng)中，借此作為一種安全、長(zhǎng)期且高回報(bào)的投資理財(cái)手段及資產(chǎn)優(yōu)化配置方式。 如果想在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，就一定要對(duì)美國(guó)的房產(chǎn)相關(guān)政策、法律法規(guī)極其清楚，因?yàn)椴煌瑖?guó)家制度有所不同，因而可能會(huì)需要特別了解一下。

要在美國(guó)購(gòu)置一處心儀的房產(chǎn)，支付定金 (Deposit) 的階段是必不可少的。購(gòu)買之前，買家就需要將定金準(zhǔn)備好。定金的比例是多少呢？定金支付后，如何保證買家的利益和資金安全呢？  

在美國(guó)絕大多數(shù)州政府為了保持房地產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦違約，買主要求退還定金時(shí)，賣主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經(jīng)紀(jì)人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時(shí)，買主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。其實(shí)，在美國(guó)買房子都是步步按照法律程序的，而且當(dāng)中的定金以及購(gòu)房的金額都是付給第三方存管的 Escrow，所以不用擔(dān)心被騙的問(wèn)題。

目前在國(guó)內(nèi)買賣二手房，一份購(gòu)房合同只是薄薄的兩三頁(yè)紙，但在美國(guó)住房交易市場(chǎng)制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國(guó)的住房買賣合同中。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購(gòu)房順利進(jìn)行的保證。

而在美國(guó)購(gòu)買房屋的付款方式，交易流程與國(guó)內(nèi)的有所不同。在合同中必須解釋買主將怎么樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。 第三方信托公司 (Escrow Holder) 是指一間不受買主或賣主影響的中立公司，他們會(huì)為買主保管訂金。在這一段里買主也可標(biāo)明是否需要貸款（如果需要貸款，要貸多少金額）或者買主是否將以其他已有款項(xiàng)購(gòu)屋。

加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (California Association of Realtors) 印發(fā)并推薦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用美國(guó)房地產(chǎn)合約，全名是美國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買合同及定金收據(jù)。定金和合約放在一起，可見(jiàn)定金在美國(guó)房地產(chǎn)交易中的重要性。

事實(shí)正是如此，沒(méi)有注明定金的合同或雖注明了定金卻沒(méi)有按合同交付定金的合同，即使雙方都簽了字，仍然可以被任何一方單方面作廢。定金實(shí)際上是買家對(duì)賣家的承諾，即：假如你同意把你的房子賣給我，我就同意把定金存入第三方監(jiān)管帳戶 (Escrow)。第三方通常是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專設(shè)信托 (Trust) 賬戶，或某個(gè)雙方都認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司 (Title)。

在美國(guó)房地產(chǎn)交易過(guò)程中，定金是買家對(duì)賣家的承諾，因此如何下定金，在技術(shù)意義上也可以成為一種討價(jià)還價(jià)的方法。譬如在對(duì)賣家的最終意圖和具體想法不明確而買家又沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，定金可下得少一些以作試探；但如果存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而買家已下了決心，則較高的定金總是相對(duì)容易獲得賣家的青睞。在美國(guó)購(gòu)買住宅，買家一般支付交易價(jià)格的10%作為定金，但目前市場(chǎng)上普遍的支付比例為5%以內(nèi)。定金是買家在整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)交易中付出的第一筆錢，且買家在買家經(jīng)紀(jì)人 (Buyer Agent) 根據(jù)賣家要求填寫(xiě)的《美國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買合同及定金收據(jù)》上簽字后立即要付，所以許多第一次意向購(gòu)買美國(guó)房地產(chǎn)的人，尤其是國(guó)內(nèi)投資人，總在這關(guān)鍵時(shí)刻猶豫不決。他們經(jīng)常誤認(rèn)為定金一旦放下去，是絕對(duì)拿不回來(lái)的。

其實(shí)，定金在作為購(gòu)買方的你不違約的情況下是拿得回來(lái)的。

首先，合同中通常會(huì)注明定金將會(huì)在賣家簽字后的若干個(gè)小時(shí)內(nèi)存入指定賬戶，比如24小時(shí)或48小時(shí)。如果買家在等待賣家回復(fù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更令自己滿意的房子，或者在財(cái)務(wù)上發(fā)生了意想不到的變化，從而決定不買房子，此時(shí)由于定金尚未存入指定賬戶，買家完全沒(méi)有任何金錢損失。

定金存入合同指定賬戶后，仍然不是無(wú)條件地歸賣方所有。買方在看一所房子時(shí)，雖然已經(jīng)考慮了一般意義上的地段、學(xué)區(qū)、新舊、大小、價(jià)位、屋內(nèi)設(shè)備甚至院子里的花草樹(shù)木等，但是該棟房子內(nèi)尚有許多即便是有經(jīng)驗(yàn)的買家也未必能一眼看到的問(wèn)題，如白蟻損害、房頂漏水、地基傾斜、石棉污染、電線裸露、產(chǎn)權(quán)糾紛和美國(guó)房地產(chǎn)有關(guān)的法律訴訟、政府追討的稅項(xiàng)，甚至房子內(nèi)是否死過(guò)人 (Stigmatized Property) 等等。

因此，合同上通常會(huì)注明買家有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)，聘請(qǐng)任何有關(guān)的專業(yè)房屋檢查公司來(lái)檢查房子（Property Condition Contingency，*Contingency：有條件的退出條款），然后根據(jù)檢查報(bào)告作出相應(yīng)的決定。譬如說(shuō)，檢查報(bào)告顯示屋頂已陳舊到無(wú)法修復(fù)的程度，買家可以據(jù)此要求賣家在房產(chǎn)交割前換一個(gè)屋頂，或者維持原狀但給買家相應(yīng)金額的抵扣 (Credit)。 如果賣家不同意，買家可以終止合同拿回定金，甚至可以在不要求賣家作任何補(bǔ)救的情況下終止合同，拿回定金。但是，如果在看過(guò)檢查報(bào)告后雙方做出了新的協(xié)議，此后買家又以同樣的理由要求終止合同，則會(huì)被視為違約。對(duì)賣家而言, 也是這樣。

根據(jù)加州法律，賣家要在合同規(guī)定的期限內(nèi)提交給買家一份詳細(xì)的披露文件 (Disclosure)，其中要根據(jù)賣家所知真實(shí)地提供有關(guān)房子的幾乎一切情況，包括房子的功能設(shè)施、任何裝修是否得到政府有關(guān)部門(mén)的許可、室外的噪音、和鄰居有否共用墻或籬笆等。 買家收到這份文件后，在合同規(guī)定的期限內(nèi)可以用文件中披露的任何令自己不滿意的情況作為終止合同的理由，拿回定金。

買家還會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)收到該房屋的產(chǎn)權(quán)報(bào)告 (Title Report)，其中會(huì)提到產(chǎn)權(quán)所有人以及他們可能負(fù)債的情況，其他公用事業(yè)公司甚至個(gè)人在該房周圍的通行權(quán)等，如果買家不滿意該報(bào)告描繪的情況，也可在規(guī)定期限內(nèi)退出合同，取回定金。

另外，買家在規(guī)定的期限內(nèi)，不能從銀行獲得貸款，如果合同上注明在該前提下允許取消合同，那么買家可以拿回定金，否則需要全款按期支付，完成交易；或者買家無(wú)法完成交易，損失定金。

綜上所述，定金對(duì)買家的保護(hù)大于對(duì)賣家的保護(hù)。因?yàn)橘u家在接受定金后，不可再把同一棟房產(chǎn)賣給哪怕出價(jià)更高的后來(lái)的買家，而買家卻有權(quán)在合同許可的情況下取回定金。這也符合加州法律保護(hù)消費(fèi)者的精神。

初次購(gòu)房的買家在了解了這些流程后， 一定會(huì)在看中一處好房子后果斷做出決定，而不至于在猶豫中錯(cuò)失良機(jī)。當(dāng)然最關(guān)鍵的是，在美國(guó)房地產(chǎn)交易這個(gè)過(guò)程中，找到一個(gè)負(fù)責(zé)且豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人才是至關(guān)重要的。