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溫哥華(房市)房屋空置稅解讀 原來門道這么多

7月1日，溫哥華房屋空置稅正式開征，邏盛律師事務(wù)所地產(chǎn)部門合伙人Edward Wilson撰文，詳細(xì)解讀了涉及空置稅的各種問題。純干貨，不解釋。

溫哥華大約有1萬個全年空置的房屋和1萬個不常有人居住的房屋。針對這種現(xiàn)象，溫哥華市政府將根據(jù)第11674號房屋空置稅法規(guī)，對一年內(nèi)空置時間多達(dá)6個月或以上的房屋征收1%的空置稅。那些被確定或被認(rèn)作是空置的房屋，將在現(xiàn)有的物業(yè)稅以外再課以空置稅。

空置稅相當(dāng)于該物業(yè)稅收評估價值的1%�？罩枚悓�按年征收，第一個空置稅征收年度從2017年1月1日開始，2017年的空置稅將在2018年4月繳納。

哪些人不會被征收空置稅

溫哥華絕大多數(shù)的房屋不會被征收空置稅。那些房屋被屋主作為主要住宅；被屋主的家人和朋友在納稅年度住了至少6個月；被長期出租（有書面租房合約）并在一年之內(nèi)租出時間共計達(dá)到6個月，而每一次租期至少連續(xù)30天，都不會被征收空置稅。

比如，一個投資者在一年之中將其投資的物業(yè)出租，30天為一期，共計6期，即便這6期不是連續(xù)性的，也不會被征收空置稅。

但如果一個投資者將其物業(yè)用于短期出租（如Airbnb）卻沒有旅館業(yè)或B&B的營業(yè)執(zhí)照（這就違犯了市政建筑區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展法規(guī)），而且一次租期不足30天，在目前情況下就會被征收空置稅。

哪些屬于空置房

一個房屋如果被屋主作為其主要住宅，或者在一年內(nèi)由屋主的家人或朋友居住至少6個月以上，就不是空置屋，不會被征收空置稅�？罩枚惙ㄒ�(guī)對于什么是主要住宅有其專門定義，這跟其它法律中的定義不必相同。

空置稅法規(guī)關(guān)于主要住宅的定義如下：

“個人平時居住、以之為家而進(jìn)行日�；顒拥牡胤�，包括并且不限于，繳交一應(yīng)賬單，收受信件，以及該住址被用于各種文件證明，諸如賬單、身份證明、稅收和保險憑據(jù)、包括并且不限于個人所得稅申報、MSP醫(yī)療保險文件、駕照、個人身份證明、機(jī)動車注冊和水電費賬單等。”

一個住宅物業(yè)在以下情況下被視為無人居住：

該住宅物業(yè)不是居住者的主要住宅

該住宅沒有租客，或轉(zhuǎn)租人按照一次至少連續(xù)30天的租期居住
一個住宅物業(yè)在以下情況中被視為空置物業(yè)：

該住宅在一個日歷年內(nèi)有180天無人居住

該住宅根據(jù)空置稅法規(guī)被視為空置物業(yè)

臨時住所和雪鳥族

許多人在溫哥華有第二套房屋，這跟他們的主要住宅有一些距離。這套房屋也許會用于度假，一年中住幾個星期；也許買了用來退休后居住。這套在溫哥華的房屋如果是他們的主要住宅，就不會被征收空置稅。但如果他們的主要住宅在別處，而屋主在溫哥華的這套房屋一年中有6個月沒有租出（或因另一種豁免），這套房屋就會被征收空置稅。

一個房屋如果是個人的主要住宅，即便一年中有6個月空置，也不會被征收空置稅。因此，一個“雪鳥族”如果每年在美國居住179天并都要在國外旅游幾個星期，他在溫哥華的房屋一年中空置超過180天。但如果這是他的主要住宅，就不會被征收空置稅。

根據(jù)空置稅法規(guī)，配偶各自可以有其主要住宅，即便他們對兩個住宅都有共同權(quán)益。丈夫的主要住宅可以是溫哥華的房子，而妻子的主要住宅可以在卑詩省南部的克瑞斯頓小鎮(zhèn)（Creston）。

所以，在空置稅法規(guī)中的配偶雙方可擁有兩套主要住宅的規(guī)定，跟所得稅法和屋主補(bǔ)助法中的規(guī)定不同。你可以在溫哥華有兩個單獨的主要住宅（比如，配偶雙方嘗試分居，一個住在他們共有的位于市中心的公寓，另一個在溫哥華東區(qū)擁有一個傳統(tǒng)的家庭住宅），只要這兩個住宅實際上被用作主要住宅。

空置的民居用地也會被征收空置稅

任何物業(yè)（包括空置物業(yè)），如果被卑詩省鑒價局劃為住宅區(qū)類別中的第一類物業(yè)，就有可能被征收空置稅。市政府決定征收空置稅，這是為了避免屋主貿(mào)然拆除房屋，且不愿在此物業(yè)上立即重建住宅以避免空置稅。

對于有些屋主來說，如果他們的房屋建在相鄰的兩塊地上，而所有的翻修只在兩塊地中的一個，那么那塊空地也許會被征收空置稅。

公寓樓

空置稅有可能適用于非分契式的公寓樓。然而，如果這座樓不是分契式物業(yè)，只是一整塊法定的物業(yè)用地而且一個單位有人居住，那么這整個樓就會被豁免。

空置稅適用于法定的物業(yè)用地單位，以出租為目的而建造的公寓樓并非空置稅的主要對象，因為根據(jù)加拿大房貸和住房公司（CMHC）提供的信息，這些公寓樓的居住率是99.4%。

年度申報

每年12月，溫哥華所有民居物業(yè)的屋主都會收到市政府寄出的如何填寫物業(yè)狀況申報表的說明。物業(yè)狀況申報表必須在來年2月的第2個工作日之前填寫完畢并交到市政府。如果屋主不能按時申報，他的物業(yè)就會被視為空置物業(yè)而須繳納空置稅。市政府也許還會罰款。

繳稅通知

溫哥華市政府將對屋主提供的物業(yè)狀況申報進(jìn)行審查，從而決定是否對其物業(yè)征收空置稅。如果一個住宅物業(yè)被定為或被視為空置物業(yè)，就會被征收空置稅。

市政府將在每年3月的第2個周末，把征收空置稅的通知郵寄給每一個需要繳納空置稅、在政府注冊該房產(chǎn)的屋主。

屋主如對空置稅通知有爭議，可以向空置稅審查官（Vacancy Tax Review Officer）投訴，指出市政府對其物業(yè)征收空置稅的決定出自于市政府的錯誤或疏忽，或屋主在填寫物業(yè)狀況申報的錯誤或疏忽�？罩枚悓彶楣僮鞒鰶Q定以后，如屋主不服，還可進(jìn)一步向空置稅審查小組提出上訴。

被視為空置

一個住宅物業(yè)的單位被視為空置并須繳納空置稅，是因為屋主：

沒有根據(jù)市政法規(guī)提交物業(yè)狀況申報表

提供虛假的物業(yè)狀況申報表

沒有按照市政法規(guī)向稅務(wù)征收員提供信息或提供所需要的證據(jù)

向稅務(wù)征收員提供提供虛假信息或虛假證據(jù)

空置稅繳納期限和罰款

在空置稅繳稅通知發(fā)出后，屋主必須在當(dāng)年4月的第10個工作日或之前繳納空置稅。所以，因2017年的空置物業(yè)而征收的空置稅，必須在2018年4月繳納。如果在4月的第10個工作日沒有繳納，將會處以5%的罰款以及在相同金額上追加的利息，就跟不繳物業(yè)稅的罰款一樣。空置稅和各種罰款將加在物業(yè)稅稅率上。

空置稅賬單在3月份寄出，要求4月份付款。這表明4月份債務(wù)就有了，而虧欠的人就是當(dāng)時的屋主。在理論上，溫哥華市政府4月份以后就可以索債為由對屋主提出起訴。但通常只是將這筆債加進(jìn)物業(yè)稅稅率，如同在12月31日對不繳納本年度物業(yè)稅所做的處理一樣。

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