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【北美購房網】

在美國買了房，為什么還需要買保險， 值得收藏！

這里的保險我們指的是人壽保險。在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前必須購買房屋保險。事實上法律并沒有要求你一定要買，但基于一旦你的房子發生事故，例如發生火災或別人在你家受傷，為了保證你的房產投資不受損失，都應當購買房屋保險。

除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地區要加保颶風險，加州要加保地震險等。如果產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。先具體看看美國購房要交的保險費。

保險公司的賠償包括三部分：

1.受災后賠償給業主或貸款銀行的部份，物業建筑物，包括房屋本身，圍墻,車房，車道，泳池等；

2. 私人財物:家俱、電器、書藉、收藏、文件等；

3. 修復期生活開支， 由于災難的發生，使房屋不能居住或使用，以及在修復期間的額外生活花費。

在購買房屋保險時，你要告訴保險公司房子的用途，是出租還是自住。如果是自住，保險公司會加上屋內私人財產的保險。如果房屋用于出租，就不必對屋內財物進行保險，也可節約保費。除了以上三項，保險還包括意外責任險，保障你或你的客人在房屋室內室外發生意外時，給予賠償。家中的寵物不小心咬傷別人，保險公司也會給予賠償。

出租美國房子 房客險應由“房客”購買：

有許多打算出租房屋的屋主常常會有疑問，他所買的房屋保險，如果房客住在里面發生火災，是否可以得到賠償?答案是肯定的，可以得到賠償。那為什么我們還要購買房客保險呢?在此澄清一下，房客保險不是由屋主來購買，而是由房客來購買的。

房客購買這個保險，主要目的是為了當他私人財物發生意外時得到賠償，同時也附帶了意外責任險。如果房客買了一萬五千塊的私人財物的責任險，以及三十萬的房屋責任險，一旦發生火災時，首先由房客所買的責任險部分來賠償，其不足金額才由房主所買的保險來支付，這樣可以避免或減少房主今后房屋保險費的增加。

房客保險的保費并不太高，對一萬五千塊的私人財物的基本保險及十萬塊意外責任險，每年保費只需一百五十塊左右。如果意外責任險增加到三十萬的話，每年保費也只有一百七十塊左右。通常是愿意購買房客保險的房客，都是比較好的房客，屋主為了鼓勵房客購買房客保險，可以在租金上運用技巧，例如原本要租一千八的房子，如果房客不買房客保險，就將租金提高到一千八百五。房客購買了房客保險，既能夠省錢，又能保障自己的私人財物，自然會欣然接受購買房客保險。

買人壽保險也是同樣的原因：抵御風險。那么對于在美國購房的海外投資者，具體有哪些風險呢？

1.遺產稅的風險

這是海外投資者在美國買房最大的稅務風險。遺產稅法以定居 (domicile)來決定納稅人是否為稅務居民，不以移民身份，而以定居的意愿和事實來決定是否遺產稅稅務居民。美國遺產稅稅務居民就全球資產繳納遺產稅贈與稅，但可享有545萬美元（2015年）的免稅額。對于非美國遺產稅納稅居民若在離世時將房產由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其余超出部分根據離世時的房產價值繳納遺產稅，稅率可高達40%。需要注意的是，遺產稅不同于所得稅，不管所投資房產有無增值，房產價值的接近40% 部分將會無償贈送給山姆大叔，這可能是每個投資人都不希望看到的。

人壽保險是應對遺產稅的天然武器。因為它正好在房屋所有人（被保人）身故，面臨大額稅負時提供身故賠償這樣一筆大額的流動資金，從而對沖了遺產稅的影響。對于非美國遺產稅納稅居民，一個額外的好處是保險的賠償并不計入遺產，不會導致遺產稅增多。而且無論繼承人到時候是不是美國居民，繳完遺產稅后剩余的賠償都不會計入當年收入，不需要繳收入稅。

2.貸款的風險

在美國買房貸過款的人都知道，銀行要求你一定要購買房屋保險，否則他不會貸款給你。此外銀行還會建議你購買房貸保險（mortgageinsurance），這個其實說到底就是一個人壽保險，以你的貸款金額為保額，保證萬一你發生意外，家庭收入來源中斷，你欠銀行的錢由保險公司來還。銀行當然是處于保護自己的角度考慮，但對于我們個人，這個風險是切實存在的。而且我們需要考慮的不僅僅是貸款額，如果你有未成年小孩，還有撫養費，大學學費，如果有不上班的太太，還需要留若干年的生活費等等，這幾項加在一起才是你需要的保險的總額。

3.法律訴訟的風險

許多華人都喜歡把錢投資在地產上，都有物業在收租，因此經常成為一些別有用心的人的目標，特別容易被官司纏身。通常原告律師都會精心挑選他們的被告，一旦發現被告有物業，那么原告律師會很樂意接這個案件。中國有句話叫做“未雨綢繆”，說的很對。為了在官司中保障自己，那就必須在官司到來前做好準備。如果有人已經對你提出起訴，那時候再做準備就已經太遲了。人壽保險中的現金值不受任何官司或債權人的追討，享受司法豁免的保障。 二十年前美國有個轟動一時的辛普森案，辛普森打刑事官司贏了，免了牢獄之災，但打民事官司輸了，要賠償幾千萬美元，辛普森幾乎所有的財產、房子、地、銀行存款、股票、生意都要拿去賠償。但辛普森有很大的人壽保險，其中的現金值據說有上百萬，這筆錢就安然無恙。辛普森可以提領或借的方式拿出來供自己用，而不必拿去付賠償金。所以擁有永久性的人壽保險是作資產保護的一項主要方式，是打不破的堅盾。

所以現在大陸的有錢人，為以防不測，都想方設法把資產轉移到海外，紛紛選擇購買美國的大額人壽保險,把大量的現金投到保險上就是看中了人壽保險有司法豁免保障的功能。既使日后被引渡回去了，放在保險上的現金值別人也拿不走。

除了低于上述風險，美國的保險經過200多年的發展，目前擁有最成熟的市場和最先進的產品。在美國的800多家人壽保險公司，激烈的市場競爭讓消費者成為最大的贏家。

從保費上，在美國、大陸，香港買相同的保額的壽險，美國的保費只有中國大陸的五分之一，香港的三分之一。也就是說，買同樣的保險，在中國大陸所花費的錢大約是美國的五倍。

從產品類型上，美國市場除了擁有大陸和香港都還沒有的投資型保險和指數型保險。其中指數型保險可以跟隨股市指數獲得免稅收益而保證只賺不虧，已經成為市場的主流。

從保單條款上，美國的保險法都是為保障投保人的權利而設立，在遭遇理賠爭議時，對客戶的保護程度是遠大于中國國內。

從服務理賠上，流程非常簡單，只要提出死亡證明以及死亡理賠申請單即可申辦理賠。若是非美國公民居民，也只需要將死亡證明翻譯成英文并公證后，連同死亡理賠單一起送回保險公司即可辦理賠償。保險公司即會支付美金支票給受益人，受益人可以在全世界任何地方存入戶頭。