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【北美購房網】這些收據務必收好!美國房屋買賣前后可大額抵稅的支出詳解

對于新移民家庭而言，登陸美國后的頭等大事就是買房。俗話說的好，先安居后樂業嘛，不過大家對于美國的納稅問題大家都會有一定的擔憂。

其實，美國稅收并沒有想象中的那么可怕，今天美地小編指導大家如何在美國買房以后還可以巧妙地利用房產每年產生的各項費用去大額抵稅。

1房貸利息及點數

房貸利息和點數也就是 Mortgage Interest & Points是可以抵稅的一個大項目。

據統計，美國房主一年總計取得約1000億元的房貸利息抵稅優惠。納稅人若在過去幾年買房或申請重貸，每月房貸還款應有較高比例為房貸利息，無論房屋是自住或是出租情況都可以因此省下更多稅金。

2房貸保險費用

這項優惠對家庭收入不高的房主來說尤為重要。因為這類自住房產持有人通常會因為在支付購房首付款之后銀行存款所剩無幾，被銀行要求必須在房產凈值上漲到20%之前購買個人房貸保險。

注意：家庭年凈收入AGI高達$109,000或個人凈收入高于$54,500的不能享受此項抵稅優惠。

3房產稅

“稅金可以用來抵稅”的概念似乎有點奇怪，這卻是貨真價實但經常被忽略的抵稅優惠。簡單來說，房主主支付的地方與州政府的房產稅property tax，可以用來扣抵聯邦所得稅。

另外，根據各州或地方政府的規定，收入低到一定標準的自住房持有人還可再獲得特殊房產稅的抵稅優惠。

4意外損失

意外損失也就是Casualty loss可以抵稅這一點是很多人不知道的。

打個比方說如果洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失。這項費用就可以放入 Sch A 分項扣減額，經過限額計算后最終得到可以得到抵扣。

5節能環保裝修改進費用

對于房屋節能環保裝修和改進的支出在美國被稱為Residential Energy Credit. 你會在報稅表1040表格的48至54行找到。

一般來說，提升居家節能效益的裝修工程較有機會取得優惠-安裝太陽能板、節能熱水器、隔熱門窗等都可以獲得最高$1000的稅務減免優惠。

但是如果僅僅是修補家中會漏水的水龍頭，或為天花板安裝框條邊飾(crown molding)，都不符合抵稅優惠的標準。

有一部分抵稅優惠針對住宅辦公室丶或是基于醫療需求的改裝工程，譬如在家門口裝設坡道，或是方便殘障人士使用的浴缸等。

6房屋裝修及改造費用

裝修改裝費用在美國稱為Improvement, 大多數居家裝修工程雖然不能馬上獲得稅務上的抵扣優惠，但可以在將來房產出售時減輕房主的納稅負擔，特別是在房產增值幅度較大的情況。

例如房子買價50萬，房主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時房主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的裝修費用抵消增值獲利稅。

根據美國國稅局規定，房主出售房產的頭25萬元獲利無須納稅，而且此前裝修房屋的費用還可用來抵銷獲利。

7家庭辦公室

如果使用自家書房作為家庭辦公室即home office，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。

如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣，美國國稅局也提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

8賣房相關費用

出售房產時產生的相關費用也有可以用來抵稅，比如產權保險(title insurance)、刊登賣房廣告，房屋中介傭金等費用。房主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要是為了推銷房屋，也可以申報抵減資本利得稅金。

9長途搬遷費用

個人若是基于工作原因購屋而長途搬遷，也可以申報搬家費用抵減稅金。條件是必須保留搬家費用的收據，以及搬遷距離超過50里。