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以下是NAREIG對此次講座為大家做的文字整理：

紐約是以租客為主的城市。大紐約分為五個區：皇后區、曼哈頓、布魯克林、斯坦頓島和布朗克斯。

紐約市租房的最大特點就是空房率非常低。在紐約的800余萬居住人口中，其中高達69%的居民是出租客。這個比例在曼哈頓市里會更加高些。紐約市的房源有3/4都是出租房。紐約市有大約220萬套出租房，有超過210萬的已經租出去的房屋。所以空房率一般不超過3%。尤其在美國經融危機之后，紐約市空房率最低時只有1%。

紐約市出租房第二大特點是市場是被大屋主壟斷的。私人屋主（私人買房后出租）占整個出租房市場中很小的一部分。紐約當地最大的20個屋主，占有將近7%的所有房源。這些屋主，每年房租收入高達20億美元。

由于紐約租房市場大房東壟斷及房屋出租速度非常快的獨特性，使得租房市場大多是由經紀人操作。除去特別大的房東，如related，會有自己的經紀公司去宣傳、打理客戶；中小型房東及私人房東，由于精力及對市場的掌控有限，通常會雇傭經紀人去幫他們進行房屋出租。

紐約市本身寸土寸金，尤其曼哈頓的獨特地域特色，雖然它狹而長，但是大概每十條街就為一個小區。比如人們通常所講的中城東、中城西，上東區，切爾西區等，都為大致為十幾條街的小區。雖然這些小區之間都為步行的距離，但是每個區都有它的特點，房屋的差價也都很大。

全美房屋租價最高的十個郵編中，七個為在紐約曼哈頓的小區。排名第一的翠貝卡，有許多電影明星都住在那里。排名第二的為上東區，第三的為中城東。而第一名的翠貝卡與第十名的地獄廚房（中城西）平均房價差別高達1500美金以上，距離卻僅為半小時步行。

出租房對學生和工作人員要求各不相同。租房的考慮因素主要有：租期長短、個人預算、押金支付、經紀人傭金。

了解完市場后，就該針對自身情況確定找房方向。根據自己的預算決定是自己住還是合租，是找大的公寓樓還是私家房東，是否要找有門衛的房屋，是自己找還是尋找經紀人來找。

租房時的常見術語，建議大家在租房前先了解清楚，以便租房期間的高效運作。

在開始看房前，先決定是自己看還是和經紀人合作看。在看房之前，由于有些房東對租客有條件限制，最好和房東或對方經紀人先聯系，以避免您在租房過程中不必要的程序，提高租房效率。在看好房后，就可以進行下一步的申請遞交了。

另外注意租房申請文件，它會因人而異，比如其中的工資單、報稅單，學生是不需要提供的。

租房的最后一步為遞交押金簽訂合同，拿到房屋鑰匙之后就可以入住了。

在美國，找房源一般是由經紀人幫租客負責，經紀人之間會共享房源。而大部分在網站上宣傳的都是長期的租房信息。

租客與和經紀人合作，其首要原因是紐約絕大部分的房源都是由經紀人操作的。即便自己不找經紀人，對方也可能了委托經紀人。其次，經紀人會共享房源，拿到第一手信息。第三，經紀人會從更加專業的角度，幫助客戶分析市場和房東，協助客人與房東的篩選工作，能夠很大程度上幫助客戶節省時間，提高租房效率。第四，經紀人能幫助客戶完成一系列前期準備工作，包括和房東聯系，確保房源還在出租期，以及房東租房條件，安排看房。第五，在租房過程中遇到的問題，經紀人都會幫助解決。

紐約市場的經紀人費用是由租客來付。傭金費約為15%一年的租金，即大概1.8倍的一個月的租金。在比較少數的特殊情況下，也有經紀人費用可談的情況，比如經紀人從管理公司找到房子，或房子原本不易出租，會有減少傭金或房東支付費用的情況。所以在此建議租客在和聯系上經紀人后，就與經紀人溝通好關于費用的問題，以避免之后出現不必要的糾紛。

1.  租客要調整好心態。有些大樓要求比較特別，不接受預付房租，一定要有擔保人，或者要有信用記錄，否則會租不到。但是遇到這樣的情況也不要擔心，畢竟紐約地區房源很多，會容易租到房。

    

2. 對當地不熟悉的人，要有自我保護意識，多和當地的朋友及經紀人溝通，網絡上的一些非良好租房渠道不建議使用。

    

3. 新到紐約當地的客戶，建議提前做好準備工作，能夠大大節省在租房上所花費的時間。

1. 覺得只要可以負擔的起房租和看中的房子，就會一切順利。其實不然，即使房租在預算內，看到合適的房子也未必能夠順利地租到。

    

2. 以為網上看到的房子圖片就是實際樣子。然而實際情況中，很多時候現場看到的房子會和網上看到的圖片差別甚遠，其主要的原因是因為出租房屋的空置期很短，通常只是經紀人用手機簡單拍照。

    

3. 看中后不趕快下手，觀望太久。紐約當地房屋出租速度非常快，很多時候只是短短的猶豫，看中的房屋就被租出去了。

    

4. 不同經紀人手上的房源不同，和越多經紀人看越好。美國當地經紀人的信息都是公開透明、共同所有的。客戶雇傭經紀人，主要是看經紀人對客戶的了解以及對市場的了解，從而幫助客戶租到最適合自己的房子。

    

1. 無論是何種渠道找到的房屋，都建議您簽一份白紙黑字的合同，以防日后有糾紛發生。

    

2. 無論是經紀人帶人看房還是房東給人看房都是不收費的。所以任何像您收取費用的看房服務，都要拒絕!

    

3. 房子一定要自己親自去看，家人、朋友或室友都不建議代替看房。

Q：租房是否需要擔保人？

A：這個需要分情況。如果已經滿足了房東要求，就不需要擔保人；但是比如說學生，就需要擔保人。當地要求是擔保人一定要在美國本地。

Q：第一次的租房經驗是否可以成為日后的信用證明？

A：不能。房租在信用記錄中并不是很重要。信用歷史一般參考2-3年的借貸還款經歷；租房可以變成日后房屋出租的歷史，能夠方便客戶日后租房。

Q：購房貸款可以作為信用證明嗎？

A：如果銀行愿意為客戶提供房屋貸款，說明客戶已經通過了銀行的信用證明。 雖然房屋貸款不能作為租房的信用證明，但是因為已經被銀行批準，就相當于證明了客戶的信用是沒有問題的。所以有房屋貸款的租客租到房子會容易很多。