你有沒有想過為什么在住宅房地產投資的大玩家不關注單戶住宅，而是購買公寓？這有幾個原因，但最重要的是控制。與單戶家庭和小戶型（2-4 戶）相比，較大型多戶住宅（5戶及以上）的業(yè)主可以控制住房的價值，具有更高的可預測性。
在公寓方面，增加房產價值的選擇只限于業(yè)主的創(chuàng)造力。在這篇文章中，我將列出一些無盡的方法來增加價值。
在我們進入列表之前，讓我們快速簡要地介紹一下屬性的價值。
1-4單位財產
這些物業(yè)根據可比銷售方式估值。這意味著，如果一個3床，2浴房子在類似的情況下，你的3床，2浴在同一社區(qū)或一個非常類似的售價為X,那么你的3床，2浴家也值得$ X因為這是市場確定你的財產是值得的。當你聘請評估師時，這正是他/她正在做的事情。他們發(fā)現可比的銷售"comps"，并用它們給你的財產的價值。
5+單位物業(yè)
這些都是根據他們生產的收入來估價的。每個人購買這些類型的財產都買他們賺錢，所以這是普遍的焦點。要找到它們的價值，你可以找到凈營業(yè)收入（NOI）。NOI只不過是你所有的錢減去你所有的開支，不包括償還債務。
我們不包括債務服務，因為它可以從一個主人到另一個不同。換句話說，NOI是財產可以產生的所有收入減去財產所需要的所有開支，無論業(yè)主是誰。一旦我們有了這個NOI,我們就把它除以該地區(qū)的資本化率。上限率是市場已經確定的回報率足以為這種類型的財產部署資本。
如果這是公寓的重要價值，那么我們可以看到，如果你能減少開支或增加收入，那么房產的價值就會上漲。即使你節(jié)省一美元，物業(yè)的價值也會上漲。如果你想更詳細地解釋我們如何找到公寓的價值，看看我寫在這里的另一篇文章。
如果你減少開支或增加收入的每一美元都會增加財產的價值，那么我們是不是應該以任何可能的方式來做到這一點？答案是肯定的，但業(yè)主往往只關注明顯的傳統(tǒng)方式，如提高租金。這是一個很好的例子，但正如我之前提到的，名單只限于業(yè)主/經理的創(chuàng)造力。以下列出了一些不太常規(guī)的方法來為您的公寓樓增值。
在你瀏覽清單之前，想一想：“不，謝謝，那只能賺到我一年大約500美元 - 不值得，”知道這個激勵不是額外的500美元的現金流 - 這是價值的增加。
如果你的財產是6％的資本化率，那么額外的每年500美元就會為你的財產增加8,334美元。找到10種方法來增加每年500美元的收入和10種方法來減少你的開支每年500美元，你將增加167,000美元，你的財產是值得的。
公寓投資
12種創(chuàng)造性的方式增加公寓建筑的主要價值
1、公用事業(yè)
冬天的時候，我們所有人都趕過那棟公寓樓，那里的房客已經敞開了窗戶，熱噴砂。我們也都知道誰從來沒有報告說他們的廁所是不斷運行的，因為他們不付水費。根據財產的機制，分計量可以是最大的增值活動之一。
2.洗衣機和烘干機
目前租賃租賃的頭號舒適設備是洗衣機和烘干機。這可能會增加每月$ 40-75的收入。
照明
如果你是一個長期的購買和持有投資者，在公共場所的LED照明是一個明智之舉。首先，它消耗的能量非常少，可以節(jié)省電力。其次，燈泡過去25年，所以你不支付維修來改變它們。
4.自動售貨機
是的，從自動售貨機產生的收入可以增加你的財產的價值。我已經看到了幾種情況：1）在公共區(qū)域，例如在健身區(qū)或泳池周圍放置飲料或零食自動售貨機，2）在公共區(qū)域的洗衣房，洗衣房和其他家庭必需品。
認為單服洗滌劑，去污劑筆，地毯污漬去除劑，織物柔軟劑。最好的部分是你不必購買機器。就像投幣式洗衣機一樣，許多公司都會為自動售貨機提供售后服務，并且可以獲得一定比例的收入。
5.車庫停車
人們可以并且支付更多的費用來停放他們的汽車，或者在車庫里增加額外的存儲。增加車庫的額外費用是常見的，在某些情況下可能值得建設車庫。一個較便宜的替代品是車庫。
6.停車
我們都做到了 - 你變成了停車場，是的！ - 前臺和中心現場為您開放。租戶將支付保留這些特殊點。在“保留高級停車位出租”的最佳位置出現一些標志，這將為您的收入增加更多的收入，并且您的財產價值將上升。
7.裝修
雖然這是非常傳統(tǒng)的，但我還是想把它列出來。通過翻新室內設計，公共區(qū)域或遏制吸引力，您可以增加需求，這可以使您提高租金。
康復退出策略
8.垃圾撿拾服務
你有財產上的專職維修人員嗎？為什么不把他用于定制服務？我的一位朋友有一個居民誰恨把垃圾袋搬到垃圾箱里。然后，他提出要求維護人員每周兩次在門外拾起她的垃圾，每月20美元到垃圾箱里去。其他居民看到這一點，并要求提供相同的服務。現在，這是他的所有居民的選擇。雜工每周打發(fā)兩次，收集。居民喜歡這個選擇。
9.寵物租賃
如果你允許寵物，而不是為他們收費，你錯過了。我看到寵物租金高達每月100美元。
10.存儲單元
你曾經住過一套公寓嗎？有沒有好的地方可以把那些舊書，冬天的自行車，或者其他你想要的東西都放在那里？那么大多數人都是這樣，這就是為什么他們愿意支付本質上是一個額外的壁櫥。對于我們的單位，我們分別收取19元和29元的15平方英尺和30平方英尺的儲物間，這些儲物間建在一個舊的，未使用的洗衣公共區(qū)域。
11.電纜
在大型綜合體中，業(yè)主可以與有線提供商簽署獨家協(xié)議，并從居民注冊服務時獲得一小筆回扣。
12.重新談判費用
作為投資者，我們經常關注如何賺更多的錢。同樣重要的是如何少花錢。在公寓里，營業(yè)費用將包括不少費用帳戶。園林綠化，除雪，清潔，管理，維護，垃圾箱收費，以及更多的項目都是你可以考慮的方法來降低運營費用。這可能就像打草稿或打電話給垃圾箱服務，重新談判月費一樣簡單。
在當今的市場環(huán)境下，多戶制非常具有競爭力，加入這些非常規(guī)的增值策略是一個很好的工具，當你的財產適合你的時候。
我真正想要強調的是，物業(yè)的附加值比額外的現金流更重要。現金流量很好，但價值可以通過再融資或銷售獲得。多家族可以控制，雖然每個人都知道現金流是王道，但創(chuàng)造力卻是第二。憑借創(chuàng)造力和控制力，可以在多個家庭中建立驚人的財富。
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