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美國人估計是地球上最喜歡投票的了。他們雙手投票選出自己的總統，還不忘用腳投票選出美國的希望之城。

過去五年，美國增加了1146萬人，他們去了哪兒？

答案是西部和南部的沿海城市，比如加州、德州、佛羅里達州、北卡羅來納州、華盛頓州、喬治亞州。而那些人口持續大量增長的城市，最近兩年的房價漲幅已經遠遠超過了全美平均水平。

人與錢，永遠都是最重要的資源。人到哪里，就為哪里帶來活力和需求。搞清楚這一千多萬人，投入了哪些城市的懷抱，便能發現未來美國的機遇之城。

美國也有“下海”潮

從2011-2016年，整個美國88%的新增人口，最后都扎根在了西部和南部沿海地區。在美國，有這樣一群人，他們愿意離開中西部，離開東北部，穿越大半個美國，不顧一切地奔向美國版圖南端的德克薩斯州、佛羅里達州，東南部的北卡羅萊納和喬治亞，西部的加利福尼亞和華盛頓州。這六個州人口凈增量已經占到了全美新增人口的一大半。

對于美國這樣一個三面環海的國家，海濱城市具有天然的地理優勢，聚集大量資源，也吸引了美國各個角落的人，共同上演一場橫跨半個美國的全民大遷徙。

在人口普查局最新統計的這一年時間里，德州的新增人口是全美最多的，排名第二的是佛羅里達州，新增人口為32萬7811人，加利福尼亞州位列第三（新增24萬零177人）。

本次新的人口統計沒有考慮颶風哈維的影響，該颶風在去年8月底重創了德州海灣沿岸地區。

2016-2017年德州將近40萬的新增居民這一數字十分可觀，但是跟前一年相比的話，數字則有所下滑。

• 2015-2016年度，德州增加了43萬2957名居民，增長率為1.6%。

• 2014-2015年度，德州新增人口為49萬零36人，增長率則為1.8%。

下圖這十個紅色圈圈，恰好鋪滿了美國版圖三面環海的大部分區域，完美地畫出了一個U型曲線。

2016年美國人口增長率爆冷門，創下20世紀30年代以來最低，紐約州人口甚至出現十年來首次負增長。然而在最近五年里，仍然有三個州的人口增長步入百萬陣營： 

• 德克薩斯州221.6萬

• 加利福利亞州157.3萬

• 佛羅里達州151.5萬

人口規模與紐約州相差無幾的佛羅里達州，在過去五年增加的人口是紐約州人口增量的7倍。

加州、德州、佛州、北卡、喬治亞歷來是美國居民遷居和投資熱門地區，人和錢都大把涌入。芝加哥這座人口規模僅次于紐約和洛杉磯的城市，已經連續四年人口流失。

這些城市成了“吸金大戶”

美國大都市依然是人口“磁鐵”，但二線城市正在趕上。一個城市的靈魂，便是人和錢。而只有源源不斷流入的人口，才能盤活這個城市集聚的資金，這是資本逐利的規律導向。有人口紅利的地方，資本才有升值的空間。

過去五年時間里，人口凈增超過10萬人的，在美國就屬人口大城了。美國生育率低已是事實，因此城市人口增長更多源于人口流動，也就是大家用腳投票后的結果。  

在全美“下海潮”中，美國人口從非沿海區域流向沿海區域，又在沿海區域中選擇了核心城市。休斯頓作為德州第一大城市，過去五年人口增長了17.1萬，僅次于紐約市。而華人第一大聚集地洛杉磯，從2011年到2016年人口凈增15萬，目前人口為230.3萬。

再看看這些年人口增長超過5萬的城市有17座，其中不乏某些美國二線城市的身影。比如奧斯汀、達拉斯、羅利、夏洛特、西雅圖(別墅)、丹佛、圣地亞哥等等。

數據為證，趨勢說明一切

人口即需求，在房地產界流傳的一則金句：短期看政策，中期看供需，長期看人口。與中國不同，美國的房產調控更多由市場決定，對有中長期投資需求的人而言，人口是不容忽視的問題。

（1）人口持續流出的區域，可能出現無人接盤的情況

美國中西部地區和東北部地區缺乏人口流入，警惕“空城”的危險。人口持續減少的區域，當地的經濟發展往往缺乏動力。

美國首個破產城市底特律，就位于密歇根州。過去五年里，僅底特律一個城市的人口就減少了3萬多人，也成為全美人口流出最為嚴重的城市。而伊利諾伊州盡管擁有全美第五大人口群體，這些年卻成為美國人口減少最多的州。

（2）人口持續增長的區域，是大家用腳選出來的城市

這些區域吸引了不斷吸納周邊區域以及中部、五大湖、東北部地區的人口，儲蓄大量勞動力和消費群體。

而在這些區域中，最近五年來人口迅速增長的城市，比如紐約、休斯頓、洛杉磯、菲尼克斯、圣安東尼奧、亞特蘭大、羅利、夏洛特、奧斯汀，這些城市涌入的人口為當地帶來了大量住房需求。讓美國人愿意跨越半個國家，去尋找機會的城市，一定有它獨特的發展機遇。