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今年1月，加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)(Canada Pension Plan Investment Board) 聯(lián)合新加坡政府投資公司(GIC) 和芝加哥學(xué)生公寓開(kāi)發(fā)商Scion Group，斥資$10億購(gòu)買(mǎi)了包含22個(gè)學(xué)生公寓的投資組合。迄今, 該聯(lián)盟已收購(gòu)超過(guò)$40億的學(xué)生公寓, 覆蓋52所大學(xué)，共計(jì)46,555個(gè)床位。

Evo (左) & The Towers (右)

同月,新加坡豐樹(shù)資本(Mapletree Investments) 與 Safanad 投資公司也先后買(mǎi)下了位于費(fèi)城大學(xué)城附近的全美最高學(xué)生公寓Evo ($1.975億)和馬里蘭大學(xué)附近的The Towers ($6950萬(wàn))。放棄主流地產(chǎn)轉(zhuǎn)而追逐小眾，機(jī)構(gòu)投資者到底給了我們何種啟示？學(xué)生公寓又有著怎樣獨(dú)特的魅力呢？

學(xué)生公寓的興起

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)牛市早期，海外投資者往往會(huì)將目光鎖定在像紐約(房市)華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)、大通曼哈頓廣場(chǎng)1號(hào)(One Chase Manhattan Plaza) 這樣的地標(biāo)性建筑。

紐約華爾道夫酒店

2015年安邦保險(xiǎn)斥資

$19.5億收購(gòu)

然而, 伴隨著市場(chǎng)擴(kuò)張邁入第8個(gè)年頭、面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)利率上調(diào)壓力的加大，越來(lái)越多投資者轉(zhuǎn)而尋求更加安全的投資策略。這時(shí)，具有反經(jīng)濟(jì)周期特點(diǎn)、采用現(xiàn)代手段運(yùn)營(yíng)、能夠帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的學(xué)生公寓悄然走近了人們的視線。

學(xué)生公寓vs.出租公寓

學(xué)生公寓是多單元住宅(Multi-family)的一種，主要針對(duì)大學(xué)生和研究生群體。過(guò)去20年，美國(guó)高等教育入學(xué)率呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)、加之國(guó)際學(xué)生數(shù)量逐年增加，學(xué)生公寓的平均年入住率達(dá) 97.7%，甚至高于名聲在外的出租公寓地產(chǎn)(92.2%)。

美國(guó)高等教育入學(xué)人數(shù)

國(guó)際學(xué)生數(shù)量 (本科 & 研究生)

除了按床位或房間出租外，學(xué)生公寓和普通公寓還有著本質(zhì)的區(qū)別－對(duì)“好地段”的定義

傳統(tǒng)公寓的好地段一般指交通便捷、商業(yè)林立的市中心。而學(xué)生公寓的好地段既可以是離學(xué)校較近的區(qū)域，也可以是餐飲娛樂(lè)豐富、價(jià)位劃算、學(xué)生一族聚集的街區(qū)。此外，由于入學(xué)率才是決定收益的主要外因，學(xué)生公寓比普通公寓更不易受宏觀經(jīng)濟(jì)因素或區(qū)域就業(yè)形勢(shì)的影響。

學(xué)生公寓的類型

按地產(chǎn)質(zhì)量不同，學(xué)生公寓可分為三個(gè)等級(jí):

• A級(jí): 主要城市校園周邊的新大樓，一般配有泳池、健身中心等現(xiàn)代物業(yè)。

• B&C級(jí): 建筑有一定年份(如想提高租金，需特別維修)；離學(xué)校有一定距離或坐落在不那么受學(xué)生歡迎的地段。

市場(chǎng)現(xiàn)狀

從下圖中可以看到，2013－2016年，全美學(xué)生公寓交易增速明顯。其總成交額在2016年底達(dá)到$98億，比2015年高出$42億，超過(guò)2014年的3倍。

全美學(xué)生公寓交易 (2010－2016 Q3)

此外，兩大重要指標(biāo)－床位價(jià)(Price Per Bed)和現(xiàn)金流回報(bào)率(Cap Rate) 也說(shuō)明了學(xué)生公寓的受歡迎程度。2016年, 其平均床價(jià)為$66,386，創(chuàng)歷史新高，較2015年上漲10%，超過(guò)2014年30%。

由于年凈運(yùn)營(yíng)收入與地產(chǎn)價(jià)值呈反比(見(jiàn)下圖公式)，現(xiàn)金流回報(bào)率(Cap Rate) 的逐年收緊也反映了學(xué)生公寓價(jià)值的迅速飆升。

學(xué)生公寓的現(xiàn)金流回報(bào)趨勢(shì)

雖然2017年學(xué)生公寓的現(xiàn)金流回報(bào)下降至5.94%, 但其數(shù)值仍高于普通公寓，足以說(shuō)名它在長(zhǎng)期增值和短期現(xiàn)金流方面的雙重優(yōu)勢(shì)。

學(xué)生公寓 vs 出租公寓

現(xiàn)金流回報(bào)對(duì)比

無(wú)懼危機(jī)

學(xué)生公寓在上個(gè)金融危機(jī)時(shí)的出色表現(xiàn)和它特殊的市場(chǎng)特征是吸引越來(lái)越多投資者關(guān)注的主要原因。除了需求依賴于周邊學(xué)校而非大環(huán)境外, 學(xué)生公寓還兼具逆經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn), 能夠幫助投資者安全度過(guò)難關(guān)。

經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，更多人選擇回到校園充電，提升個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)力，待到大環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)再整裝出發(fā)。根據(jù)美國(guó)國(guó)家教育統(tǒng)計(jì)中心 (NCES)的數(shù)據(jù)，美國(guó)高等學(xué)府的入學(xué)率在次貸危機(jī)期間不降反升，09年更是達(dá)到1981年來(lái)最高增幅(6.3%)。

上升的新生數(shù)量使學(xué)生公寓的需求增加, 進(jìn)而保證了穩(wěn)定的租金來(lái)源。根據(jù)全美最大學(xué)生公寓開(kāi)發(fā)商ACC的數(shù)據(jù), 經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期, 其學(xué)生公寓基金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。截止至2015年, 該基金的凈運(yùn)營(yíng)收入已連續(xù)增長(zhǎng)11年, 總收入更是48個(gè)季度持上升態(tài)勢(shì)。

投資策略

由于大型機(jī)構(gòu)已在美國(guó)一線城市Top10大學(xué)附近搶占了先機(jī), 且該戰(zhàn)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈, 售價(jià)偏高, 租金收益趨緊，投資者們可以另辟蹊徑, 關(guān)注主流二線城市的代表性大學(xué)。

美國(guó)主流二線城市

注: 按地產(chǎn)年增值排序

無(wú)論您是打算買(mǎi)在學(xué)校周邊, 還是有一定距離、但學(xué)生聚集、交通便捷的地段, 學(xué)生公寓都是您未來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)、使財(cái)富穩(wěn)健增長(zhǎng)的優(yōu)化配置。