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我們購買住宅、商業地產的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。

對于以個人名字購買投資房產的，可以使用如下抵稅項目：

• 房子的地稅（房產稅），保險費；

• 房子的折舊費，裝修折舊費，地板、門窗、廚房、屋頂等分類折舊費；

• 房子的維修費；

• 房東到美國來往的機票、餐旅費；

• 房地產公司的管理費；

• 房地產經紀的中介費；

• 尋找租客的廣告費；

• 自己未成年孩子的撫養費。

對于用公司名義投資房地產的，在使用所有初級避稅法則的同時，還有如下更加優惠的法則：

• 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費用均可用于抵稅；

• 美國公司可以聘請雇員，員工的所有工資、福利全部可以抵稅（就算是您請的清潔工、保姆，是為你提供家庭服務的，也可以算在內）；

• 為美國員工發獎金、禮品等的開支也可以抵稅；

• 以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅；

• 您所有招待客戶、請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用；

• 您可以用公司的名義購買電腦、家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅；

• 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也可用于抵稅；

• 您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有你想不到的，沒有做不到的。只要發揮想像力，同時通過當地專業會計師的協助，您可以達到最大限度的稅務優化。所有費用，請務必保留原始發票、收據、或是郵件確認信、或是信件，以作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據，都可以作為理由合法節約稅金。

這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效。

為了能解釋的最通俗易懂，這里用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋更加清楚，這里省略了所購買房產的升值、租客每年加租等外加收入以及利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠遠大于此處所舉例的數字。

舉例：您今天用100萬現金購買一個美國商業房產，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。 

這時候您有2個選擇：

A. 您就這么一直收租，收租年限假定為20年，總租金收入為160萬，20年后將地產以200萬的價格賣出（20年升值1倍是很正常的），20年后的凈收入就是260萬。

B. 您可以用這100萬的房產去申請抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率為5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以用于抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。

你將75萬美金的銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產再去申請抵押貸款（如同第一套），這樣依次類推。

同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，接下來算算這種以滾雪球方式進行投資、20年后您的收益情況。

雖然每次您都是用100萬現金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。

4棟   投資25萬 * 4   年租金 8萬*4   本息6萬*4   年凈收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數字啊。

更可怕的是，20年后，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！

這20年，您的純回報將是 8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。

需要注意的是，房產價值20年間會有大幅增值，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大于方法A中的回報。即使為了讓計算簡單明了，不去計較房產升值、租金增加、利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的 8.6倍！

美國富人如何年凈資產增加數百萬而一分稅錢都不交呢？靠的就是1031交易法則。

大家都知道房地產最賺錢的方法是通過轉賣而賺取差價。打個比方，您通過100萬買了個商業地產，某一年房產漲價為200萬，您賣出后收益100萬，這個時候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！ 對于這100萬的收益，首先需要交30%的財產增值稅(Capital gain)，這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最后年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。如果您不懂避稅，這錢可是硬當當的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產，您就可以延遲交稅。同樣那個例子，在賣房后得到200萬后，在6個月內，您去再投資一棟或是多棟房產總值等于或是超過200萬的房產，您就可以不交稅！一年，您的凈資產增加了100萬，但不要交1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。

美國玩轉避稅法則暫時告一段落。避稅是為了資產更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什么現金，但是資產驚人。