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產融結合: 房地產債權基金正當道

什么是房地產債權基金？

其實簡單來講，就是房地產公司為了 投資一個或多個項目而使用的融資手 段 : 投資者在約定期限內獲得固定或浮 動的利息，但不擁有項目的所有權或公 司股份。從運作方式來講，基金可分 為開放式 (Open-end Funds) 和封閉式 (Closed-end Funds) 兩種。 類似銀行的活期和定期存款，封閉式基 金有固定的續存期，其規模在發行之初 就已確定，投資者不能在截止日之后進 行申購或贖回，只能在二級市場交易。 但正是由于這種構架的“不靈活”，封閉 式基金才不會像開放式基金那樣追求短 期利益，而是著眼于長線投資，如 : 大 型房地產開發項目。

如何挑選基金? 在選擇房地產債權基金時，投資者應該 關注以下幾點 : 項目方實力、項目自身 特色和潛力 ( 是否具備升值和現金流實 力 )、搭建基金的機構和托管銀行、當 地房地產市場走勢，以及區域宏觀經濟 形勢

房地產債權基金構架

一般來講，“有限合伙制”是房地產債權 基金常見的一種組織形態。( 見下圖 )

普通合伙人 (General Partner， 簡稱 GP) 負責設立和管理基金，并擁 有最終話語權。由于沒有人會愿意挑起 GP 承擔的無限法律責任，該角色一般 由有限責任公司 (LLC) 扮演，以保護參 與者的個人利益。

GP 擁有基金的全部所有權，通常向投 資人收取 1-3% 不等的管理費。

所有基金投資者皆為有限合伙人 (Limited Partner，簡稱 LP)。由于不涉 及基金的管理和操作，投資者只為所投 金額承擔有限責任。

由于是“有限合伙”，基金收益無 需在公司層面繳稅，而是下放至投資者， 再以個人名義報稅。