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過(guò)去9個(gè)月，全美公寓地產(chǎn)交易額達(dá)1306億美元，破過(guò)去十年歷史記錄。不僅如此，今年第三季度公寓租賃的平均入住率更是攀升至96%。

2007-2019前三季度公寓銷量總和趨勢(shì)

想要弄清公寓市場(chǎng)走勢(shì)，主要看供應(yīng)量(新建+二手房)、租金漲幅和入住率這三點(diǎn)。

供小于求成市場(chǎng)主旋律

2019第三季度，新房供應(yīng)量較去年下降7.9%，連續(xù)兩個(gè)季度收緊至2012年來(lái)最低庫(kù)存水平。其中，二手房房源下降6.9%，由于市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格自然水漲船高，房?jī)r(jià)增加4.2%合情合理。

如果將所有住宅類型匯總，那么全美二手房?jī)r(jià)格在今年10月上漲6.2%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)92個(gè)月的年度同比增長(zhǎng)。

二手房-中位價(jià)變化趨勢(shì)(2018-2019)

二手房-銷售情況變化(2018-2019)

雖然美國(guó)主要城市都在大興土木，但新建公寓量遠(yuǎn)不及逐年攀升的新增家庭數(shù)量。未來(lái)兩年，全美將有55萬(wàn)個(gè)公寓單元竣工，數(shù)目乍一看頗為龐大，但仍遠(yuǎn)低于2017年水平 。

截止到去年6月，美國(guó)家庭數(shù)量達(dá)294萬(wàn)個(gè)，較2017年的17萬(wàn)個(gè)翻了16倍之多，需求有多大顯而易見(jiàn)。如果再將這些新建公寓量分?jǐn)偟饺��?84個(gè)都會(huì)區(qū)之中，那么公寓供應(yīng)量緊張便一目了然了。

全美家庭數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)(2000-2020)

公寓租金增速加快

今年10月，全美公寓租金攀升3.2%至$1476每月。如果從2012年初算起，那么截止到目前為止，平均租金已經(jīng)悄然上漲了32%。

全美平均公寓租金趨勢(shì) (2017-2019)

美國(guó)30個(gè)主要城市中，17個(gè)地區(qū)的租金增幅超過(guò)3.3%，僅兩個(gè)城市 – 加州的圣何塞(San Jose)與德州的休斯頓(Houston) 漲勢(shì)較遜，低于全美長(zhǎng)期均值 (2.5%)。 

10月全美租金增幅Top5

今年第三季度，圣何塞租金增幅較去年同期只提高了1.2%。

圣何塞

雖然與休斯頓一起墊了底，但由于圣何塞城市基本面數(shù)據(jù)穩(wěn)定，這次的表現(xiàn)欠佳很可能由于較低價(jià)位房源短缺，高端公寓租金增長(zhǎng)較慢導(dǎo)致，屬于暫時(shí)現(xiàn)象，無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂。

2019公寓租賃市場(chǎng)回顧

2019的年租金增幅在3%左右徘徊，總體公寓入住率穩(wěn)中有升。

需要注意的是，全美共有三個(gè)州 – 加州、紐約州和俄勒岡州出臺(tái)了限制房東自由調(diào)高租金的政策，買房時(shí)需要把以下因素考慮在內(nèi)。

其中，紐約的管控最為嚴(yán)格。今年6月出臺(tái)的最新《住房穩(wěn)定及租客保護(hù)法》中就明確規(guī)定 “不再允許公寓租金穩(wěn)定的房東在地產(chǎn)空置時(shí)加租超過(guò)20%” 。

紐約中央公園區(qū)域

相比之下，俄勒岡出臺(tái)的政策就要溫和的多，允許持有地產(chǎn)15年以上的房東將租金上調(diào) “7%+通脹率”的幅度。

俄勒岡州最大城市-波特蘭

在全美租金增幅的排名中，西雅圖(投資)意外成為市場(chǎng)需求攀升最明顯的代表 。

西雅圖港口夜景

過(guò)去一年，西雅圖都會(huì)區(qū)不僅公寓入住率上升至95.8%，凈吸收更超過(guò)14,000個(gè)單元。加上沒(méi)有租金限制的政策，難怪租賃市場(chǎng)會(huì)熱度不減。

以華盛頓大學(xué)所在的“大學(xué)區(qū)”(University District) 正在建造的高層出租公寓The M Seattle為例。

The M Seattle 高24層，共230個(gè)單元。

走8分鐘就能到華大，是該區(qū)域最近30年第一個(gè)高層公寓項(xiàng)目

僅出租， 明年秋天入住。

The M Seattle光是350平方尺的Studio租金就要$1949起，相當(dāng)于每平方英尺高達(dá)$5.56。一單元的租金更是飆升至$6.44每平方尺。

2018年時(shí)，西雅圖的平均租金還只有$2.05每平方米，光是想想這驚人的漲幅，就覺(jué)得肉疼。

未來(lái)的機(jī)會(huì)在哪？

你的財(cái)力決定了你的投資標(biāo)的。

如果手頭寬裕，一線城市的波士頓、奧克蘭、新澤西、首府華盛頓和西雅圖都可以趁著現(xiàn)在貸款利率低時(shí)入手。

如果預(yù)算有限，可以考慮以上城市周邊就業(yè)和人口雙料走高的衛(wèi)星城市或是二線和三線城市。

今年公寓租賃市場(chǎng)蓬勃的二三線城市主要有佛羅里達(dá)州的Pensacola (彭薩科拉)、拉斯維加斯和鳳凰城。

位于佛州的Pensacola(彭薩科拉)

展望未來(lái)，全美基本面數(shù)據(jù)整體向好，加上接連三次降息，投資情緒依然高漲。

上周公布的全美最新消費(fèi)者信心指數(shù)中，11月的數(shù)值從95.5%攀升至96.8%。

消費(fèi)者信心指數(shù)走勢(shì)(2009-2019)

基于優(yōu)異的股市表現(xiàn)、不斷走高的全民就業(yè)、持續(xù)降低的貸款利率、以及恢復(fù)對(duì)話的中美貿(mào)易，相信逐步增強(qiáng)的消費(fèi)者信心指數(shù)會(huì)讓美國(guó)房地產(chǎn)走的更遠(yuǎn)。