美國房產投資回本詳析
來源：http://haiwai.house.sina.com.cn/News/17359作者：北美購房網時間：2016/1/27
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房產投資近年來備受關注，對于廣大投資者來說，投資效益變動情況、回本的時間長短是關注的重點之一。美國房市關注度如此之高，投資的流向也紛紛朝著美國涌動。那些今天北美購房網就滿足您對于投資回本的時間耗費長短的好奇。
2015年年底美國房產市場異常活躍。美國房產已經成為了國內投資人的首選項目，而且美國房產投資跟國內房產市場相比價格波動較小，且收益較快，據統計美國房產投資收回成本時間平均比中國快30年。
肯定在投資美國房產之前，自己有算過這樣一筆帳，就是今天我花500萬美金購買美國房產，那么要到什么時候我所花出去的錢全部能夠掙回來。這是投資美國房產的目的。如果沒有清晰的時間確定，那么很多投資者也會計算回報率。不要求10年或者20年全部賺回來，但是肯定是每一年都有一定的回報的。如果投資美國房產不可能有利益收獲的話，那么投資這筆帳估計就不劃算。
從限購令到多地限購松綁，國內房地產市場低迷的行情還未出現明顯改觀。在此情況下，很多投資者紛紛轉向海外房產市場。
對此，業內人士分析認為，除環境、教育和醫療因素外，較高的出租回報率和永久產權是炒房客轉向海外房產的重要因素，海外不少國家房產回報率都高于國內。
被業界視為“投資風向標”的華人首富李嘉誠，自去年8月以來累計出售了內地近200億元的房地產投資，瞄準了歐洲市場。
“投資風向標”的轉向也牽動著投資者的情緒。有廣州客戶就將130萬元的銀行存款取出，在華盛頓買了一套公寓。該客戶的盤算是，每個月華盛頓一套公寓出租可收益近萬元人民幣，除去各項稅費，每個月還有近7000元的收益。而在廣州市區，一套價值120萬元的公寓最多也就租2500元到3000元。
不知道別的投資者具體是怎么計算的，反正根據相關數據顯示，即便是購買美國房產用來出租，也是有一定的回報收益的。當然如果購買美國房產是用于教育投資的話，即便不能夠將成本全部收回，等比例計算有一定的價值空間也是劃算的。因為投資其實也不見得說就能夠百分之百的將所投入的金錢全部掙回來，并且美國房產看起來是非常穩定的投資項目，但是價格的波動誰也沒有辦法掌握。所以即便是在投資之前有良好的預算和估計，也不見得到最后就一定會按照計劃中的數值來發展。既然投資美國房產就一定要認識到，風險是并存的，雖然有掙錢的機會，但是同樣賠錢的風險也是必須要承擔的。
美國的房地產市場雖然此前因金融危機的影響一度跌入低谷，但是現在已經開始平穩回暖，因此投資價值也較為明顯。
除了房價上漲所能帶來的收益，在美國出租房子也能帶來可觀的收益。例：休斯敦一套獨棟別墅，面積大約250平方米，總價人民幣100萬元。別墅租給了在附近上班的護士們，每月租金為1650美元，扣除稅費、房屋管理費等費用以后，還剩下1050美元，投資回報率大約7%。”
在美國買房投資，較高的收益率，加之租售比比較高，最多10多年就能收回成本;相比之下，在北京投資一套房產收回成本則至少要40年以上。
有數據顯示，美國德克薩斯州的房租收益居美國之首，為10%至15%，若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出，該區域房屋的租金凈回報率通常可達6%-8%;而在加州，房子出租后的毛租金回報率一般可達7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，凈回報率平均在4%-6%;奧蘭多的房產凈租金回報率大概是6%。
而國內的出租回報率則遠遠低于海外。以廣州為例，最近一年，廣州市9區住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動，出租回報率則進一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%。
值得一提的是，相對于國內70年的物業產權，美國房產絕大多數都是永久產權，房屋的升值來源主要是土地增值。在國內進行房產投資，一定要核實土地使用期限，物業的剩余使用期限越短，該物業的價值會越低。由于海外房產沒有使用年限的限制，其房屋價值會由于土地的增值而增值。
投資到底能多久回本其實主要還是要看投資者了，這是主要是根據投資者的選擇、投入的多少來決定的。投資有風險，也不是一件可以急的事情。
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