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        整體房價下降可能對于很多企業來說是件不怎么好的事，可是房價下降在余豐慧看來是有利于中國經濟實現轉型升級的。美國研究機構認為，縱使房價下跌50%，中國銀行業仍然扛得住。經濟之聲評論：房地產業“適度瘦身”有利于經濟轉型升級。

       央廣網財經北京4月30日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，美國兩大智庫之一的彼得森研究所近日發布的研究報告稱，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化地運營。

　　彼得森研究所的第一個根據是中國交通銀行的一份縱使房價下跌30%，對銀行業不良貸款率不會產生太大影響的研究報告。交行的報告說，縱使房價下跌40%到50%，不良貸款率也將僅增長3.8到5.6個百分點。第二個依據是，目前中國商業銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率也不過將達到6.6%。在2007年，中國銀行業的不良貸款率為6.6%。而在3年前的2004年這個數據還要翻倍。所以，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍然扛得住。

　　乍一眼看這個理由很合理。然而，房價大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅，不在統計范圍內的房地產數據而在涉房貸款上，也就是利用房產、地產、房地產作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應已傳遞到了土地市場，近期“地王”銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，政府和商業銀行不能不高度重視。

　　經濟之聲特約評論員、知名財經評論人余豐慧對此評論。

　　經濟之聲：近年來中國房地產業受到世界經濟研究機構的廣泛關注。尤其在中國各地房價下行、房地產行業進入轉折期后，各大國際機構都在緊密跟蹤我國的房地產業。國際國內都在擔心，我國房價大幅下挫可能傷及金融系統、宏觀經濟。您認為房價是否真的會大跌？價格甚至會"腰斬"？美國的研究機構的觀點是不是在博眼球？

　　余豐慧：這個也不能說博眼球，因為它研究還是要有根據的。美國的這個研究機構它主要根據還是根據交通銀行一份報告，該報告把房價下降到30%包括50%，而商業銀行這種貸款問題不大，因為現在首套房的首付比例30%，第二套以上就達到60%，所以，如果房價下跌60%的話，才能侵蝕銀行貸款本金，而這個比例是很高的。目前房價確實在三四線城市已經出現了拐點，二線城市也有松動，一線城市依然有松動的跡象，未來如果我們不再進行這種政府主導的大投資和盲目的放水貨幣，如果我們政府這一次閑不住的手不再在去亂摸市場，亂摸房地產市場話，房地產這個房價出現拐點應該是一個必然性。

　　為什么要說是一個必然性呢？要說這個必然性出現以后，現在很多議論都在說如果房價下跌肯定要引起銀行壞賬大量增加，銀行壞賬一增加以后可能導致我們這種金融危機或者系統性金融風險就會爆發。實質上，我們細心分析中國和美國的次貸危機區別是非常大，美國的次貸危機主要零首付，就是說你不掏一分錢房子都可以給你，當然它也是有根據的，它預期房價一直在漲，但后來房價跌了，導致次貸危機爆發。而我們最低的首付比例就是30%二套以上60%，我們和它有很大很大的區別，我們房價即使下跌50%，對銀行業來說問題也不大。

　　經濟之聲：根據這家美國研究機構的分析，中國商業銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達到6.6%。這個數據的邏輯怎么來理解？

　　余豐慧：交通銀行報告分析，如果房價下降30%或者是50%的話，不良率僅能增長3.8%至5.6%。如果房價下降50%，不良率增加5.6個百分點，我們現在是1%，再加個5.6%，這不是6.6%嘛。實質上2007年我們的貸款就是百分之六點多，2007年以前我們的國有商業銀行有個別國有商業銀行不良率已經達到20%多。

　　經濟之聲：如果房價下跌50%，銀行到底能不能扛得住？有數據統計，地方融資平臺貸款總額已經達到17.8萬億。這部分貸款大多是利用土地抵押的。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水。情況惡化的話，地方政府就面臨違約。近幾年，有的地方政府甚至百般阻撓開發商降價。房價下行帶來風險我們到底應該怎么看？我們是不是應該更多聚焦在企業貸款和地方融資平臺貸款的風險上？

　　余豐慧：對，應該要聚焦在涉房貸款上，涉房貸款，包括兩個部分，一個就是企業擁有房產或者地產抵押這一部分貸款，另一部分就是地方融資平臺。最令人擔心的，地方融資平臺貸款的償債率大概占到30-40%，這個比例是很高的，這個是屬于國家一級審計的，其中一個問題就是地方融資平臺的17.8萬億這個負債里面統計抵押貸款的比重太高，所以一旦要是房價下跌之后肯定房價一下跌它肯定傳導到土地市場，那土地價格肯定要下跌。

　　廣西南寧第一個打響松綁取消限購、松綁限購政策第一槍，第一槍實際上它強調包括經濟趨橫和高企經濟理由都不成立，最成立的就是它擔心土地價格下跌，因為土地產生的依賴還比較大，它們的償債率是38.09%就比較高了，就是土地、這個地方債的土地的償債率38.09%，如果房價下跌就受不了。

　　經濟之聲：那房價下跌對經濟帶來不利影響不言而喻，房地產過度膨脹對經濟轉型也是不利的，這個房地產要適度發展的度到底怎么把握，經濟要實現轉型升級，應該有哪些條件配合？

　　余豐慧：那現在最主要的就是我們必須調整經濟結構，其中一個經濟結構當大的經濟結構，包括三駕馬車投資、出口、消費的不合理，還有就是我們經濟過度依賴房地產，房地產對GDP的貢獻達到30%多，而這么高背后就是高房價。高房價背后就是我們普通百姓對房價承受力這份代價。對經濟依賴、包括土地財政對GDP的依賴、土地財政的依賴、房地產稅收依賴，我們對房地產依賴太過度了。

　　經濟之聲：但是這種狀況短期內能改變嗎？

　　余豐慧：短期內就看我們的房地產，目前就看我們房價如何走勢了。我們房價如果能夠回歸理性，能夠有效下跌，泡沫能夠擠出的話，這個狀況肯定會改善的。

      我想房價下降對于社會經濟來言確實是一件好事情，房價上升那么久弦也繃得太久了，偶爾的放松未必不是件好事啊。相對我國房價的大起大落，美國那邊的房價確實穩定一點，畢竟也沒有那么嚴重的炒房風波。