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1. 全球地產投資者概況

2015年全球地產投資者分析報告顯示，自2008年金融危機后，全球地產投資者的信心已經完全復蘇。53%的投資者表示，他們今年仍會繼續在房地產項目上投入資金，其中有相當一部分投資者愿意進行跨國投資，而非局限于本地市場。

除去對于流動性的考量，投資者在進行地產投資時最棘手的問題來自于與其他眾多買家進行競價。

部分投資者仍對宏觀經濟層面有所擔憂，然而近期數據顯示美國經濟復蘇跡象明顯，亞太地區仍舊保持增長勢頭，這無疑給該地區地產投資者打了一劑強心針。

由于北美、歐洲主要房地產市場供不應求導致回報率下跌；越來越多的投資者開始考慮短期增值型地產，即使這類地產的風險較高。另一方面，在亞太地區的地產投資者主要以機構投資者為主，他們更看中風險低的優質地產，并準備長期持有。

根據數據，我們預測2015年更多的地產投資者會從那些價格過高的一線城市轉戰二線城市。從右邊的排名表上我們可以看出西雅圖、馬德里、達拉斯等國際二線城市已經躍居前列，成為未來的熱門投資目標城市。

2. 阻礙地產投資者的9大因素

2014年，全球共有8350億美元的資本涌入房地產市場，幾乎是2009年的4倍。其中EMEA市場吸引最多的資本，其次是亞太和美洲房地產市場。

隨著全球資本大量涌入房地產市場，地產投資者之間的競爭也日愈激烈。根據CBRE調查數據顯示，目前投資者在獲取地產的過程中最大的障礙分別為：地產價格、尋找合適項目、以及與其他投資者競爭。其余影響他們的因素還有風險、稅費、貸款成本等。

盡管有諸多限制因素，但是投資者的熱情仍舊高漲。2014年，全球地產投資資本增長19%，NAREIG預測，2015年該增長速率將為10%-15%。

3. 各類商業地產年化收益比較

AMERICAS：美洲

APAC：亞太地區

EMEA：歐洲、中東及非洲

房地產的收益主要體現在兩方面：①年化租金收益②每年升值收益，根據以下圖例，我們可以看出地產升值速度AMERICAS最快，EMEA其次，APAC第三；而就租金增值速率來看，APAC地區拔得頭籌。

就商業地產種類來看，AMERICAS和EMEA地區寫字樓的升值速度最快，在APAC地區零售業以6.6%位居第一。同時，在租金增長方面，APAC地區的零售業也以5.8%在所有類別中排名第一，可見APAC地區的零售行業仍舊十分具有潛力，被電商沖擊不大。

值得注意的是，AMERICAS零售業的租金年化增長率僅為0.8%，遠低于APAC和EMEA地區。NAREIG商業地產部分析指出，受2014年第一季度美國地區經濟疲軟影響，全美平均可支配收入降低。然而，2014年下半年及2015年第一季度美國經濟數據良好，受低油價及高就業率影響，人民可支配收入必將提升，從而帶動零售業。同時，部分電商也準備在各地區開實體零售店，我們預測零售業的租金在2015年下半年仍舊會加速上漲。

工業和物流相關地產受零售業刺激，需求一直節節攀升，這也導致市場上相關產品供應不足。NAREIG預測，工業地產投資者在2015年下半年將會更難鎖定理想地產，投資者之間的競爭將加劇。