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　　在房地產(chǎn)公司做會(huì)計(jì)時(shí)常常會(huì)遇見(jiàn)各種問(wèn)題，今天我們就來(lái)看一看一些常見(jiàn)問(wèn)題的解決方法。

1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押?辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押?

　　答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對(duì)同一資金需求又申請(qǐng)貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個(gè)別金融機(jī)構(gòu)和抵押登記部門(mén)默認(rèn)的(或者開(kāi)發(fā)商隱瞞銷(xiāo)售行為，預(yù)售不登記)。

 

2、房地產(chǎn)測(cè)繪所在工程進(jìn)度至正負(fù)0線后，即可做在建工程測(cè)繪。而評(píng)估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個(gè)工程的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告。測(cè)繪和評(píng)估都是在建工程抵押所必須進(jìn)行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進(jìn)行在建工程抵押貸款的最早和最佳時(shí)點(diǎn)是?

　　答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時(shí)點(diǎn)應(yīng)為項(xiàng)目投入達(dá)到25%時(shí)，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時(shí)間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押。

　　關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件：

　　⑴已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

　　⑵取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)。

　　⑶在建工程，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求.

　　⑷在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

 

3、為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等放在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中，不是很理解。費(fèi)用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財(cái)務(wù)費(fèi)用中資本化不妥嗎?

　　答：為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等為借款的輔助費(fèi)用，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款輔助費(fèi)用資本化也有規(guī)定：“第十條專(zhuān)門(mén)借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本;在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。”

　　至于用什么科目核算，見(jiàn)仁見(jiàn)智。我們認(rèn)為進(jìn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)比較好，因?yàn)樵谝患医鹑跈C(jī)構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類(lèi)似費(fèi)用，而且類(lèi)似費(fèi)用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機(jī)構(gòu)融資。

 

4、銷(xiāo)售推廣費(fèi)中的分類(lèi)中媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書(shū)印刷費(fèi)等，按稅務(wù)口徑劃分的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是哪幾項(xiàng)?

　　答：廣告費(fèi)包括媒體廣告費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)，展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)作為展覽費(fèi)，其他應(yīng)歸入宣傳費(fèi)。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過(guò)媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等;廣告費(fèi)則是企業(yè)通過(guò)媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

　　《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》明確規(guī)定，納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列3個(gè)條件：一是廣告是通過(guò)經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)制作的;二是已實(shí)際支付費(fèi)用，并取得相應(yīng)發(fā)票;三是通過(guò)一定的媒體傳播。不具備其中任何一個(gè)條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將不允許作為廣告費(fèi)予以稅前扣除。

 

5、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是否在“管理費(fèi)用”和“銷(xiāo)售費(fèi)用”下皆可設(shè)置核算?刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費(fèi)用可否放在管理費(fèi)用其他人本成本中核算?

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷(xiāo)售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，而為整個(gè)企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進(jìn)管理費(fèi)用，但實(shí)務(wù)往往對(duì)此不加明確區(qū)分，全部計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費(fèi)用應(yīng)該放在管理費(fèi)用其他人本成本中核算。

 

6、對(duì)于員工上下班的交通費(fèi)補(bǔ)貼，由個(gè)人拿交通費(fèi)發(fā)票按月來(lái)報(bào)銷(xiāo)，應(yīng)付福利費(fèi)核算，這涉及應(yīng)交個(gè)人所得稅問(wèn)題嗎?

　　答：應(yīng)該說(shuō)這是目前多數(shù)公司的報(bào)支交通費(fèi)補(bǔ)貼的方法，但不應(yīng)從應(yīng)付福利費(fèi)列支，直接進(jìn)入費(fèi)用。

 

　　7、計(jì)提折舊以前年度都是按3%殘值率，計(jì)算的折舊。現(xiàn)在按照5%的殘值率計(jì)算折舊做到稅務(wù)的處理一致，該如何帳務(wù)處理?

　　答：稅法對(duì)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為3%-5%，因此在3%到5%調(diào)整不影響計(jì)稅，不過(guò)作為一項(xiàng)變更，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)備案，并說(shuō)明變更理由。

 

8.31號(hào)文中”計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的‚除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。“哪些是稅收規(guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計(jì)入成本的?

　　答：

    ⑴應(yīng)付福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi);

　　⑵財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。”

　　⑶國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)提方面有更大空間。