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一. 什么是零現金流？

“零現金流”指的是地產的凈收入與貸款完全打平，且所有租金收入直接流入貸款機構。雖然這類沒有任何凈收益的地產看似不具備任何吸引力，實際上卻是高凈值人士資產配置中的一匹不為人知的“黑馬” 。

二. 符合條件的地產類型

真正的零現金流地產需要同時滿足: 1) 租客信用級別達到BBB;  2) 租期不少于20年。縱觀美國的商業地產類型，符合上述條件的也只有能夠不斷提供現金流的Absolute NNN (絕對房東免責) 地產了。絕對房東免責租約也被稱為Bond, 租戶負責繳納租金、房產稅、及產權保險，房東無需管理或支付任何費用。

三. 主要優勢

1）租戶信用高。租戶信用等級至少達到BBB。“BBB-”是一個較好的投資信用分數，一般來講，公司越大其信用等級越高。

2）租期長，房東無需管理。租期最低20年, 且需長于貸款年限。由于是 “絕對房東免責”租約，投資者無需參與任何地產管理和繳費。

3）高貸款、低首付。零現金流地產的首付比例一般為10-18%，為完全分期付款 (Fully Amortizing Loans)。這樣的貸款政策使得只有$100萬的投資者有機會買到$1000萬的項目。租約結束時，投資者將擁有一個完全屬于自己、高市價且可以用于延稅的地產(詳見1031延稅政策)。

4）地產價值不受Cap Rate (資產回報率)和Interest Rate 影響。對于非零現金流地產來講，如果其Cap Rate 從6%上升至8%，地產的價值將縮水33%。如果該地產又有67%或更高的貸款，投資者將面臨巨大的經濟損失。相比之下，由于零現金流地產在低利率的情況下就已經提前“抵”給了貸款機構，Cap Rate 和Interest Rate 的變化不會對其資產價值產生影響。也可以說，貸款機構代替您承擔了風險。

5）貸款利率固定，且投資者享有無追索權。該類地產的貸款利率一般在5%以上，雖然比一般的商業貸款利率要高(4%以下)，但其利率在整個貸款周期都不會改變。此外，投資人本身不對貸款金額提供任何擔保，如果地產出現問題，銀行不能追索投資人的個人資產。

6）可以用于1031 同類地產交換。在上周六的文章 “你真的懂房產稅?” 中我們介紹了美國國稅局的“1031 同類地產置換”政策。投資者可以通過置換商業地產來達到延稅的目的，特別適用于交換貸款比例高的地產。

建筑折舊節稅。投資者可以通過購買高貸款、高建筑折舊的地產來抵消其公司收入，有效節稅。

四. 注意事項

1）地產價值增長緩慢。由于該類型的地產一般坐落于主要城市的核心區域，長期價值增長明顯，但短期價值趨于穩定。

2）可購買項目少。由于該類項目對于租戶和地理位置的要求嚴格，銀行貸款謹慎，所以市面上可購買的項目少，尋找難度大。

3）隱形稅費。零現金流地產的貸款有可能帶來 Phantom Income (幻影收入) 。這是一種投資者沒有真實得到，卻要為其繳稅的收入。購買前，投資者需就個人或公司稅務結構咨詢專業會計師意見，充分將稅費考慮在內。 

五. 適合哪一類投資者？

零現金流地產適合: 1) 有1031 同類地產置換需求, 或2) 不依賴現金流生活、打算長期持有、有資產保值需求的個人或公司。由于零現金流地產自帶貸款，有延稅需求的投資者可以通過1031 條款迅速在規定時間內完成交易。對于擁有穩定收入的高凈值客戶來說，零現金流地產無疑是家族資產配置和傳承的很好選擇。

 六. 零現金流地產vs 人壽保險 

零現金流地產和人壽保險的最大共同點就是投資者在相當長的一段時間內沒有任何凈受益。為了幫助大家更好理解這兩種投資方式，我們舉一個簡單的例子。假設王先生打算前期投入$100萬:

由于零現金流地產的貸款比例可以達到80-90%，王先生可以選擇投入一個20年租約，10年貸款，總價值為$500萬的零現金流地產。在前10年中，王先生的租金將完全用于還貸，因此沒有任何凈收入。從第11年開始，王先生每年將獲得租金$22.5萬 (4.5%租金回報率)。保守估計，在第20年時，即便王先生的地產市值不變，他仍可以以$500萬原價將地產賣出。經計算，該投資的內部收益率(IRR)為11%。

如果王先生選擇首付為$100萬、前10年每年投入$10萬的20年期的人壽保險, 前10年他將多投入$100萬元。在第11年時，王先生開始獲得每年為4.5％的利息。在第20年時，他可以選擇賣出保險，一般出售所得約為起始投入的3倍，即$300萬。經計算，該投資的內部收益率(IRR) 為9%。

需要注意的是，出于對投資者個人情況不定的考量，我們并沒有將稅費列入計算，但作為左右投海外投資的一項重要因素，投資者需要咨詢相關稅務專家。但凡投資，都存在收益的不確定性。零現金流地產的投資者在租約結束后可能面臨尋找新租戶和地產價值不確定的壓力，而人壽保險的投資者則需面對經濟下坡時保險公司經營不善的風險。

七. 在售零現金流地產

1）CVS 投資組合

CVS是全美最大的藥妝連鎖店之一，投資評分BBB。2015年在全美有9600多家分店，總營業額1536億美元。以下為投資組合中CVS面店的所在地。

由于貸款比例高達82.5%, 這個總價值約 $2427萬的投資組合只需要投資人支付$424 萬(17.5%首付)就可以購得。

2）加州CVS

該地產要價$740萬，貸款比例達79%，投資者只需投入$176.2萬。租約持續到2034年，2031年還貸結束。該地產的回報率為7.78%，年凈收益 $58.5712萬。

3）AT&T 手機運營商的美東研發中心

AT&T從1969年開始承租，且多次對該地產進行維修和擴建。客戶只需投入12% (約$1273萬) 即可擁有要價 $1.06億的地產。

總結

零現金流地產的諸多優勢無疑是高凈值投資者們的福音，它不僅前期投入少、租戶穩定、易于節稅延稅、保值能力強、還有貸款無追索保證。當然，任何投資都存在風險。投資者需要在資金到為后，明確投資目的，在專業投資團隊的幫助下理性的做出選擇。如果您也想自己海外置業的腳步走的更加穩健，那就趕快聯系我們吧！