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1. 什么是養老地產?

養老地產是一種介于多單元住宅 (Multi-family) 與酒店之間的一種商業地產類型。在過去的五年中，美國的養老地產的發展迅猛，在資本不斷涌入的同時，其資產回報率(Cap Rate)屢創歷史新低。養老，這個曾經的“小眾”地產市場，正隨著美國人口老齡化的加劇而吸引著越來越多的機構投資者、房地產基金公司以及私募股權投資者。

2. 市場需求

養老地產需求的攀升主要源于美國第二次世界大戰后的“嬰兒潮(Baby Boomer)”。在1946至1964年中，美國共有7590萬名嬰兒出生。在2011-2029年間，這些人會相繼滿65歲，并占美國總人口的20%之多。預計在2025年，65歲以上人口將達到8800 萬，幾乎是當前人數的兩倍。而在2056年時，這一族群將超過18歲以下群體。

除了人口老齡化，美國人口的平均壽命也在逐年上升。1972年時，65歲以上人口的平均預期壽命為15.2年，而這一數字在2015年時攀升至20.4歲。據統計，25%的65歲以上人口壽命將達到90歲，10% 的壽命將超過95歲。在為來的幾十年中，美國的老年人口對專業護工的需求將會逐年增加。雖然美國所有州都面臨老齡化危機，但California, Florida 和New York三個州的問題將最為集中 。

3. 市場供給

當前市場上共有22,100個專業型養老社區，共計285萬個單元/床位。根據Senior Housing & Care 的統計，2015年養老社區的總交易額達$3926億($392.6 billion)。雖然去年第二季度該類型地產的新建速度已創歷史新高，但老年人口的增長仍快于當前市場供應(見下圖)。

2016年，養老地產庫存的總體增長為1.8%，低于其30年3.9%的年增長率(見下圖)。

4. 入住率

1）下圖為2011-2016年穩定的養老社區(營業24個月以上) 的入住率情況。

2）養老地產vs其它商業地產入住率對比

養老地產的總體入住率一直以來都相當穩定，即便在2008年經濟危機時，其數值都維持在90%左右。 

5. 四大類型

養老地產類型主要根據住戶的身體狀況和所需醫療服務的級別來劃分。

1）老年公寓 (Senior Apartment)

傳統意義上的老年公寓一般針對低收入或有經濟適用房需求的個人，但新興的老年公寓更著眼于那些個人出資、不需要捆綁服務(例如: 飲食，打掃) 、年齡較低、身體也比較健康的老人。這樣的公寓雖然提供很多公共設施，但其服務程度卻不會像“自主生活型”那樣高。

2）自主生活型 (Independent Living)

在所有類型的養老地產中，“自主生活型”的發展最佳，平均入住率在2015年第四季度達到91.5%。如今，“自主生活型”已經取代“看輔助護型”成為抗經濟危機最強的地產，吸引著大量開發資本。2016年第四季度，約7,600個單元投入建造，數量達到了09年后的最高水平。

為了吸引更多“嬰兒潮”時期出生的老人，許多“自主生活型”養老社區的設計更加現代，在擴大室內面積的同時配以高級裝潢(如大理石臺面、高檔家用電器、實木地板等)。除此以外，很多養老社區還建在了市中心重新開發的地塊，便捷的地理位置使老人可以步行到達附近的餐廳、商店和文化景點。

3）輔助看護型 (Assisted Living)

經營此類地產需要相關醫療牌照。由于住戶不能完全獨立生活，需要不同程度的個人服務及醫療幫助，失憶老人看護(Memory Care) 就常被歸于此類。2015年第四季度，共有30,000間看護型單元投入建設，占已有庫存的8.3%。由于看護型地產的抗經濟衰退的能力強、項目規模小、開發成本低，因此吸引了大量投資者。

4）醫療康復型 (Nursing)

此類養老地產包括由公費醫保支付的長期看護(Long-term care)和由公費醫保、保險公司或個人支付的短期復原看護(Short-term habitation care)。雖然康復型社區的市場份額很大，但其新建速度緩慢，許多新開發項目僅為替代淘汰的老舊設施。另外，下降的入住率無疑也影響了開發商對這一類地產的興趣。

6. 交易量及趨勢

從下圖中我們可以看到，美國公開的養老地產的年交易量在08年金融危機之后持續快速增長，并在2014年達到$256億 ($25.6billion)。

7. 租金

養老地產在2016年的總體租金增長為2.25%-3%。在過去的兩年內，其租金增長一直高于通貨膨脹，其中“自主生活型“養老的租金增長更是達到了金融危機后的最高水平。

8. Cap Rate

雖然養老地產在2016年上半年的Cap Rate 較去年同期變化不大，但其回報持續高于其它商業地類型。由于當前投資者傾向保守型投資，核心地區的A級地產的售價仍具競爭性，而B級和C級地產市場則趨于平緩。

9. 養老地產的優缺點

1）優勢

＊  需求強勁：基于美國復蘇的經濟、工作機會的逐年增長、穩定的消費者信心指數、蓬勃發展的房地產市場、及以每年50萬增長的老年人口，養老地產將會成為美國未來10年人們最關注的投資話題。

＊  回報率高：在過去的7年內，養老地產在總回報(Total Return)，增值回報 (Appreciation Return)，以及收入回報(Income Return) 三方面均超過全美樓市指數(NPI) 及多單元住宅。 

＊  現金流穩定，抗經濟衰退的能力強：即便是在2008金融危機時期，養老地產的租金及入住率都比其地產類型穩定。

2）注意事項

＊  投資金額高：由于現代養老地產的公共設施和服務要求的提升，其造價成本往往較高，因此售價一般在$1000萬以上，常常使得預算較低的投資者望塵莫及。

＊  需要雇傭專業團隊管理：基于該類地產的特殊性，很多養老地產需要有相關經驗的管理者和專業護理人員參與，對于在美國沒有投資團隊支持的投資者來說無疑是一個挑戰。 除此之外，人員成本的提高也成為投資者需要考慮的問題。

＊ 入住率略低于普通公寓：不得不承認，養老地產的總體需求要低于普通公寓。2016年全美出租公寓的占有率為95.3%左右，高于養老地產約4%。

總結

養老地產，這個過去從未走近過主流市場的投資類型近些年來吸引著無數中外投資者的關注。作為一種適合長期持有、抗經濟衰退能力最強的資產配置，養老地產的整體規模和服務品質正在進行著質的改變。如果您也看到了養老業蘊藏的巨大潛力，如果您也在專業投資團隊的幫助下馳騁美國商業地產，那就趕快聯系我們吧！