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導(dǎo)讀

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為, Trump領(lǐng)導(dǎo)下的美國政府將會(huì)進(jìn)入一個(gè)利率上漲、國民稅務(wù)減輕、基礎(chǔ)建設(shè)大規(guī)模啟動(dòng)、通脹壓力加大的新紀(jì)元。如此復(fù)雜的大環(huán)境將會(huì)對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信托基金公司(REITs) 、國際投資、商業(yè)借貸等領(lǐng)域的方方面面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。今天, 我們就從以下五方面洞悉Trump執(zhí)政可能對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響。

/ 稅收 /

種種跡象表明, Trump政府很可能保留有利于地產(chǎn)開發(fā)商的稅收政策, 例如: 幫助投資者延稅的“1031同類地產(chǎn)置換法案”及其對(duì)投資經(jīng)理的稅務(wù)免除優(yōu)惠。此外, 也有消息指出聯(lián)邦所得稅將進(jìn)行全面下調(diào)。稅收改革一旦實(shí)施, 加之基礎(chǔ)建設(shè)花費(fèi)加大和可能出現(xiàn)的移民政策縮緊, 將導(dǎo)致一定程度的通貨膨脹和利率上調(diào), 使美國境內(nèi)投資下降(至少短期內(nèi)) 、人口增長放緩, 最終影響商業(yè)地產(chǎn)交易。

/ 國際貿(mào)易 /

Trump曾發(fā)誓要退出多個(gè)國際貿(mào)易協(xié)定，其中就有由12個(gè)國家簽訂的“跨太平洋伙伴協(xié)定 (Trans Pacific Partnership)”。一旦Trump 堅(jiān)持其 “反自由貿(mào)易協(xié)定” 主張, 勢必會(huì)使價(jià)格上升, 通貨膨脹壓力加大, 最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率(Cap Rate)上漲, 資產(chǎn)貶值(Cap Rate 與資產(chǎn)價(jià)值成反比關(guān)系)。

經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 (簡稱OECD) 在最新發(fā)布的報(bào)告中稱, “總體來講, 美國人民應(yīng)對(duì)Trump 政府對(duì)經(jīng)濟(jì)上的影響持樂觀態(tài)度” 。但同時(shí), 他們也表示 “Trump主張的貿(mào)易保護(hù)非常令人擔(dān)憂”。由于反自由貿(mào)易會(huì)導(dǎo)致制造業(yè)成本上升和價(jià)格上漲, 人民生活水平會(huì)受到影響, 同時(shí)危害國家財(cái)政狀況。雖然貿(mào)易保護(hù)在短期內(nèi)可以將一些就業(yè)留在美國, 但長遠(yuǎn)看卻會(huì)損害國家和人民的共同利益, 并且拉低全球經(jīng)濟(jì)增長速度。

/ REITs /

利率上調(diào)時(shí), 人們常武斷的認(rèn)為它一定會(huì)對(duì)REITs (房地產(chǎn)信托基金)產(chǎn)生負(fù)面影響, 因?yàn)閭鶆?wù)成本(Cost of Debt) 上升會(huì)壓縮股本回報(bào)率(Return on Equity)。但實(shí)際上, 該理論僅適用于利率調(diào)整初期。起初, 資產(chǎn)價(jià)格(Asset Price) 會(huì)因?yàn)閮衄F(xiàn)值 (NPV) 的縮水而迅速下降, 但一段時(shí)期過后它就會(huì)重新隨著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)形勢回升。

利率的調(diào)整反應(yīng)的是國家整體經(jīng)濟(jì)形勢的改變。健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)會(huì)促進(jìn)企業(yè) (如: 招聘新員工) 和個(gè)人加大支出 (如: 遷入新公寓，購物頻率上升) 。對(duì)于房地產(chǎn)信托基金來講, 這意味著股東收益和分紅會(huì)隨著入住率、租金和商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的提升而增加。只要利率上漲是源于經(jīng)濟(jì)和就業(yè)增長, 商業(yè)地產(chǎn)的需求就會(huì)隨之上升。

/ 國際買家 & 移民 /

高端房地產(chǎn)市場的國際買家一直都是拉動(dòng)美國房地產(chǎn)投資、高級(jí)別金融服務(wù)、和地產(chǎn)項(xiàng)目建造需求的重要因素, 為美國房地產(chǎn)業(yè)的興盛作出了重要貢獻(xiàn)。然而, 一旦Trump縮緊移民政策或大規(guī)模遣返非法移民, 可能會(huì)導(dǎo)致外國投資者在美投資數(shù)量下降和勞工短缺造成的開發(fā)成本上升。與此同時(shí), 我們也應(yīng)注意到Trump競選時(shí)期的很多提案都出現(xiàn)了前后搖擺, 例如他承諾要驅(qū)逐110萬美國非法移民, 但隨后又聲明會(huì)酌情留住一些人。

/ 金融環(huán)境監(jiān)管 /

Trump 執(zhí)政后很可能更改 “Dodd–Frank” 和 “Basel III” 兩大金融監(jiān)管法案內(nèi)容�？v然他不會(huì)完全廢除 “Dodd–Frank(多德-弗蘭克法案)”, 但其極可能對(duì)特定部分進(jìn)行修改, 例如削弱該法案對(duì)社區(qū)銀行掠奪性放貸(不考慮申請(qǐng)人的信用記錄, 收取高利率, 危害房地產(chǎn)市場健康) 的影響。約10,000家美國小型銀行一直以來都是建筑貸款和土地開發(fā)貸款的重要融資機(jī)構(gòu)。放寬對(duì)他們的管制特別有助于在當(dāng)前供小于求的市場環(huán)境下提高房屋修建量。

除此之外, Basel III (巴塞爾協(xié)議III), 這個(gè)在銀行與房地產(chǎn)建筑貸款間起保護(hù)作用、全球自愿參與的金融監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)也將面臨Trump的挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織(International Monetary Fund) 前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Simon Johnson 認(rèn)為 “Trump領(lǐng)導(dǎo)下的美國政府可能會(huì)加入歐洲監(jiān)管機(jī)構(gòu)以促使Basel III 放寬監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn), 這一動(dòng)作將意味著金融危機(jī)后期時(shí)代的結(jié)束。”