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在美國房價高漲、租金飆升的今天，越來越多投資者開始關注一種“另類高收益房產”——Rooming House（分租屋/多人合租屋）。
這種房子看起來像普通獨立屋，但內部被隔成十多個房間，每個房間單獨出租。月現金流驚人，賬面回報率動輒10%甚至更高。

然而，高收益背后往往隱藏著高風險。
在你動手買下第一棟Rooming House之前，請先了解清楚它的法律地位、運營風險和退出陷阱。

一、什么是Rooming House？

Rooming House，也被稱為 Boarding House、Lodging House，是指：

一棟住宅內有多個獨立房間出租給不同租客，租客共用廚房、衛生間等公共區域。

在形式上，它介于獨立屋（Single-family house）與公寓樓（Multifamily）之間。
在投資邏輯上，它是典型的 “切割收益型” 房產：

通過把單一資產切分成多個出租單元，放大現金流。

二、為什么Rooming House能帶來高回報？

1. 租金倍增效應
   一棟正常獨立屋整租每月$4,000，但若分成10個單間出租，每間$900，則總租金$9,000，凈收入翻倍。

2. 現金流充沛
   在高利率周期下，普通長租投資常常“負現金流”，但Rooming House仍能實現月正收益。

3. 租客穩定性強
   學生、新移民、低收入單身租客需求旺盛，空置率相對較低。

4. 可低成本改造
   相比重新建造公寓樓，只需內部加墻、分間、加門鎖即可完成初期改造。

三、Rooming House的主要風險

1️⃣ 法律風險：最被忽視但最致命

不同城市對Rooming House的定義與許可要求差異極大。
多數地區的 獨立住宅區（R1/R2 Zone） 并不允許多人分租。

• 西雅圖(房價)（Seattle）：8名以上非親屬共住即被視為“Congregate Residence”，需特殊許可。

• 波士頓（Boston）：必須取得市政府頒發的Rooming House License。無證經營屬違法。

• 紐約（New York City）：單戶住宅若改為多租客分租，常被視為違規使用，可能面臨高額罰款或斷電。

   

🚨 一旦被認定為“非法用途（Illegal Use）”：

• 罰款可達$5,000-$25,000；

• 市政府可能下令“Cease and Desist”；

• 房屋被要求恢復原結構；

• 若發生火災或意外，保險拒賠。

這意味著：一次舉報，可能讓整個投資項目歸零。

2️⃣ 消防與安全風險

Rooming House改造常見問題包括：

• 加建輕質隔墻封住窗戶；

• 共用廚房油煙火災風險高；

• 逃生路線不足；

• 煙感與滅火器配置不達標。

若發生火災，房東可能承擔民事與刑事責任。
在波士頓，曾有無證Rooming House火災導致人員傷亡，房東被控過失殺人罪（Manslaughter）。

3️⃣ 保險與貸款風險

• 普通Home Insurance不覆蓋Rooming House事故；

• 必須購買Commercial或Lessor’s Risk Policy，費用高出2-3倍；

• 銀行貸款也可能拒絕為非合規用途放貸；

• 即便貸款獲批，利率往往高于普通住宅投資。

4️⃣ 管理風險

多人合租的運營難度遠超整租：

• 租客流動頻繁，管理復雜；

• 噪音、停車、垃圾問題容易引起鄰居投訴；

• 房屋維護成本高，公共區域磨損嚴重；

• 租金收取頻繁，違約風險上升。

要想長期穩定運營，必須投入大量管理精力或聘請專業物業經理。

5️⃣ 退出風險

Rooming House的買家群體有限，轉售難度大。
普通買家貸款買不動，機構投資者又嫌規模太小。
最終往往只能賣給其他投資人，價格折讓嚴重。

這意味著：

它不是一個容易“退出”的投資品。

Rooming House投資，就像站在灰色地帶的鋼絲上。
回報確實亮眼，但每一步都要踩在合法與安全的邊界內。

如果你只是想獲得穩定現金流，可能更適合考慮：

• 合法的多戶住宅（Duplex / Triplex）；

• ADU項目；

• 公寓樓（Apartment）。