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一. 什么是過(guò)戶(hù)費(fèi)?

過(guò)戶(hù)費(fèi)(Closing Costs) 是產(chǎn)權(quán)從賣(mài)家轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家過(guò)程中涉及費(fèi)用的總稱(chēng)。美國(guó)住宅地產(chǎn)的過(guò)戶(hù)費(fèi)因售價(jià)、地理位置、所在州、時(shí)間等因素有很大差異, 平均總費(fèi)用為$3700, 在房?jī)r(jià)的5%內(nèi)浮動(dòng)。與現(xiàn)金買(mǎi)家相比，貸款購(gòu)房的投資者需要繳納的過(guò)戶(hù)費(fèi)也會(huì)更多、更復(fù)雜。

二.美國(guó)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費(fèi)用有哪些?過(guò)戶(hù)費(fèi)包括四個(gè)個(gè)部分:

<與貸款有關(guān)的費(fèi)用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 貸款銀行預(yù)收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 預(yù)付一個(gè)月的貸款利息

3 貸款保險(xiǎn)的總數(shù)大約1.5%

4 一年房屋保險(xiǎn)

< 中間帳戶(hù)預(yù)扣款(Reserves Deposited withLender)

1 預(yù)扣兩個(gè)月的房屋保險(xiǎn)費(fèi)

2 預(yù)扣兩個(gè)月貸款保險(xiǎn)

3 預(yù)扣兩到七個(gè)月的房地產(chǎn)稅，取決於過(guò)戶(hù)月份

< 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用(Title Charge)

1 過(guò)戶(hù)律師費(fèi)(Settlement Fee)

2 產(chǎn)權(quán)檢查費(fèi)(Title Search)

3 銀行產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Owner’s Coverage)

< 公證等其他費(fèi)用

1 政府登記稅和過(guò)戶(hù)稅(Government Recording andTransfer Charges)

2 登記費(fèi)(Recording Fee)

3 市/郡過(guò)戶(hù)稅/房產(chǎn)證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

4 州過(guò)戶(hù)稅(State Tax/Stamps)

5 州登記稅(State Recordation Tax)

各種費(fèi)用加起來(lái)是房?jī)r(jià)的2%到4%，這還不包括首付部分。

三.美國(guó)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)前準(zhǔn)備？

<過(guò)戶(hù)前一個(gè)星期：

1 買(mǎi)主須落實(shí)房屋貸款。

2 如果房貸利率還沒(méi)鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過(guò)戶(hù)時(shí)來(lái)不及辦理。

3 還要根據(jù)過(guò)戶(hù)公司給的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單(HUD-1)草稿，把過(guò)戶(hù)費(fèi)準(zhǔn)備好，并通知銀行什麼時(shí)候要多少錢(qián)。

<過(guò)戶(hù)前幾天：

1 買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人要房屋檢查時(shí)，查出來(lái)的問(wèn)題的修理帳單(Repair Invoice)。

2 一般修理應(yīng)有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據(jù)。

3 買(mǎi)主在過(guò)戶(hù)前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設(shè)備都正常運(yùn)行，賣(mài)主應(yīng)該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數(shù)位。如果發(fā)現(xiàn)沒(méi)修好的東西，過(guò)戶(hù)時(shí)一定要與賣(mài)主交涉。

<在過(guò)戶(hù)的前一天

1 過(guò)戶(hù)公司會(huì)給一張精確的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單，買(mǎi)主可根據(jù)清單上的過(guò)戶(hù)費(fèi)，到銀行開(kāi)現(xiàn)金支票(Casher Check)。

2 現(xiàn)金支票可以開(kāi)給買(mǎi)主自己，過(guò)戶(hù)時(shí)在反面寫(xiě)上付給過(guò)戶(hù)公司既可。

3 過(guò)戶(hù)時(shí)還要帶一張私人支票，如果實(shí)際過(guò)戶(hù)費(fèi)超過(guò)現(xiàn)金支票數(shù)額，再開(kāi)一張私人支票補(bǔ)齊。

四.過(guò)戶(hù)時(shí)要帶什么?

1 美國(guó)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒(méi)有，綠卡或護(hù)照等也行。

2 還要帶銀行開(kāi)的現(xiàn)金支票和私人支票。

五.那么在過(guò)戶(hù)日都會(huì)做些什么事情呢？ 總的來(lái)說(shuō)有以下這些：

1 在過(guò)戶(hù)日之前或當(dāng)日，買(mǎi)方將會(huì)支付款項(xiàng)（通常是支票或者電匯）。

2 賣(mài)方與買(mǎi)方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買(mǎi)方。

3 產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當(dāng)?shù)氐恼�府辦公室登記注冊(cè)。

4 賣(mài)方收到扣除了過(guò)戶(hù)費(fèi)用以及貸款余額等的款項(xiàng)。

五.關(guān)于在過(guò)戶(hù)當(dāng)天是有誰(shuí)來(lái)主持?

1 一般來(lái)說(shuō)都是由第三方——產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）來(lái)持有資金，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買(mǎi)賣(mài)雙方都不用同時(shí)在場(chǎng)，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。

2 在美國(guó)東部，一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程是在一個(gè)稱(chēng)作“結(jié)算公司”（Settlement Company）的地方進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方（大多數(shù)時(shí)候也包括其經(jīng)紀(jì)人）都集聚一堂，由律師或是結(jié)算代理主持，支付款項(xiàng)簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，最后前去政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)然，若買(mǎi)方確實(shí)無(wú)法出席，也可以委托其經(jīng)紀(jì)人或律師代理，代表他們簽字，完成過(guò)戶(hù)的流程以及審核。

3 付了錢(qián)，簽了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，產(chǎn)權(quán)公司或是結(jié)算代理便會(huì)前去政府部門(mén)為買(mǎi)方進(jìn)行注冊(cè)。美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，購(gòu)房并沒(méi)有類(lèi)似我們的房產(chǎn)證，所有的信息都在政府部門(mén)進(jìn)行登記。在美國(guó)多數(shù)地區(qū)都有政府網(wǎng)站，人們登陸政府網(wǎng)站便可方便得查詢(xún)到房屋的產(chǎn)權(quán)信息；在少數(shù)沒(méi)有政府網(wǎng)站的地區(qū)，人們可以去政府辦公室進(jìn)行查詢(xún)。

4 一般來(lái)說(shuō)，在政府部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記后，一般 2-4 周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國(guó)經(jīng)濟(jì)情況不好，政府部門(mén)也大量裁員，而有的地方房產(chǎn)市場(chǎng)的交易量卻大大上升，導(dǎo)致政府部門(mén)人手不夠，以至于完成產(chǎn)權(quán)的登記備案需要 6-8 周。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時(shí)間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過(guò)戶(hù)日已完成，那時(shí)你已是房子的擁有者了。

5 可以說(shuō)，完成過(guò)戶(hù)程序，在進(jìn)行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已不再重要，也不需要保管。業(yè)主的信息全部在政府留有備案，將來(lái)將房屋出租出售都不需要類(lèi)似房產(chǎn)證等文件，產(chǎn)權(quán)所有人就可以輕松辦理了。

六.美國(guó)房屋過(guò)戶(hù)時(shí)買(mǎi)家注意事項(xiàng)?

買(mǎi)賣(mài)合約上規(guī)定的房屋過(guò)戶(hù)日期即將來(lái)臨，買(mǎi)家在過(guò)戶(hù)前需要做好準(zhǔn)備工作，以保證房屋交易順利完成。房屋過(guò)戶(hù)前的大部分工作都是由辦理過(guò)戶(hù)的產(chǎn)權(quán)公司及貸款公司來(lái)完成，但買(mǎi)家需要注意各項(xiàng)工作的核實(shí)，尤其對(duì)於沒(méi)有地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助的買(mǎi)家，過(guò)戶(hù)前的準(zhǔn)備工作更顯重要，任何遺漏的準(zhǔn)備工作都可能會(huì)對(duì)房屋過(guò)戶(hù)造成影響，以下列舉房屋過(guò)戶(hù)前的重要步驟供買(mǎi)家參考。

1 產(chǎn)權(quán)報(bào)告：買(mǎi)家需向產(chǎn)權(quán)公司了解房屋產(chǎn)權(quán)是否清楚，除了正常的房屋抵押貸款外，所購(gòu)買(mǎi)的房屋有否其他負(fù)債。另外房屋的所屬土地有否被他人占用。有不少房屋在辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)查的過(guò)2 2 程中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有其他負(fù)債或產(chǎn)權(quán)不清的情況。

2 重新驗(yàn)屋：買(mǎi)家在過(guò)戶(hù)前應(yīng)要求重新驗(yàn)屋。其目的是檢查房屋在過(guò)戶(hù)前的狀況。如在之前驗(yàn)屋時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，賣(mài)方有否完成修理，修理後的狀況是否滿(mǎn)意。買(mǎi)家可自行對(duì)電器設(shè)備進(jìn)行測(cè)試。測(cè)試項(xiàng)目包括空調(diào)、雪柜、電爐、洗碗機(jī)、洗衣及乾衣機(jī)等。如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，買(mǎi)方可和賣(mài)方即時(shí)磋商來(lái)解決，解決辦法或請(qǐng)律師依照合約規(guī)定。

3 貸款費(fèi)用及利率：房屋過(guò)戶(hù)前，買(mǎi)方會(huì)收到由產(chǎn)權(quán)公司提供的一份過(guò)戶(hù)及貸款費(fèi)用清單(HUD1)，買(mǎi)方應(yīng)逐項(xiàng)核對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)是否正確。其中有否遺漏買(mǎi)方之前支付的訂金，是否包括有賣(mài)方尚未支付的地稅(付給買(mǎi)方)。另外，買(mǎi)方最好和貸款公司核實(shí)所申請(qǐng)的貸款計(jì)劃、貸款年限及貸款利率，以免在房屋過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)貸款文件上的內(nèi)容和貸款公司的承諾有太大的出入。

4 銀行存款：買(mǎi)家應(yīng)在房屋過(guò)戶(hù)前核實(shí)自己銀行帳號(hào)內(nèi)的存款是否能夠支付所有的過(guò)戶(hù)費(fèi)用。以免在過(guò)戶(hù)當(dāng)日才發(fā)現(xiàn)銀行存款不足以支付房屋的過(guò)戶(hù)費(fèi)用而陷入尷尬的局面。

5水電設(shè)施：買(mǎi)家在過(guò)戶(hù)前可提前通知電力公司、電話公司及供水公司辦理開(kāi)戶(hù)或轉(zhuǎn)戶(hù)手續(xù)，以保證房屋過(guò)戶(hù)後所有設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

6 最後，如一切都已準(zhǔn)備妥當(dāng)，買(mǎi)家切記要帶備個(gè)人身份文件(駕駛執(zhí)照或護(hù)照)及現(xiàn)金支票前往律師樓辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

七. 如何用過(guò)戶(hù)費(fèi)減稅?

購(gòu)房者可以通過(guò)填寫(xiě)IRS 報(bào)稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來(lái)降低過(guò)戶(hù)費(fèi)總額，達(dá)到減稅目的。由于必須在標(biāo)準(zhǔn)扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計(jì)算好何種報(bào)稅方式最優(yōu)。

<可以減稅的條目

1 房屋貸款利息 (Home Mortgage Interest)。可以在貸款機(jī)構(gòu)提供的“房屋貸款利息聲明(Mortgage-interest Statement)” 上找到。

2 個(gè)別房地產(chǎn)稅。

3 在房地產(chǎn)稅單上顯示的、貸款機(jī)構(gòu)從產(chǎn)權(quán)公司向稅務(wù)機(jī)構(gòu)支付的金額。

4 消費(fèi)稅(Sales Taxes)。

5 抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)(Mortgage-insurance premiums): 低收入購(gòu)房者才會(huì)涉及的、首付低于20%的FHA貸款。

6 貸款點(diǎn)數(shù)(Discount Points)。

<關(guān)于 “貸款點(diǎn)數(shù)” 的特別說(shuō)明

如果滿(mǎn)足以下條件，您可以在報(bào)稅時(shí)減掉該年全部的“貸款點(diǎn)數(shù)”金額，或在貸款年限中逐漸減掉。

1 貸款用于購(gòu)買(mǎi)自住房。

2 支付“貸款點(diǎn)數(shù)” 這種行為在投資者所在地區(qū)很常見(jiàn)。

3 “貸款點(diǎn)數(shù)”的金額未超過(guò)該地區(qū)平均值。

4 “貸款點(diǎn)數(shù)” 不用于替代其它費(fèi)用，如: 地產(chǎn)估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)、律師費(fèi)、房產(chǎn)稅等。

5 買(mǎi)家在過(guò)戶(hù)時(shí)或之前支付的金額+賣(mài)家所付的金額至少要等于“貸款點(diǎn)數(shù)”。

6 貸款用于購(gòu)買(mǎi)或建造自住房。

7“貸款點(diǎn)數(shù)” 是以貸款本金的一定比例計(jì)算出來(lái)的。

8買(mǎi)家繳納的“貸款點(diǎn)數(shù)” 顯示在過(guò)戶(hù)明細(xì)表(Form HUD-1)上。

<不能減稅的過(guò)戶(hù)費(fèi)

1 火災(zāi)保險(xiǎn)。

2 過(guò)戶(hù)前，賣(mài)家在新家居住時(shí)繳納的水電費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、及租金。

3 貸款/重新貸款(Refinance) 涉及的費(fèi)用, 如: 信用報(bào)告、貸款預(yù)計(jì)費(fèi)用和貸款機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)。

4 某些房地產(chǎn)稅: 服務(wù)費(fèi)(如: 垃圾回收、供水、排污等)；政府用于使地產(chǎn)增值的稅費(fèi)(如: 修建學(xué)校、道路、公園等), 印花稅和HOA物業(yè)評(píng)估費(fèi)。

<減稅所需文件

1 Form 1040 (個(gè)人所得稅表)

2 Form 1098 (房屋貸款利息表)

3 Property tax bill (房產(chǎn)稅單)

溫馨提示：

以上與報(bào)稅相關(guān)的知識(shí)僅供參考，具體問(wèn)題請(qǐng)咨詢(xún)我們美國(guó)團(tuán)隊(duì)的資深華人會(huì)計(jì)師。無(wú)論您打算何時(shí)入市，都要提早做好資產(chǎn)規(guī)劃準(zhǔn)備，在看房前完成轉(zhuǎn)款手續(xù)，以免與心儀的地產(chǎn)失之交臂。