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關于買房到底是按使用面積還是建筑面積算是很多買房者疑問的問題，相關部門也給出一些規定，但是還有很多人不知道，有些人的博客就會說這些買房算價的問題。 幾年前剛回國，一聽到國內的公寓面積都有120、150平米，換算到了自己比較熟悉的平房英尺，大呼一聲，國內的公寓房子真大，簡直和美國兩層樓townhouse面積一樣了，甚至更大。 懷著好奇，我去看了一些號稱120和150平米的房子。結果現場一看，這個120平米面積房子的感覺頓時大打折扣。所謂120平米的公寓，真正的使用面積估計也就是90多平米而已，而且很多設計得空間非常浪費基本屬于無用區，據說是為了所謂氣派。 令人不可理解的是，國內說的120平米所謂的建筑面積，看著實在太小了，我問怎么可能建筑面積和使用面積的感覺差異那么大。 中介笑著給我解釋了國內房子面積的“定義”。 首先，在中國買賣房子，計算房子面積都是以建筑面積而論。建筑面積包括外墻等以及公寓大樓內的分攤面積。我問分攤面積是什么？他們說，這公寓樓的走廊、一層大面積的空間等等，都屬于公攤面積，都算在房子面積當中。我問到底分攤面積有多少平米，中介支支吾吾說不清。 這120平米的房子到底有多大，到后來我看的房子越多，在中介嘴里這個面積越說越云山霧罩。我只感到，自己應該去上一些建筑工程課，才敢出來看中國公寓房子，不然這些120或150平米的房子到底有多大，自己永遠也是糊里糊涂的。 之后一些國內朋友給了我另外一個定義 – “得房率”，也就是實際使用面積和建筑面積的比例，在國內，好的得房率在85%，一般差的可以低到75%。一般來說，所謂房子建筑面積和實際使用面積之比，也就是說真正可使用面積，只有建筑面積的80%，甚至更低。據一位我的同事說，現在得房率在80%就算很不錯了。 對這個游戲很精通的開發商，為了讓買家感覺好些，在設計上還搞了一些花樣。如在室內窗邊弄一個圓弧形區域。這些設計，在國外一般是給面積大的獨棟別墅設計的裝飾性空間，并不考慮實用性。對于高層公寓來說，空間實用性應該是最主要的，特別是大城市都是寸金地。類似這樣裝飾性空間設計放在在高層公寓，純粹為了買方感官上覺得房子大些，其實一點不實用，反而浪費了可用空間面積，這室內真正可使用面積更低。 相比較，無論北美還是香港抑或歐洲，他們計算房子的面積，都采用了使用面積，也就是所謂wall-to-wall（墻到墻）內的實際居住面積。香港是寸金地，因此說明自己的房子大小很關鍵，陽臺的面積根本不算在使用面積之中。凡是買家看到的700英尺、800英尺、900英尺、1000英尺等說法，都是指室內居住面積。 在高層公寓的設計上，發達國家一般公寓內部設計都是方方正正，盡可能將房間可使用面積和空間極大化，而不是華而不實地“忽悠”買家，搞一些花哨的地面或空間設計。 看完一圈房子后，真沒有想到，同樣一個所謂房子“面積”，由于國內和國外的“定義”以及設計建筑的差異，房子面積居然能有20%多的差距。 親友們都勸我別在折騰了，算了，中國房產市場完全是開發商的市場，我們老百姓買房子根本沒有討價還價的余地，看著差不多就買了吧，再不買房，新的預售期房一出來，又要大漲了，到時候又要后悔。這個房間使用面積大小更不是你我有能力來挑的了。考慮到自己回國后總得有個家，咬咬牙，自己買下了一套公寓。這些都是幾年前的事情，之后全國房價狂漲，只能慶幸自己當時買得還算是時候。 最近一位同事剛買了一套毛坯期房，進去后，第一件事情就是拿了軟尺，丈量了一下內部房間的實用面積。到現在我都搞不懂，為什么開發商就是不愿意告訴買房者這套房子的實際使用面積是多少？難道出這么一個數據就如此之難？還是別有原因？ 記得國內時不時有經濟學家報道，說國內某城鎮（如上海北京）居民人均居住面積，超過了某些發達國家人均居住面積。 不知道他使用的所謂人均居住面積數據的可比性有沒有調整過？如果他用國內的人均建筑面積去和國外發達國家人均實際居住面積相比，至少在數據可比性上，已經犯了嚴重的統計學錯誤，這樣的結論有誤導的嫌疑。 不管國內還是外國買房還是要看清的，最好是實物，不要被表面的大數字給騙到。