購房發(fā)票先后換名登記真房主也難辦產(chǎn)權(quán)證
來源：http://www.ce.cn/bjnews/economy/house/200702/09/t20070209_10370922.shtml作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/11/11
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陳先生最近真是心急如焚：手續(xù)一應俱全的房子，開發(fā)商就是不給辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商給出的理由是，陳先生購房發(fā)票上的名字前后不一致，購房收據(jù)中出現(xiàn)了兩個人的名字。最初的房款發(fā)票上寫的是一個姓張的先生的名字，而之后的房屋補償款和房屋維修基金的發(fā)票上又寫的是陳先生的名字。雖然開發(fā)商在收取這些費用后，給陳先生辦理了入住手續(xù)。但在辦理產(chǎn)權(quán)證時，開發(fā)商卻告知，陳先生的房產(chǎn)證無法辦理。
緣起一套房子發(fā)票出現(xiàn)兩位“房主”
律師：若合同主體不變更，則無法順利辦理產(chǎn)權(quán)證。
鏡頭一：陳先生手里的房款發(fā)票，寫的是一位張先生的名字。原來，發(fā)票上寫的這位張先生是陳先生的一個朋友。最初是張先生買了這套房子，但在交齊了房款后，由于家里突生變故，張先生急需資金，于是就把剛買到手的房子轉(zhuǎn)賣給了陳先生。在進行買賣交易過程中，開發(fā)商也知道這件事，但并沒有提出任何異議，也沒要求和陳先生重新簽署購房合同。所以，在入住時需繳納的相關費用的發(fā)票上，陳先生就寫上了自己的名字。
律師解析：陳先生與開發(fā)商沒進行購房合同變更，合同主體還是張先生。所以，房屋產(chǎn)權(quán)證是不可能辦理到陳先生名下的。出現(xiàn)這種情況，陳先生本人負有很大責任，這也導致他在本案中將承擔更多的法律風險。同時，開發(fā)商也應負一定責任。開發(fā)商應積極提醒，并協(xié)助陳先生進行合同主體的變更，以便順利辦理產(chǎn)權(quán)證。
過程繳齊相關稅費“真房主”順利入住
律師：開發(fā)商一旦收取了相關稅費，從事實上講，等于默許了房主的身份。
鏡頭二：房子買下后，陳先生補交了房屋增加面積部分的房款，以及房屋維修基金、煤氣、電視報裝等費用。考慮到房子已屬于自己，并且開發(fā)商也知道這個事情，所以此后繳納的所有稅款，陳先生都清楚地寫上了自己的名字。而這期間，開發(fā)商也沒有提出任何異議。
律師解析：開發(fā)商的這種做法是錯誤的，如果承認陳先生是購房人，開發(fā)商就應該積極提醒陳先生、張先生進行房屋買賣合同主體的變更，如不承認陳先生是購房人，則不應該同意陳先生以購房人的名義進行房屋面積補差款結(jié)算及繳納各種稅費。
開發(fā)商一旦收取了陳先生補交的房款及各項稅費，從事實上講，開發(fā)商雖與陳先生不具備任何法律關系，但已默許了陳先生的房主身份。
僵局無法證明開發(fā)商知情產(chǎn)權(quán)證辦理“擱淺”
律師：補救辦法是，解除原合同，重簽新合同，并更改購房發(fā)票鏡頭三：目前房子已開始辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商認為陳先生的發(fā)票有問題，不給辦。雖然開發(fā)商也清楚陳先生的購房過程，但由于事隔已久，同時陳先生也拿不出任何文字證明當初開發(fā)商是知情的，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證的辦理陷入了僵局。陳先生也是一籌莫展。
律師解析：導致出現(xiàn)這種結(jié)果，陳先生和開發(fā)商都有不可推卸的責任。陳先生作為買房人，應通過各種方式積極確定自己購房人的合法主體地位，否則會給自己帶來很大的法律風險。
如果購房發(fā)票和稅費繳納的購房人主體不一致，是無法辦理房產(chǎn)證的。彌補的方法是，張先生先與開發(fā)商解除商品房買賣合同，并同時到房屋管理局解除預售登記。然后陳先生與開發(fā)商重新簽訂買賣合同，更改購房發(fā)票，之后，同時到房屋管理部門辦理預售登記。這樣才可以進行產(chǎn)權(quán)證的辦理。
■重點提示
明確約定房產(chǎn)證延遲辦理違約責任
購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，律師提醒，順利辦理產(chǎn)權(quán)證應注意以下法律問題：
●所購房屋最好沒在購買前設定抵押
雖然將房屋抵押獲得貸款是開發(fā)商常用的融資手段，而且只要開發(fā)商解除了抵押，則不會對辦理房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成影響。但在購房人分戶辦理產(chǎn)權(quán)證前，開發(fā)商需要先取得房屋所在樓棟該棟樓的大產(chǎn)權(quán)證。很顯然，如果開發(fā)商沒有將整棟樓的房屋全部解除抵押，是不能取得大產(chǎn)權(quán)并進行分戶分割產(chǎn)權(quán)給購房人的。所以，同等條件下盡量選擇有實力的開發(fā)商。
●簽合同時，明確約定房產(chǎn)證取得時間及違約責任
若開發(fā)商在合同約定的時間內(nèi)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，則開發(fā)商應承擔違約責任。例如：要求開發(fā)商承諾從購房者入住日起，6個月內(nèi)辦理北京市商品房權(quán)屬證書，否則購房者有權(quán)退房，開發(fā)商退還購房者全部已付房款賠償和購房者全部經(jīng)濟損失；如果不退房的，開發(fā)商每逾期一日，則應向購房者支付總房款萬分之三的違約金，直至產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢。
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