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自2008年次貸危機以來，銀行和其他機構投資者收緊對建筑和房地產的貸款，房地產開發商因而受到沖擊。而來自公眾的資金恰如及時雨。

眾籌平臺可以讓個人投資者作為群體的一分子，在了解信息后持有不動產的部分所有權。這種方式在以前沒有那么輕易可以做到。同時，在線服務讓個人投資者可以在社區里購買經過審查的獨棟別墅。這些別墅有穩定的租賃需求，可以在長期資本利得之外給房屋所有者每月帶來租金回報。眾籌的支持者們指出，這種操作方法同時可以讓社區發出更強有力的聲音，支持或拒絕社區內的開發項目。

截止目前，僅僅只有部分門戶網站正積極地為房地產眾籌提供平臺，其中包括了加利福尼亞州洛杉磯的不動產巨頭網站（Realty Mogul），華盛頓特區的Fundrise，以及紐約州的天才網絡（Prodigy Network）。從去年11月份到今年的5月份，不動產巨頭網站已經從投資者處籌集了近2200萬美元，為69個不動產項目提供了資金，并且分發了260萬美元的投資回報。網站規定個人投資金額最高不超過5000美元，而且重點關注目前擁有現金流的股權投資，例如公寓樓和辦公樓、零售購物中心，以及自助存儲設施。天才網絡公司則針對愿意投資高達5萬美元的投資者們。截止目前，公司已經為美國的投資者們提供了紐約市的兩個項目（一個長租酒店和一個豪華公寓樓），并且向非美國投資者們提供了哥倫比亞首都波哥大的3個項目。

Fundrise由丹尼爾·米勒（Daniel Miller）和其弟弟本杰明（Benjamin）在2010年聯合創立。他們兩人對房地產行業相當熟悉：華盛頓特區的房地產開發企業西部開發公司（Western Development Corp.）由其父親赫伯特·米勒（Herbert Miller）在1967年創立，該公司截至目前已經修建了約2000萬平方英尺（約合185.8萬平方米）的不動產。Fundrise上周得到了3100萬美元的投資，投資者中包括了世貿中心開發商兆華斯坦地產公司（Silverstein Properties）的高管們。Fundrise截至目前已經通過眾籌為16個項目籌集了1500萬美元的資金。合格投資者們平均的投資金額為2.5萬美元，非合格個人投資者的平均投資金額為1000美元。

HomeUnion是一家位于加利福尼亞州歐文市的初創企業，其商業模式允許個人購買獨棟別墅，這些獨棟別墅能夠每月帶來租金收入，而且可以享受到長期的資本增值。公司創始人兼首席執行官唐·甘古力（Don Ganguly）說：“我們以相當結構化的方式給投資者們帶來一個龐大的資產類型，他們可以在股市之外進行多元化的投資。”

HomeUnion的經營方式像是一站式購物：潛在投資者先從公司門戶網站上一系列房地產中進行選擇，此后公司幫助他們獲得抵押貸款，安排交易，并且完成交易，再協助出租和管理該不動產，并且根據投資者的意愿幫助他們出售該不動產。投資者可以通過HomeUnion網站在個人的“金庫”里存儲相關文件，并且定期了解租金收入、開銷、和不動產當前的估價等方面的最新信息。

美國法律目前只允許“合格投資者”通過眾籌網站進行股本投資。根據美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission ，SEC）的定義，合格投資者必須年收入達20萬美元或凈資產達100萬美元。公司和企業家如果希望從其他非合格個人投資者處籌集股本投資，必須先從州一級的監管機構處獲得具體項目的許可。明年，美國證券交易委員將最終確定發行者和個人投資者的參與門檻，到時候，法律規定的放寬將推動房地產領域的眾籌發展。

沃頓商學院管理學教授伊森·莫里克（Ethan Mollick）表示，房地產項目通過互聯網來進行眾籌，這是相對較新的一種現象，但其基本概念已經形成了一段時間。他回憶說，1884年，當美國自由女神像委員會（American Committee for the Statue of Liberty）沒有錢來修建雕像底座時，報刊業大亨約瑟夫·普利策（Joseph Pulitzer）曾號召美國公眾為該項目捐款。他的呼吁聲在6個月內籌得了10萬多美元，其中多數個人的捐款金額都不超過1美元。這筆金額已經足以完成底座的修建工作。

莫里克表示，房地產領域天生就適合于進行眾籌。他說，同房地產投資信托基金（REIT）一樣，“你可以從大量想要參與（到特定項目）的人處籌得充足的資金，這也是眾籌中一個很有用的概念。”他同時補充說，房地產領域對眾籌的吸引力另一個方面在于“人們非常看重他們的社區”，當有機會來支持其小區內將修建的某個項目時，大家有可能會被吸引過來。

莫里克指出，擁有房地產的這種浪漫想法也是將眾籌當做融資渠道的另一種動力。“房地產始終讓人們感覺你手里有一樣實實在在的東西。數代人以來，或者是多個世紀以來，擁有一塊土地或者是一棟房子的想法讓人們進入了房地產行業。”他舉了一個例子：蘇格蘭威士忌釀造商拉弗格公司（Laphroaig）在其位于英國艾雷島（Isle of Islay）的釀造廠內為自己的顧客們提供面積為1平方英尺（0.09平方米）的土地，由酒廠終生租賃下來。這個所謂的“拉弗格公司的朋友們”的社區現在擁有的成員數超過60.7萬名，而且每人都可以享受到少量拉弗格威士忌當做年“租金”。

投資流程和回報

丹尼爾·米勒表示，通過在線平臺來進行籌資和跟蹤投資可以帶來一定的透明度。在Fundrise公司，房地產開發商如果想要籌集資金，就需要在公司網站上提交項目資料，網站同時也會展示開發商的資料。接下來，開發商會需要向Fundrise提交其項目計劃書，然后公司會對項目是否值得投資進行盡職調查，協助對交易進行設計和準備相關文件，做好準備，迎接投資者進行交易。在交易完成后，Fundrise會通過后端技術來準備稅務文件、電子分發、投資者信息更新和履行其他管理職能。米勒表示，在提交給Fundrise的項目計劃書中，只有約3%值得進行投資，這也意味著公司的盡職檢查流程已經確定了該項目在商業上是否可行。

Fundrise下屬的一家房地產企業收費2500美元，為每筆交易進行審查，而Fundrise則會向每位項目開發商收取所籌集資金的2%至3%作為手續費。該網站目前并沒有向投資者收取費用。Fundrise提供三種投資渠道。一種是優先擔保債務，一種是無擔保的次級債，第三種則是通過某有限責任公司的部門持有股份。投資的年化總收益率在10%到16%之間。公司會每個季度向債務持有人支付利息，而股權投資者則每年享受紅利，此外每次不動產出售賺到錢時還可以獲得資本收益。在項目的物業經理簽字同意后，每種投資都可以進行轉換。

公司鼓勵通過其網站籌集資金的開發商們在項目開始賺錢之前就分配股息，這樣僅僅是為了樹立投資者們的信心。米勒補充說，如果項目失敗，Fundrise可以代表投資者們插手項目，持有存在問題的不動產，將其進行清算，并且對收益進行分配。

甘古力表示，使用HomeUnion公司服務的個人投資者每年可以通過出租其購入的房產賺得6%至9%的租金收入。這是凈收入，已經扣除了物業維修開支、資產管理費用和閑置情況。

如果人們在某個時間點上選擇出售自己的不動產，那么投資的回報會更高，這主要取決于資本升值的比例。甘古力表示，投資者們如果利用補貼抵押貸款，那么可以通過現行利率來套利，由此獲得更大的回報。他舉例說，假如某人擁有10萬美元可以進行投資，那么他可以購買4處不動產，每處不動產的首付為2.5萬美元，其余的款項則貸款，利率大約為4.5%。HomeUnion的收入來自于資產管理，以及進行抵押貸款和不動產銷售時所收取的手續費。

尋找市場缺口

Fundrise和HomeUnion都是在響應市場缺口，滿足投資者的需求。在HomeUnion網站，甘古力發現了一個市場，市場內的個人都經過2008年次貸危機的磨練——這些人對自己的工作和工作地點都沒有安全感，而且除了自己的社區外并不熟悉住宅房地產市場。他們中的多數人同時也背負著學生貸款的負擔，并且在住宅抵押貸款上很是猶豫不決。

甘古力認為，如果他能夠針對收入中值、雇主的多樣性、犯罪率和學區質量等指標對社區進行篩選，找到穩定的小區內值得投資的不動產，并且預先進行審查，那么就可以吸引到那些個體。HomeUnion目前提供13個市場內進行過審查的不動產，公司稱這些市場是“現金流區”，或者說是公司認為這些市場可以帶來穩定的投資回報。這些市場包括了芝加哥、亞特蘭大、孟菲斯、達拉斯和休斯頓等城市特定的小區。該公司計劃未來擴張進入全美更多的市場。

米勒表示，在Fundrise公司，投資者們對零售不動產相當感興趣，例如酒吧和餐館。本地社區的成員們都熟悉這些地方，或者早已經光顧過這些地方。在銀行和其他機構投資者所放棄的其他細分市場中也出現了投資機會。米勒補充表示，現在多數機構貸款人都要規避風險，只愿意為穩定的不動產或那些風險有限的不動產提供資金。

在談到Fundrise的機會時，米勒說：“我們發現，銀行、其他貸款機構、以及私募股權公司都在市場中留下來一些空白區域。”在最大的兩個空白區域內，一是股權構成不超過2000萬美元，還有一個是貸款規模低于50萬美元。米勒指出，私募股權公司認為股權投資低于2000萬美元就沒有利潤可言，因為事先的盡職調查、項目監測、以及項目管理等流程太麻煩，成本太高。他同時補充說，基于同樣的道理，銀行也發現提供50萬美元以下的貸款“效率太低”。

社區催化劑

對Fundrise和其他眾籌平臺而言，第三個機會就是社區中心。米勒表示，“傳統的投資者并不太懂”社區的復新，例如布魯克林區的巴特福史蒂文森（Bedford-Stuyvesant），但此類復蘇工作吸引了社區大量地參與其中，這可以帶來社區成員們的投資。Fundrise最近得到底特律克萊斯基基金會（Kresge Foundation）的撥款，以探討如何使用眾籌來“支持”底特律這個前汽車城的“重生”。在最近數十年里，這座汽車城的眾多社區已經成為城市衰敗的受害者。

莫里克也認為，如果社區想擁有一定的發言權，以確保特定項目能取得成功，那么房地產業的眾籌“是一種強有力的工具”。“它可以幫助社區集中自身的資源，控制自身的環境，此外還可以提供投資回報。”他舉了一個最近的例子。這是在費城的一個滑板公園，公園的修建就得到了眾籌的幫助。

莫里克表示，眾籌項目中有三股力量在發揮作用。一是“羊群心理”，即能吸引更多支持者的項目一般會比其他項目更為成功。他解釋說，此類從眾行為同時也顯示，他們所支持的項目具有投資價值。“當你擁有許多人參與其中時，羊群心理就有可能被沖抵，”莫里克說，“你會聽到許多種聲音，告訴你不同的問題，并且聚集有用的項目信息。”

第二股力量就是“旁觀者效應”。莫里克表示，這種效應的產生通常是部分潛在投資者會一直等待，直到某些方面取得成功后才再參與其中。第三股發揮作用的力量則是“邊緣對核心”，即來自眾多投資者的信息會有助于進行盡職調查。“核心”是指由部分積極的投資者所組成的一個群體，他們都是項目的大力推動者，而“邊緣”則包括眾多其他投資者，他們擁有部分經驗或意識，或許可以派上用場。

莫里克說：“如果項目中存在問題，這千名投資者中也許有一人會擁有相關信息，這種幾率很大。”他補充說，這些信息可能是社區內犯罪率增高的新聞，或者是知曉特定區域內某件正在發生的事情，這些事情可能會影響項目成功的幾率。“這意味著你有更多的眼睛盯著這個問題，那么發現問題的機會就更大。”

難題

同所有的投資機遇一樣，房地產的新投資渠道也在相關風險和規避風險的法律法規方面提出了問題。莫里克說：“房地產業的眾籌相當具有發展前景，但我們還處于發展的初期，尚不清楚未來的樣子。”他指出需要在法律法規上進行明確，其中包括美國證券交易委員會最終根據《2012年創業企業融資法案》（2012 Jumpstart Our Business Startups Act ，JOBS Act）制訂有關眾籌的試行規定。

米勒補充說：“現在，最難的一個方面就是涉及小額投資者投資機會的法律法規。”他希望在法律法規進行修訂之后，能夠減少向美國證券交易委員會和州監管機構所提交的文件數量，并且能加快獲得審批的速度。截止目前，Fundrise已經獲得了監管機構的批準，可以在華盛頓特區、馬里蘭州和弗吉尼亞州的三個具體的項目上利用非合格投資者的力量。

《創業企業融資法案》希望能夠為股本眾籌創造支持性的法律環境。例如，該法案建議如果在12個月內，發行人的股權發行量低于100萬美元，那么就可以不用遵循登記要求。該法案同時提出，如果個人的投資低于2000美元，或者是其年收入或凈資產的5%至10%，那么也無需進行登記，具體取決于通過這種渠道的融資金額是低于還是超出10萬美元。

HomeUnion同樣希望能夠在未來4到6個月里向個人投資者提供眾籌機會。甘古力發現了一個利基市場。在這個市場中，個人可以從不動產庫中購買一定的股份，而HomeUnion可以匯集大家的股份，統一進行管理。他計劃最初向合格投資者提供這種渠道，此后等《創業企業融資法案》在這個方面的政策更加清楚明了之后，再將這項服務覆蓋到非合格投資者。

并非所有人認為放寬眾籌的規章制度是件好事情。《紐約時報》（New York Times）的一篇社論在分析美國證券交易委員會對于眾籌的試行規定時說：“根據試行規定，投資者即使是投資下一個大事件，最終幾乎可能是一無所獲。美國證券交易委員會應該要求通過眾籌所發行的股票必須包括經驗老道的投資者們常常所要求的那些條款。”新規定可能會在一年內確定。

房地產項目眾籌的批評者們則表示主要擔心的是可能出現欺詐行為。紐約市EGS律師事務所（Ellenoff Grossman & Schole）的證券律師道格拉斯·埃倫諾夫（Douglas Ellenoff）在接受《房地產周刊》（Real Estate Weekly）雜志采訪時說：“可能會出現欺詐現象，但比例與其他金融領域相當。”

莫里克表示，他分析研究了人氣火爆的眾籌平臺Kickstarter上的趨勢，發現了項目創建者停止回復支持者們的郵件或者是帶著錢跑路的例子，但這些事件的金額不及通過該網站在技術、設計和視頻游戲領域所投資的金額的0.5%。在Kickstarter提供資金的項目中，此類失敗的項目所占比例不到4%。

但莫里克也指出，公眾可以創造“聚合信息”的力量。“研究同時也顯示，公眾在確認項目質量方面表現得相當理性。”例如投資者可能會發現某特定的建筑地點是一片沼澤，或者是某開發商聲譽很差。

他補充說，與此同時，安全保障是必要的。“你同時需要政府方面的安全保證，可實施的合法的合同，以及公眾可以創造的一些。