你知道怎么貸款嗎？經常有第一次買房的客戶問自己能貸多少款或者貸多少款合適，這其實是完全不同的兩個問題。能貸款多少是一個技術問題，通過分析可以得出明確的答案。而貸多少款合適則需要結合個人的消費現狀，消費習慣，和消費觀念等來分析。
能貸多少款說到底是一個負債比例 （Debt to Income Ratio） （DTI）的問題。DTI從定義上來說很簡單，那就是： DTI＝Monthly Debt／Monthly Income （負債比例=月債務/月收入）
我們算能貸多少款，就是通過上面公式倒推出每個月最多能承擔的月供 (Mortgage Payment)是多少，然后再結合當前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個在貸款軟件里很容易實現，但是個人預估的時候怎么操作呢？建議如下：
1. 先確定收入。對于第一次買房而且提出能貸多少款的問題的客戶來說，一般收入組成都是比較簡單的，就是工資單上的收入，所以有關收入這兒只需要指出一點，就是銀行審核貸款看的收入是稅前的收入。如果您是自己開公司的或者有投資房等，建議準備好兩年稅表，找一個有經驗的貸款員幫您算一下。
2. 再確定月債務和月收入（Monthly Debt） 中有大部分是確定知道而且不變的。 譬如車子的分期付款，大學學費的分期付款和孩子的撫養費等。而客戶對自己申請貸款時的信用卡賬單月付費一般也都有一個比較準確的概念，所以這個數字也不難估計。
3. 每月債務（Monthly Debt） 里比較難估算的是要買的房子的PITI （還款本金，還款利息，房地產稅，和保險， 英文為 Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。推薦用下面的倒推法：
1） 先根據自己有多少首付， 對房子的要求， 以及當地的房價情況估算自己想買的房子的最高價。
2） 用估算的房子價格減去首付算出貸款額。
3） 用貸款額和當前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。選用30年的貸款是因為貸款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個月的Monthly Mortgage Payment會高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4） 根據房子價格和當地具體情況估算出地產稅，房屋保險，以及HOA Fee等。
5） 如果頭款不到 20%， 請估算月貸款保險。
這些數字都確定或者估算出來以后，就可以計算出DTI來，根據不同貸款情況，銀行對DTI有不同要求，常規貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI越小，說明有更強的貸款能力，如果DTI過高，請降低房價或多準備首付來降低DTI，需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款，不影響利率的高低。
1.如果是常規的Conforming Loan （貸款額小于或者等于$417,000) ，一般貸款銀行在DTI<45%的時候能貸到款， DTI在45%-50%之間需要個例分析。
2. 如果貸款額大于$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出當地High Balance Loan Amount的True Jumbo Loan， 很多貸款銀行會根據最近出臺的QM rule要求DTI在43%或者以下。
3. 如果Loan to value 大于 80%，不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大于45%，所以即使是Conforming loan，也請保證DTI <=45%。
以上方式是給客戶提供一個自估的方式， 有經驗的Loan Officer可以采取選用特定貸款產品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果您自估DTI比較緊或者偏高，建議聯系有經驗的Loan Officer 幫您想辦法。
現在來分析貸多少款合適，考慮貸多少款合適的時候不需要考慮DTI，而是要著重考慮以下幾個方面的情況。
1. 還是收入：估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個月拿到手的工資凈收入加上雖然貸款銀行不會考慮用但是自己知道是穩定的隱性收入等。工資凈收入是稅后的收入并且減掉了401k等支出。買房后貸款利息和地產稅可以抵稅，但我不建議考慮這部分收入，因為這部分通常是第二年報稅后才能拿回來，而房貸是每個月都要還的，而且買房后還有修修補補等亂七八糟的額外費用，就算這兩樣互相抵消吧。
2. 還是月負債一般包括
1) Mortgage的Monthly PITI: 房屋貸款的本金,利息,房產稅,以及房屋保險。包括將要/正在購買的房產。
2)HOA/Condo Fee if any: 房屋小區管理費。
3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款額，貸款銀行一般會用信用紀錄上顯示的數值。
4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable: 汽車貸款／租賃每個月的付款額。
5) Education/Student Loan monthly payment if applicable: 教育貸款每個月的付款額。
6) Monthly Child Support/Alimony amount if applicable: 每個月的子女以及配偶贍養費。
7) Monthly Mortgage Insurance amount if applicable: 房屋貸款保險。
3. 工作／收入的穩定性。
1) Base salary: 工資單上的基本工資。
2) Bonus, Overtime income, Commission等: 一般需要兩年的歷史，證明穩定性和可持續性。
3) Investment Property的收入: 一般需要報稅記錄或租賃合同等文件支持。
4) Self-employed Income: 自營公司收入，一般需要2年報稅記錄進行計算。
5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶贍養費收入，一般需要明確的離婚/分居協議,收款證明,以及至少3年可持續性。
6) Social Security Income/Pension 等: 需要Social Security Letter，Pension letter等證明信。
7）其他收入: 種類很多，總體要求是需要兩年的歷史以及未來三年的可持續性。
Income 一般不包括:
1）沒有報稅的現金收入譬如小費等。
2） 政府的失業補貼。
3）其他沒有兩年歷史或者不能證明未來三年可持續性的收入。
4. 財產主要是可以立即變現的財產有多少。
5. 特殊情況下有沒有其他來源的財力支持。
美國購房貸款能力計算
計算貸多少款合適，請參考以下原則：
1.前面提到的收入減去支出大于等于0。如果在可預期的將來工資會大幅提高，而且準備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時小于0。
2. 工作/收入穩定的建議留3-6個月的可立即變現財產；工作/收入不穩定的建議留9-12個月的可立即變現財產。就是相同情況下工作/收入穩定的可以多放些首付來提高可以買的房價。
3. 特殊情況下有其他財力支持的，必須是非常可靠的來源， 譬如父母可以支持的，等同于可變現財產增加。
4. 影響這個凈勝額大小的另外一個主要因素是消費觀念，譬如有的人比較樂觀，覺得現在每個月能持平就行，因為以后工資會漲，而貸款的Monthly Payment 不會。有的人比較保守，覺得每個月必須再攢下幾千美元才舒服。這個就是小馬過河了，我個人的建議是自己感覺怎么舒服就怎么做。
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