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今年以來，全國(guó)多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)上漲了，其中少數(shù)城市漲得特別火爆。那么，到底是什么原因呢？

  其實(shí)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的原因有很多，要分時(shí)間跨度來分別看待，比如影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的核心因素是人口，影響房?jī)r(jià)中期變化的核心因素是經(jīng)濟(jì)，影響房?jī)r(jià)短期變化的核心因素是貨幣。

  接下來，我跟大家分享一張關(guān)于貨幣的神圖，它比較好的解釋了房?jī)r(jià)何時(shí)漲與跌！

  看貨幣，主要有兩個(gè)指標(biāo)，貨幣供應(yīng)量與貨幣價(jià)格。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)者多用M2代表貨幣供應(yīng)，我更喜歡看M1的變化。因?yàn)镸1的波動(dòng)情況直接反映了企業(yè)的資金寬裕程度，如果企業(yè)資金充沛，大量資金結(jié)余在銀行的活期賬戶，M1快速增加，說明經(jīng)濟(jì)向好，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活躍，同時(shí)股市和樓市也向好。反之，則低迷。

  關(guān)于貨幣價(jià)格，我常用銀行間拆借利率，它是當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)化程度最高的利率之一。利率高則不利于股市和樓市。反之則有利。而且，利率直接受到貨幣供應(yīng)量的影響，貨幣供應(yīng)量越大，銀行拆借利率越低；貨幣供應(yīng)量越小，銀行拆借利率越低。兩者之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。

  看下面這張神圖。2007年7月，M1增幅達(dá)到峰值，隨后銀行間拆借利率開始向下波動(dòng)，并于2009年3月觸底；2008年11月，M1觸底，銀行間拆借利率于2009年3月震蕩上行，并于2011年6月觸頂；2010年1月，M1增幅創(chuàng)下歷史新高，2011年6月銀行間拆借利率向下波動(dòng)，于2012年5月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而銀行間拆借利率于2013年6月創(chuàng)下歷史新高(銀行鬧錢荒)。2013年1月M1增幅觸頂，2015年5月銀行間拆借利率達(dá)到階段性低點(diǎn)，當(dāng)前處低位。

 什么時(shí)候利好樓市呢？

  第一次，2009年至2010年，市場(chǎng)貨幣流動(dòng)非常寬松同時(shí)利率水平持續(xù)低位運(yùn)行，對(duì)樓市推動(dòng)作用明顯；

  第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平臺(tái)盤整，也小幅度的利好樓市。

  第三次，今年以來，銀行間拆借利率大降。

  一般而言，銀行間拆借利率在高位區(qū)間時(shí)，開發(fā)商融資困難，房貸發(fā)放也呈緊張態(tài)勢(shì)；這種情況下，樓市降溫，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅逐漸收窄，等銀行間拆借利率到高位區(qū)間的后半段時(shí)，環(huán)比房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

  比如：2007年9月至2008年10月，銀行間拆借利率處在高位區(qū)間，樓市于2008年1月份開始降溫，并且房?jī)r(jià)于2008年8月出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)；2011年7月至2012年4月，銀行間拆借利率處在高位區(qū)間，房?jī)r(jià)于2011年10月開始出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

  與上述相反，當(dāng)銀行間拆借利率在低位區(qū)間時(shí)，房地產(chǎn)融資面較為寬松，有利于房?jī)r(jià)上漲。比如：2008年12月，銀行間拆借利率從高位快速下跌，2009年3月，房?jī)r(jià)環(huán)比就扭跌為升，可見銀行間拆借利率明顯下降時(shí)，樓市會(huì)快速升溫，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅很快轉(zhuǎn)負(fù)為正。

  2014年3月，銀行拆借利率降至階段性較低水平，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅自2014年8月開始上行，于2015年5月轉(zhuǎn)負(fù)為正。而2015年5月，銀行拆借利率重新降至1.4%的歷史低點(diǎn)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上行的重要因素。

  分析完這些數(shù)據(jù)與邏輯，你也就明白了：為何今年房?jī)r(jià)會(huì)上漲！

  可以預(yù)計(jì)，明年貨幣依然寬松，因此全國(guó)房?jī)r(jià)總體仍將向上！