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美國的新房銷售在出現回升,。從歷史規律看,銷售量領先于庫存量一年時間,但由于房地產活動的長周期性,去化率也并不會表現出非常大的波動性,。但是2013年之后美國房地產市場的去化率波動顯著加大,并在2015年2月以后持續回升,這表明新屋銷售的增速低于庫存的增長,而這一般是加息之后出現的特征。歷次加息周期開始后房屋去化率都會出現比較明顯的上升,隨后在維持相對較短的一段時期的高平息后,利率通常都會再次下調,進而伴隨著去化率的再次下滑。這說明,2013年QE退出對房地產市場的影響相當于升息周期,目前去化率的回升可能是促使貨幣政策在不遠的未來重回寬松的信號。

成屋銷售量價增速齊跌

成屋簽約銷售指數在2013年年中至當年底出現了快速的下滑,但在2014年又出現了接近一年半的回升,2015年4月份開始重新出現下滑。同樣的變化也出現在了成屋銷售價格的增速上,價格增速自2013年6月下降到2014年6月份,此后出現增速出現一年的小幅回升,并在5月份開始重新出現下滑。成屋銷售量價增速的回落是房地產市場放緩的重要信號,2005年年底開始的成屋銷售量價增速下滑促成了“次貸危機”的出現,而2010年5月份的下滑則伴隨著美國次貸危機后復蘇第一次重要調整的出現。目前美國三季度GDP增速同比降至2.2%,相對二季度下滑0.5個百分點,這與美國成屋的銷售放緩同步。

獲批新建住宅數下滑

從歷史上來看,房屋建造的歷史周期大概五年或十年左右,一半時間上升、一半時間下降,且與經濟周期運行關系密切。但是,上一輪房地產建造的繁榮期自1991年開始持續長達14年,嚴重透支了房地產市場的需求,因此這也是導致本輪房地產市場復蘇極為緩慢的原因。

不斷降低的利率是促使上一輪房地產市場繁榮的主要刺激因素,而這一有利條件在利率降到零后就已經失去了,QE雖然也可以降低長期貸款利率,但其效果緩慢且難持續,也不像利率那樣靈活。QE退出后,長期按揭貸款利率大幅攀升,貨幣政策對此也難有應對之策。因此,房地產市場可能難現上一輪的繁榮。

從新獲批私人住宅的建造同比增速來看,第三輪QE對房地產建造的影響就已經較前兩輪QE顯著弱化,增速逐漸下降,并在2015年5、6月份異常上升之前出現負增長,目前這一增速又降至5%左右。這種增速的異常波動在歷次經濟危機之前也經常出現,因為這預示著房屋建造市場的市場預期已非常不穩定。

OFHEO房屋價格指數增速放緩

美國聯邦住宅供給機構監察辦公室(OFHEO)房屋價格指數同比增速放緩,而單獨購房價格指數則早在2013年4季度就出現了快速的回落。在過去的歷史中,經濟增長對OFHEO房屋價格指數非常敏感,OFHEO房屋價格指數增速回落一般都會伴隨著經濟增長的放緩,而實際上GDP同比增速已經在3季度出現顯著回落。