購房合同的簽訂是十分重要的事情，稍有不慎就會帶來許多麻煩。今天小編就為大家帶來了簽訂購房合同的注意事項。
購房合同無效的情形有哪些？
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（三）開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明；
（四）開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（五）開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；
（七）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；
（八）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（九）出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；
（十）出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行；
（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。
購房合同無效怎么辦？
購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發商的原因導致合同無效，因此購房者可以要求開發商承擔違約責任。
我國法律規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
購房合同無效 責任如何界定
從拍賣會上競拍了一間門面房，并支付了全部房款，但一直辦不了房產證。為討說法，購房者鄒某某將開發單位和拍賣公司一同訴至壽縣法院，要求兩被告賠償其購房損失。
2010年7月，通過安徽某拍賣有限公司公開拍售，鄒某某以4100元每平方米的單價，購得安徽省某農場開發的移民遷建工程西湖花園A區39平方米的門面房。依據簽訂的購房合同，鄒某某交清購房款，并交納了拍賣傭金。合同約定，農場負責為鄒某某辦理房屋產權證和土地使用證。門面房交付后，鄒某某進行了裝修。 4年來，鄒某某多次找開發商要求辦理“兩證”，但始終沒有回音。
無奈之下，鄒某某起訴要求判令解除購房合同，返還其購房款、拍賣傭金、裝修費用及各項利息損失共62萬余元。
壽縣法院審理認為，鄒某某購買的房屋未經依法登記取得權屬證書，亦未經政府有關部門批準，違反了法律強制性規定，其購房合同系無效合同。與鄒某某簽訂房屋買賣合同的某農場移民遷建工程管理處，系農場的二級機構，不具備法人資格，其行為由農場負責，無效合同的后果應由農場承擔。某拍賣公司在房屋手續不全的情況下進行拍賣，存有過錯，鄒某某要求解除合同的請求應予以支持。鄒某某主張的裝修費用系其自身原因造成，不予支持。
庭審中，鄒某某與農場達成給付門面房使用費5500元的主張，不違反法律規定，法院予以確認。經合議，法院判決購房合同無效，鄒某某返還房屋，農場退還購房款及利息，拍賣公司返還拍賣傭金及利息，鄒某某支付房屋使用費。
【法官說法】
《合同法》第52條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定”情形的，合同無效。第58條規定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《城市房地產管理法》第38條規定：“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓。第40條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
《民事訴訟法》第64條規定：當事人對自己的主張，有責任提供證據。最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
本案中，某農場開發的商品房未依法報經有批準權的人民政府審批、并未取得權屬證書，即與他人簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規的強制性規定，其與鄒某某簽訂的購房合同屬于無效合同，沒有法律約束力。某拍賣公司在商品房開發手續不全的情況下組織拍賣，存有過錯，依法應在其過錯范圍內承擔相應的法律責任。商品房交付后進行的裝修，系鄒某某自身原因造成，因此裝修費的損失不應由他方承擔。
今后大家在簽訂購房合同的時候一定要擦亮眼睛，參考著以上的建議，不要在購房合同上出差錯哦。
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