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        美國購房和租房價格雙雙看漲，讓美國人不得不遠離房地產(chǎn)市場。今年2月二手房的平均售價漲幅創(chuàng)新高，專家分析認為這會令買房者更加困難。

    凡在美國買過房子的人都會記著這樣一句話：“買房子，第一要考慮的是環(huán)境，第二要考慮的是環(huán)境，第三要考慮的還是環(huán)境。”美國人買房子，對周圍的環(huán)境很挑剔，而所謂環(huán)境也無非是交通方便、周圍有好學校、社區(qū)安全。可以說，符合這些條件的房子基本都在城市的繁華區(qū)，而這種地段基本沒有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的舊房子。即使有新建的房子，那價格也絕對不是一般人能承受的。因此，在美國買房子，大都是買二手房。

　　今年2月25日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)表的一個報告顯示，今年1月份美國二手房銷量比去年12月份增長了3％，達到609萬套；每套住房的平均價格為16萬美元，比去年同期上漲6.7％。其中，二手房與新房的交易比例為3.22∶1。這份報告是就美國全國范圍而言的，在美國的大城市，二手房的交易數(shù)量要遠遠大于這個比例。根據(jù)美國房產(chǎn)交易的有關統(tǒng)計資料，在大城市中，所成交的4套房產(chǎn)中，二手房至少占到3套。

　　有年頭的老房子最有吸引力

　　在美國的二手房市場上，最好賣的是老房子。因為除了環(huán)境因素，買二手房的人首先會從以下幾個方面考察二手房的狀況，而無論從哪個方面考慮，老房子都最具優(yōu)勢。

　　一是二手房的內(nèi)部設計和布局是否合理，是否有足夠大的空間。美國的老式住房，一般都有一個餐廳、一個客廳，內(nèi)部設計比較合理，即使短時間內(nèi)不改造，住得也會比較舒適。另外，建筑年齡在30年以上的舊平房，雖然年代久遠，但房子的客廳和餐廳面積比較大，房子顯得很寬敞，與目前興建的一些面積小、設計局促的新房子相比，有很明顯的優(yōu)勢。

　　二是二手房的建筑材料是否貨真價實和牢固可靠。美國的老房子80%都是用的木質材料，在西部地區(qū)這樣的房子能保持百年以上。在洛杉磯地區(qū)，房屋市場上流通著很多建筑年齡在70年以上的老房子，主要就是因為這些老房子都擁有比較好的建筑材料，地板、房梁都是上好的木頭，買這樣的房子，肯定實惠。

　　三是二手房是否是獨門獨戶，有自己的前后院。美國的老房子中有很大一部分是老式的“花園洋房”，雖然房子破舊不值錢，但房子下面的地皮卻價值不菲。只要位置好，這樣的老房子也值得一買，因為翻修一下就是豪宅。另外，這樣的房子還有很好的投資前景，如果將舊房子推倒重建，連房子帶地都會價值翻倍。

　　記者原來租住的房子在洛杉磯。房子的建筑年齡有80多年了，房屋狀況很差，冬天冷夏天熱。但是，這棟房子坐落在當?shù)氐母辉�區(qū)，不僅獨門獨戶，還有占地近900平方米的院子。上門向房東求購這套房子的人不在少數(shù)，但房東卻舍不得賣，因為誰也說不準這房子會增值到什么地步。

　　從以上幾個方面分析，如果說二手房是美國房屋市場上的寵兒的話，老房子就是二手房市場上的寵兒。

　　價格在30萬美元以內(nèi)的二手房最好賣

　　在美國，近年來開發(fā)的新房大多建在新開發(fā)區(qū)，距市中心較遠，交通多有不便，價格又比舊房子高出不少，因此，二手房市場中的老房子最受消費者青睞。建筑年齡在50年以下的二手房，如果價格在30萬美元以內(nèi)，那么一定非常搶手，因為無論是房屋狀況還是價格都符合白領階層的要求。

　　其實，美國人平均每隔六七年就要換一次房，換房的主要目的是為了賺錢。每當美國經(jīng)濟出現(xiàn)下滑的時候，美國的房地產(chǎn)業(yè)就一定會紅火起來。因為通過買賣房屋可以從中獲得不小的一筆收入。許多人通過買賣房屋，支付孩子的教育費用、老人的養(yǎng)老開支。近年來，隨著移民大量進入，二手房的購買者又增加了一支生力軍。他們中的許多人也投入到房屋交易的大軍中來，通過這種投資方式迅速改變了自己的經(jīng)濟狀況。記者采訪了6個華人移民家庭，其中有4個家庭通過買賣二手房取得了不錯的收入�，F(xiàn)在，洛杉磯的華人中流行著一個順口溜：“租房不如買房，買房不如賣房，賣新房不如賣舊房。”說的就是二手房容易升值、容易出售的情況。

　　貸款買房壓力不大

　　在美國，貸款買房是最主要的購房形式。如果你是美國公民，只要能夠提交相應的信用證明，比如從來沒有拖欠貸款、按時交納各種費用、沒有不良記錄等，就可以在銀行輕松貸到購房款。銀行支付的第一筆購房貸款一般是房屋總價的10%或20%。

　　近年來，美國連續(xù)降低利率，為想買房的人開了綠燈。由于二手房持續(xù)走高，美國銀行都很看好住房貸款市場，不斷推出新的優(yōu)惠措施，降低貸款門檻，刺激人們貸款購房。

　　另外，在美國工作學習的外國人越來越多，為了抓住這部分消費者，銀行不斷降低外國人的購房貸款門檻，吸引他們在美國買房。大部分外國人并不打算在美國扎根，所以買房子的時候以二手房為首選，這就進一步活躍了美國的二手房市場。外國人在美國的信用情況很難調查，盡管如此，很多銀行還是會把款子貸給想買房的外國人。在洛杉磯的電視節(jié)目中經(jīng)常插播這樣的廣告：沒有信用或信用不好也沒有關系，我們（銀行）照樣可以為你貸款……

　　二手房市場還要熱下去

　　美國二手房市場之所以持續(xù)升溫，分析起來主要有以下幾個原因。

　　首先，美國從第二次世界大戰(zhàn)結束以來，一直實行鼓勵家庭擁有住房的機制，客觀上積累了大量二手房資源。第二，美國從上個世紀60年代以來實行鼓勵移民政策，為二手房市場提供了大量買主。第三，美國連年實行減息政策，為大批低收入和移民家庭打開了購買二手房的大門。第四，在網(wǎng)絡高科技產(chǎn)業(yè)化為泡沫，股市低迷的情況下，大批投資者轉向二手房市場，刺激了二手房的升值。

　　美國二手房市場持續(xù)升溫的現(xiàn)象，已經(jīng)引起許多專家學者的注意。美國城鄉(xiāng)住房協(xié)會有關學者認為，美國二手房市場的發(fā)展，已經(jīng)深刻地影響了美國城鄉(xiāng)住房建設的概念�，F(xiàn)在，越來越多的住房建筑商，已從原來的單一新社區(qū)住房建設轉向舊房收購改造和新社區(qū)開發(fā)并舉的策略，住房銷售和金融貸款服務進一步結合，推出了更為便捷的房屋交易模式。另外，越來越多的美國家庭開始注重加大住房投資，并把投資房屋作為個人理財?shù)囊粋�重要手段。由此看來，美國二手房市場在未來數(shù)年內(nèi)，仍然會持續(xù)繁榮。