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《合同法》第286條規定了建設工程價款優先權，對房地產市場和金融市場產生了廣泛影響，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002] 16號）以司法解釋的方式對該條的適用進行了細化，但實踐中也存在種種問題。本文選取這一法定擔保物權與消費者購房債權關系的視角，通過一個構造的案例探析法釋[2002] 16號文第2條的理解，以求更好地協調建設工程價款優先權與消費者保護的關系。.2001年，A公司開發某高層電梯公寓，總建筑面積12.5萬平方米，該公司以出讓方式取得土地使用權后以土地使用權向銀行抵押貸款5000萬元，并辦理了土地抵押登記。工程開工時，A公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預售許可證后開始預售，由于銷售未達到預期效果，兩幢高層封頂時已無資金續建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資3千多萬工程款，幾十戶購房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項目已資不抵債，銀行向法院起訴請求法院判令其抵押登記具有對抗第三人的效力，享有優先受償權，購房者認為其購房不知土地抵押，是善意取得，也應保護他們的權益，而建筑商則認為，其工程款也有優先受償權。一、從法理上講，物權優先于債權物權是指對物的直接管理和支配，并排除他人干涉的民事權利。物權相對于債權具有以下幾點特殊的法律效力。(1)物上請求權，是指物權人對物的支配因受到他人妨礙而出現缺陷時，為回復其對物的圓滿支配狀態而產生的請求權。包括返還原物請求權、排除妨礙請求權、恢復原狀請求權。(2)追及效力，是指物權的標的物無論輾轉落人何人之手，除法律另有規定外，物權人均可追及至物之所在行使物權的法律效力。其主要表現在以下兩種情況中：一是當標的物由無權處分人轉讓給第三人時，除法律另有規定外，物權人有權向第三人請求返還原物。二是當抵押人擅自轉讓抵押物給第三人時，抵押權人得追及抵押物行使抵押權。(3）優先權效力，主要是指物權優先于債權的效力。物權的優先效力又稱物權的優先權。關于物權的優先效力的含義和范圍，學者中有不同的觀點。通常認為，物權的優先效力表現在兩個方面，一是物權相互間的優先效力，二是物權優先債權的效力。物權相互間的優先效力是指在同一標的物上同時存在兩個以上不同內容或性質的物權時，先成立的物權具有優先于后成立的物權的效力。這就是物權法所稱的“時間在先，權利在先”的原則。物權優先于債權的效力是指在一物之上債權與物權并存時，無論物權成立先后，其效力均優先于債權。在現實生活中，物權和債權相互交織，且上述原則又存在著許多特例，在實際處理過程中，不能籠統的說誰更優先，還應該具體問題具體分析。優先受償權是指某一債權人優先于其他債權人優先受到清償的權利。優先受償權行使的條件：(1)債權人必須按照合同規定全部履行了自己的義務，且經檢驗符合要求，否則，債權人不得行使該權利。(2)債權人在債務人未按照合同約定支付價款時，一般應當先行催告，要求債務人在合理期限內支付價款，債務人在催告期限滿后不支付的，債權人方可行使優先受償權。(3)優先受償權的實現方式為兩種：第一種為雙方協議，即由債權人與債務人協議將合同標的物折價，以折價價款優先受償；第二種為拍賣方式，即由債權人申請人民法院依法將合同標的物拍賣，就該標的物拍賣的價款優先受償。(4）優先受償權行使的限制，即合同標的物不宜折價拍賣的，債權人不得行使優先受償權。二、本案中究竟誰有優先受償權根據《城市房地產管理法》第四十七條第二款規定“以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押”。根據《擔保法》第四十一條規定“以財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效”。第四十三條第二款規定“當事人未辦理抵押登記，不得對抗第三人”。本案中銀行具有對抗第三人效力，具有優先受償權。但根據2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和債權。”《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。且按照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權間題的批復》第二款的規定：“消費者交付購買商品房的全部或大部份款項后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權不得對抗買受人。”綜上所述，本案應首先保護交付了全部或大部份購房款的消費者，其次是清償建筑承包商的工程款，銀行只能先于其它債權優先受償。但是在保護了善意購房人和清償了建筑承包商的工程款以后，銀行的權益已得不到有效的保障。提示：工程價款優先于抵押權受償。交付了全部或大部分房款的購房者優先于工程款受償。