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據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)去年公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年共投入約90億美元，僅次于加拿大。

不少中國(guó)投資者在美國(guó)買房，可能只是為了打通海外投資渠道，可能只是為了解決國(guó)外留學(xué)子女的住房問(wèn)題，也許只是為了個(gè)人商務(wù)往來(lái)和休閑度假的便利。

然而，無(wú)論如何，在美國(guó)買房，都會(huì)遇到一系列問(wèn)題，諸如綠卡、基本流程、買房和養(yǎng)房的費(fèi)用等瑣碎的問(wèn)題。那么，在美國(guó)買房究竟有哪些需要注意的細(xì)節(jié)呢?

買房不等于移民

是否需要持有綠卡，是每個(gè)買房者第一個(gè)會(huì)考慮的問(wèn)題。

其實(shí)，美國(guó)擁有相對(duì)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)外投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律公開(kāi)透明，其買房程序和手續(xù)甚至比國(guó)內(nèi)還簡(jiǎn)單，只要你擁有中國(guó)護(hù)照，就能夠完成整套購(gòu)房交易流程。因此，即便你沒(méi)有綠卡，通過(guò)傳真完成交易即可。

既然，買房不需要綠卡，所以買房與移民美國(guó)沒(méi)有直接關(guān)系。國(guó)外公民只需要提供身份證明和合法入境美國(guó)的簽證就可以在美申請(qǐng)購(gòu)買住房。

不過(guò)，要想取得美國(guó)綠卡，在購(gòu)買除劃定的區(qū)域外，外國(guó)公民在此區(qū)域購(gòu)買50萬(wàn)美元房產(chǎn)后，仍需要向當(dāng)?shù)靥峁?0人以上的就業(yè)計(jì)劃，如果無(wú)法提供10人以上的就業(yè)計(jì)劃，則難以申請(qǐng)到綠卡。

此外，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋種類繁多，最主要的是獨(dú)棟別墅(house)，聯(lián)體別墅(town house)，公寓(Condo)。對(duì)投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓的投資價(jià)值最小。

根據(jù)過(guò)往30年美國(guó)公寓價(jià)格的變化情況可知，公寓建成之后，價(jià)值會(huì)逐年遞減，由于美國(guó)人工費(fèi)用高昂，老舊的公寓需要花不菲的金錢去維護(hù)，所以超過(guò)25年房齡的公寓基本無(wú)人問(wèn)津。

而獨(dú)棟別墅雖然也有年久失修等問(wèn)題，但是，別墅下面的土地是永久產(chǎn)權(quán)，土地則在不斷升值。因此，獨(dú)棟別墅對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，最具投資價(jià)值。而美國(guó)的土地所有權(quán)分為地下、地面和地上空間“三權(quán)”，地下包括資源開(kāi)采權(quán)，地上包括建筑物的容積率一級(jí)容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過(guò)權(quán)。

美國(guó)別墅擁有土地，價(jià)值最高

關(guān)于買房的手續(xù)，由于美國(guó)每個(gè)州的法律法規(guī)都不一樣，因此，所需手續(xù)、材料也不盡相同。

不過(guò)，具體的步驟可以總結(jié)為以下步驟。

首先，買家要確定買房的城市和地區(qū)，這點(diǎn)顯而易見(jiàn)。其次是選擇經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人服務(wù)是免費(fèi)的，一般是賣主付買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人傭金。

如果你需要申請(qǐng)貸款，你需要填寫(xiě)一份買主經(jīng)濟(jì)狀況表，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況向貸款公司要貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)。

一般來(lái)說(shuō)，需要申請(qǐng)貸款買房的要比一次性付清的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。現(xiàn)金付款最短2個(gè)星期即可辦完所有手續(xù)，貸款一般需要2個(gè)月的時(shí)間。

此外，沒(méi)有綠卡無(wú)法從任何大銀行獲得貸款，不過(guò)可通過(guò)外資銀行，在首付30%以上的前提下，可以獲得貸款，利率一般在3%到5%之間。

經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的要求，為你尋找合適的房子。在選定好房子后，經(jīng)紀(jì)人便會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)分析，幫你確定價(jià)格，準(zhǔn)備報(bào)價(jià)合同。

如果雙方達(dá)成協(xié)議，合同簽字后就會(huì)生效。成交后，你需要進(jìn)行房屋檢查，如白蟻檢查，條款有效期為7天，7天內(nèi)，買主有權(quán)以任何一項(xiàng)檢查不合格為由取消合同或者要求賣主出線維修處理。

在付款方面，可采用多人多次回款的方式進(jìn)行，如果40萬(wàn)美元的房子，每人一年的回款額度為5萬(wàn)美元，可用8個(gè)人的名義匯到美國(guó)。

此后，你還需要購(gòu)買保險(xiǎn)，加州法律規(guī)定買房時(shí)必須購(gòu)買火險(xiǎn)，還需要到政府注冊(cè)的地產(chǎn)公證處過(guò)戶。

最后一步，便是過(guò)戶后賣主將鑰匙交給買主，就可以搬家入住。

美國(guó)房產(chǎn)每年1%—3%房產(chǎn)稅

在國(guó)內(nèi)，你可以任由自家的院子雜草叢生，別人沒(méi)有干預(yù)你的權(quán)利。

不過(guò)，在美國(guó)，你需要每個(gè)月對(duì)房子進(jìn)行定期清潔、剪草及維護(hù)，否則，你很可能會(huì)遭到罰款。除了這種微不足道的罰款外，在美國(guó)購(gòu)房，涉及的稅款可不是一個(gè)小數(shù)目。

首先，大頭是房產(chǎn)稅，而這個(gè)稅也使得國(guó)內(nèi)投資者對(duì)美國(guó)房產(chǎn)望而卻步。房產(chǎn)稅也稱為物業(yè)稅或簡(jiǎn)稱為地稅，是地方針對(duì)房地產(chǎn)征收的郡稅、市稅、學(xué)區(qū)稅的總稱。房產(chǎn)稅在美國(guó)每個(gè)州和地區(qū)都不一樣，不過(guò)一般在1%至3%之間。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估計(jì)算房產(chǎn)稅。

當(dāng)然，在算上房產(chǎn)稅后，比起國(guó)內(nèi)只有70年使用權(quán)的房子，依舊是物超所值。而且，美國(guó)政府的財(cái)政收支透明，每個(gè)繳納房產(chǎn)稅的個(gè)人，每年都會(huì)收到政府的報(bào)告單，多少錢用于建設(shè)學(xué)校，多少用于治安，多少用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都一清二楚。而房產(chǎn)稅使得納稅人可以享受美麗的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的教育、良好的治安，這些因素又可以反過(guò)來(lái)，使得房子不斷升值。

除了房產(chǎn)稅，在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的地區(qū)，還需要買上一份額外的自然災(zāi)害險(xiǎn)，比如加州要買地震險(xiǎn)，部分南方城市要加買颶風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還有小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，一般用來(lái)支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，根據(jù)小區(qū)服務(wù)不同，費(fèi)用從每年150美元到每月300美元之間。物業(yè)費(fèi)主要針對(duì)公寓，物業(yè)費(fèi)每年只有一到兩百美元，不過(guò)，也有一些新的別墅和年代久遠(yuǎn)的公寓，這兩者都可能產(chǎn)生較高的物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用在每年3000到5000美元之間。