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        在資本市場比較成熟和規范的美國，房地產直接投資屬比較保險的長期投資，但回報率卻比較低，而且從來不是一個短期能回報的領域，因此本土的美國人會給自己買房居住，但在選擇投資時更青睞的則是股票、基金或債券等理財產品，尤其是比較富有的美國人。

 

　　說到美國房地產實業投資，耶魯大學著名經濟學家Robert Shiller 制作的這條美國百年房價變化曲線(見下)，實際上把美國房地產投資的可能回報詮釋得非常清楚。這條曲線發表在2006年《Economists' Voice》雜志上的一篇文章里，為制作這條曲線，作者使用了自1890到2005年期間美國的真實房價，在校正了物價膨脹因素之后他發現，在過去的一百多年里美國房價實際上并沒有上升的趨勢，尤其是在1890到1990年期間房價幾乎沒多大變化，每年的平均增長只有0.2%，增幅甚至無法抵消土地和人工價格的增長。而在1997年到2005年之間，美國的房地產價格出現了快速的增長，升幅甚至高達71%，盡管在當時的2006年有很多專家對這種高價的保持甚至繼續增長持非常樂觀的態度，但Shiller還是根據這條曲線作出了房地產泡沫即將到來的預測，后來發生的一切證明了他是對的，八年后的今天，美國房地產的價格再度回歸到了曲線的平均水平上。

 

1不熱衷黃金、地產的美國人喜歡投資什么？

 

          正是因為美國房地產投資的這種低回報率，美國的富人們實際上更青睞股票等回報較高的投資。根據蓋勒普今年春天的一項統計結果，雖然從整體上看美國人認為房地產是最穩妥的長期投資，之后的順序是金子、股票和共同基金、儲蓄賬戶和定期存款、債券，但美國的富人們卻更喜歡投資股票，這是因為股票的回報率最高，也最容易致富，當然這也和美國股票市場極其規范的現實密不可分。根據蓋勒普的這項統計，與剔除掉物價膨脹因素后房地產投資回報率幾乎是零所不同的是，自1929年以來校正通貨膨脹因素后的美國標準普爾500指數(S&P 500)的年平均回報率是6.32%，政府債卷的投資回報率是這個數字的一半，自1971年以來甚至連投資黃金的年回報率都有4.12%，顯然都比房地產的投資回報率高出很多。若是自己居住的話，美國富人也贊成投資買房，認為長期持有的話比租房劃算，但僅是自己居住而已，他們極少會去投資房地產實業。  

　　    美國人更喜歡投資股市、債券等還因為美國擁有非常規范和成熟的各種理財基金產品。回報率高的投資必然風險系數也大，為了避險，投資組合的多元化就變得十分重要，投資公司于是根據投資人對風險性的忍耐程度和投資需要的不同而推出了不同結構組合的理財基金，以Fidelity公司給弗吉尼亞雇員推出的退休基金FidelityFreedom系列為例，它由弗吉尼亞政府每月往雇員選擇的基金里面投入一定數目的資金為雇員的退休投資，由Fidelity公司管理，以下是目前這些基金的投資構成、回報和風險級別匯總。

 

        從這些基金組成可以看出，離預期的退休年限越遠，Freedom基金投資組成中風險性較高的股票含量愈多，離預期退休時間越近，增持的則是風險性較低的債券部分，以我工作的十幾年為例，退休賬號上我選擇投入的2035基金目前的賬面價值已比弗吉尼亞州政府投入的本金多出了好幾萬美元的投資收益。美國這些相對成熟的投資基金既滿足了多元化降低風險的需要，又根據預期套現的時間隨時調整，從而可以滿足不同群體的理財目的。  

 

　　美國人更喜歡投資股市和基金還源于美國有著非常成熟的專業投資顧問(financial adviser)群體。投資顧問(financialadviser )是給客戶理財建議的專家，依其專業領域而向客戶推薦和提供投資產品和服務，如保險代理人銷售人生保險等險種，理財顧問推薦投資方案和理財產品等。理財顧問公司和專業人員由美國金融業監管局(U.S.Financial Industry Regulatory Authority)和所在州依法監管并頒發行業執照，收入來自收費、提成或兩者結合。投資顧問不僅經驗豐富，而且有可靠的資源幫助，從而能更精確低分析出資產價值和項目的收益風險，從而決定是否買入或賣出，而不是靠猜測。我們家用了十幾年的理財顧Wimbuish先生就是一個典型的例子，作為美國著名理財公司Ameriprise的專業投資顧問，他根據我們擁有的財產總數、財產類型、收入水平、投資預期、消費預期和退休打算等，推薦了“中等風險”的結構，約50%投入美國股票(US Equity)、15%外國股票(International Equity)、25%固定收入(Fixed Income)、10%的現金(cash)持有，同時依據股市的具體變化情況及時調整，既保證了我們的生活水平，其投資部分的收益也很令我們滿意。據統計，美國大多數的富裕家庭都在使用專業理財顧問，美國信托(USTrust)的一項調查結果也證實了這一點，該行客戶中“富有”人士(指可投資資產超過300萬美元的人士)中的絕大多數都依賴專業投資顧問來投資，而且富人的年齡越大，對投資顧問的依賴程度越高。

 

     美國人喜歡投資股票、基金和債券并不意味著他們不投資房地產，實際上只是換了一種形式而已。以上面提到的Fidelity Freedom基金為例，如果仔細解析其中的“固定收益”部分會發現，這項投資的構成實際上是有投資房地產因素的，只是不直接投入具體不動產標的，而是一種叫做“不動產投資信托”(realestate investment trusts，縮寫REITs)的基金，FidelityFreedom系列基金中的每一種都有0.48%投在了這種封閉式的共同基金。不動產投資信托由美國國會于1960年創造，主要是借由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時因為不動產投資信托能同時投資多項不動產標的，既可分散風險，又不需要實質持有不動產標的，可在證券市場交易，因此市場的流通性遠優于不動產。根據《商業內幕》網站的統計(見下)，在過去的十三年里，不動產投資信托的回報僅次于新興市場股票和黃金位于第三位。

 

    美國人最喜歡投資股票，尤其是由運營良好的美國公司的股票構成的投資組合對他們來說是一種可靠的投資選擇。多數超級富豪都會擁有一個顧問團隊，并會執行一項在最糟情況下也能奏效的投資策略；一般水平的富人也會使用專業投資顧問，并建立起一套在順境與逆境中都管用的投資流程。股票市場對美國經濟體系的順利運行至關重要，也許這正是美國富人對股票市場的信心所在吧。