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盤點2015年美國房價復蘇最強勁的城市

來源：http://www.hminvestment.com/News-view-5745.html作者：北美購房網時間：2015/12/29

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在前幾年美國經歷了房市大蕭條，前一百大都會中有81個城市房價至少跌掉10%，一半以上跌了至少20%，堪稱美國史上最慘的房市危機。經過這幾年的復蘇，美國的房價也開始進入到了飛速上漲階段。

理財網站SmartAsset從聯邦住屋財務局(FHFA)及美國房地產經紀商協會的資料，分析全美百大都會從2006年至今的房價，找出每個城市在房市危機中的房價跌幅，以及目前已經回漲到當時高點的情況。對于那些在房市危機中跌幅不到10%的19個城市，被SmartAsset過濾掉，其中包括Austin及Pittsburgh等城市，這些在房市危機中挺住房價的城市因此不成為跌深反彈的類型。

SmartAsset發現，許多南部的城市房價已經反彈回高點。前十大跌深復蘇城市中有四個城市在南方，高居首位的田納西州納什維爾(Nashville,TN)目前房價比前高點更高出11%。另一個房價崢嶸的地區是舊金山灣區，矽谷高科技重鎮圣荷西在當時跌掉了三分之一房價，舊金山也跌逾兩成以上，但這些才過去不久的數字讓灣區人成為白頭宮女，個個不勝唏噓話當年。據分析，全美前十個最熱門房市中，第一名是舊金山，第二名是圣荷西，第三名是奧克蘭，皆位在舊金山灣區。在這三個地區求售的房屋至少七成可在兩個月以內成交。

在前十大復蘇強勁的城市中，雖然它們都漲回跌深前的高點，但仍有許多城市房價仍在可負擔范圍內，納什么維爾(Nashville)、哥倫比亞(Columbus)、夏洛特(Charlotte)、及新奧爾良(New Orleans)的房價目前都比全美中位數房價還低。

高居首位的田納西州納甚維爾在房市谷底跌了12%，從2011年至今房價已漲了26%，目前房價比前高點還高出11%。雖然如此，這個鄉村音樂之都目前房價仍在可負擔范圍內，根據全美房地產經紀商協會的資料，目前納甚維爾中位數房價為 18.7萬，比全美中位數房價20.8萬還低。

舊金山的房價如同它市區里陡峭的道路，一路聽著汽車的喘息聲往高點爬升;其實不久的四年前它的房價也是受傷慘重，和房市危機前的高點相比曾跌了21%。在Trulia的資料中，舊金山四月份的中位數房價是109萬美元，比SmartAsset用以分析的房價已高出25%。Trulia經濟學家Ralph McLaughlin表示，舊金山因為地形和建筑法規的限制，新建造房屋特別少，這是導致舊金山房價高漲的原因。

夏威夷的檀香山雖然位于太平洋中，但房市危機仍未幸免，在谷底曾跌到12%，但是要是買得起，2012去買一間海灘畔的房屋會是一個好主意，因為和谷底相比它房價現在已漲了9%。

根據全美房地產經紀商協會的資料，圣荷西目前的中位數房價是85.5萬美元，是全美房價最貴的城市之一。但是在不久前的房市谷底，它房價和高峰相比也跌了逾三成，許多被屋主拋棄的法拍屋長滿雜草黯然的蹲在路邊，如今個個搖身一變，七成以上的房屋兩個月內火速成交。

美國房地產經過之前的泡沫危機現在充滿著生機與活力，如今的美國房地產有可能達到一個前所未有的高峰。

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做為投資者，很關心的幾個問題會是，美國現在的房價貴嗎？美國房市的主要規律是什么？現在在美國購房，會有多高的回報率？美國的房價歷史和規律根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達 18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪里來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。

如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。

圖一：美國123年扣除通脹后的房價歷史

美國120年房價歷史和規律

資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去 123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由于二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹后年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在 1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹后已經低于一個多世紀以前的1895年。

總結一下，美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖一表現出美國房市的兩個規律。

第一，美國房價的長期增長率為3.07%，略高于美國通脹率。

第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013 年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整后的房價，另外一個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對于這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達38%。

圖二房租房價比

美國120年房價歷史和規律

數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

如果房租對房價比率遠遠低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對于房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要么相對于房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那么到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今后五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

后來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。個別城市的房價歷史那么美國的一線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價歷史。

圖 3.1 紐約實際房價

美國120年房價歷史和規律