注冊(cè)并通過(guò)驗(yàn)證即可獲得價(jià)值88元《美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)入門》
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周期短, 風(fēng)險(xiǎn)低－你知道還能這樣投資房地產(chǎn)嗎？
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什么是房地產(chǎn)債權(quán)基金？
其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)講，就是房地產(chǎn)公司為了投資一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目而使用的融資手段: 投資者在約定期限內(nèi)獲得固定或浮動(dòng)的利息，但不擁有項(xiàng)目的所有權(quán)或公司股份。從運(yùn)作方式來(lái)講，基金可分為開(kāi)放式(Open-end Funds)和封閉式(Closed-end Funds)兩種。類似銀行的活期和定期存款，封閉式基金有固定的續(xù)存期，其規(guī)模在發(fā)行之初就已確定，投資者不能在截止日之后進(jìn)行申購(gòu)或贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易。但正是由于這種構(gòu)架的“不靈活”，封閉式基金才不會(huì)像開(kāi)放式基金那樣追求短期利益，而是著眼于長(zhǎng)線投資，如:大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)債權(quán)基金是否值得投資？
回答這個(gè)問(wèn)題要從兩點(diǎn)考慮: 首先，同樣是融資手段，與股權(quán)投資相比，債權(quán)投資具有時(shí)間短、風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)(見(jiàn)下表)。其次，由于基金的投資標(biāo)的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其“硬”資產(chǎn)的固有屬性、可開(kāi)發(fā)土地的稀缺性、未來(lái)地產(chǎn)的增值、以及租金漲幅都使房地產(chǎn)債權(quán)項(xiàng)目更有吸引力。
債權(quán)VS股權(quán)投資對(duì)比
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債權(quán)投資 |
股權(quán)投資 |
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收益模式 |
定期獲得利息，到期收回本金。 |
按股權(quán)比例獲得地產(chǎn)所有權(quán)及收益。 |
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投資周期 |
較短，1-2年。 |
較長(zhǎng)，2-4年。 |
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風(fēng)險(xiǎn) |
較低 |
較高 |
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預(yù)期收益 |
年化收益7-10%。 |
年化收益15-25%。 |
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潛在風(fēng)險(xiǎn) |
項(xiàng)目發(fā)起者無(wú)法償還本金和利息。 |
項(xiàng)目虧損。 |
如何挑選基金
在選擇房地產(chǎn)債權(quán)基金時(shí)，投資者應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn): 項(xiàng)目方實(shí)力、項(xiàng)目自身特色和潛力(是否具備升值和現(xiàn)金流實(shí)力)、搭建基金的機(jī)構(gòu)和托管銀行、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以及區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
房地產(chǎn)債權(quán)基金構(gòu)架
一般來(lái)講，“有限合伙制”是房地產(chǎn)債權(quán)基金常見(jiàn)的一種組織形態(tài)。
普通合伙人(General Partner，簡(jiǎn)稱GP)負(fù)責(zé)設(shè)立和管理基金，并擁有最終話語(yǔ)權(quán)。由于沒(méi)有人會(huì)愿意挑起GP承擔(dān)的無(wú)限法律責(zé)任，該角色一般由有限責(zé)任公司(LLC)扮演，以保護(hù)參與者的個(gè)人利益。GP擁有基金的全部所有權(quán)，通常向投資人收取1-3%不等的管理費(fèi)。
所有基金投資者皆為有限合伙人(Limited Partner，簡(jiǎn)稱LP)。由于不涉及基金的管理和操作，投資者只為所投金額承擔(dān)有限責(zé)任。
由于是“有限合伙”，基金收益無(wú)需在公司層面繳稅，而是下放至投資者，再以個(gè)人名義報(bào)稅。
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標(biāo)簽：房地產(chǎn)債權(quán)基金
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