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【摘要】標(biāo)普500指數(shù)截至至2017八月創(chuàng)近年來新高,經(jīng)濟形勢不斷改善，失業(yè)率截至至2017年九月降至近年來最低4.2%.加州地區(qū)失業(yè)率也持續(xù)降低，逐漸縮小與國家失業(yè)率差距。

－2018 年房地產(chǎn)市場展望－

●美國經(jīng)濟和就業(yè)水平持續(xù)改善提升

●加州經(jīng)濟表現(xiàn)相較于全國經(jīng)濟水平優(yōu)或劣

●美國經(jīng)濟發(fā)展和聯(lián)邦政策調(diào)整推動房屋貸款利率上升

●對于 初次購房者和多次購房者的還貸能力挑戰(zhàn)

●嬰兒潮年代生人不會傾向于買房搬家，更多的去選擇租房

●千禧年代 處于離開家鄉(xiāng)，發(fā)展自己家庭的時期

●房屋原先居住者現(xiàn)在出租

宏觀經(jīng)濟展望－消費拉動經(jīng)濟的時代：更強勁的經(jīng)濟增長

 

1．GDP增速穩(wěn)健加快：

2017 二季度GDP增速：3.1%

年GDP增速：2016年1.6% 2017年2.1% 2018年料2.3%

價格消費指數(shù)2016年2.7% 2017（二季度）3.3%

2. 自從特朗普上臺以來，消費者信心指數(shù)不斷走揚

 

標(biāo)普500指數(shù)截至至2017八月創(chuàng)近年來新高,經(jīng)濟形勢不斷改善，失業(yè)率截至至2017年九月降至近年來最低4.2%.加州地區(qū)失業(yè)率也持續(xù)降低，逐漸縮小與國家失業(yè)率差距。

在特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)之后，房屋抵押貸款利率在選舉后猛增，隨后房屋貸款浮動利率和固定利率均有所下降。

截至至2017年八月份統(tǒng)計，加州就業(yè)增長率1.6%，新增就業(yè)人數(shù)261500.

按地域分類，中北部地區(qū)就業(yè)增長最為迅猛為3.7%，灣區(qū)就業(yè)增長1.4%，加州南部地區(qū)增長1.1%，中央山谷就業(yè)增長1.7%，中部海岸線地區(qū)增長1.5%。

按行業(yè)分類，其中建筑行業(yè)引領(lǐng)就業(yè)率增長，其次是教育服務(wù)行業(yè)就業(yè)增長率4%，醫(yī)療保障社會援助領(lǐng)域2.7%，而高科技服務(wù)業(yè)就業(yè)率減少0.4%。

－商業(yè)房地產(chǎn)2018投資形勢分析－

商務(wù)寫字樓：

●就業(yè)增長，勞工市場趨緊不斷填補房屋需求，但整體呈現(xiàn)減緩趨勢。

●公司對于增加工作場所密度的決定/策略會持續(xù)影響房屋空置率和房屋出租增長率

零售行業(yè)房地產(chǎn):

●零售業(yè)用地需求持續(xù)受到電子商務(wù)的沖擊（亞馬遜prime：全美46%使用率）

●目前就現(xiàn)狀基礎(chǔ)來說基本穩(wěn)定，但是開發(fā)商擔(dān)憂的是未來長遠(yuǎn)的發(fā)展

工業(yè)用地：

●伴隨著在線購物的持續(xù)增長，供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)工業(yè)用地需求猛增

●隨著倉庫，分銷網(wǎng)絡(luò)的激增，需求量不斷擴大

多單元商品住房：

●持續(xù)穩(wěn)定的就業(yè)增長不斷擴大對于房屋租賃市場的需求

●房屋出租率伴隨著更多的出租房屋供給而下降

預(yù)測2017，2018年商業(yè)房地產(chǎn)空置率在上述4個分部領(lǐng)域內(nèi)不斷下降

商業(yè)用地價格指數(shù)預(yù)測不斷上升

 

－特朗普稅改對房地產(chǎn)的影響－

2017EXPO FUN SURVEY關(guān)于特朗普稅改對于房地產(chǎn)的影響的調(diào)查問卷：48%認(rèn)為房屋價格持平，57%認(rèn)為房屋銷售下降，僅有5%人認(rèn)為銷售會增長。

 

有關(guān)個稅制度條款：

基本免稅額tax deduction是原來的兩倍。

廢除地方稅，州稅的免稅額條款

對于房地產(chǎn)市場影響：

地方，州稅免稅額的廢除會增加擁有房產(chǎn)的成本。

鼓勵使用MID作為房主的稅收減免工具將被取消。

由于減免稅收的 左右消失，房屋價值下降。

提案的稅收改革將導(dǎo)致銷售交易的減少，因為作為房主的稅收優(yōu)惠措施對于許多想要購買房產(chǎn)的人來說已經(jīng)消失了。如果擬實行稅制改革，房屋銷售額將下降3.4％

5.房屋價值的下降也將導(dǎo)致房主不愿意將自己的房產(chǎn)投放市場，并進(jìn)一步收緊加州的住房供應(yīng)狀況。實行稅制改革后的第一年，估計會損失1.5％

 

 

誰是加州購房者？年齡中位數(shù)45歲

誰是加州售房者？年齡中位數(shù)：57歲

 

 

有限的房屋供給推動房屋價格上升。在2017年，每3個詢價中就有一個房屋被出售。

市場競爭激烈，在2017年，每10個人里6個人有多個房屋購買合同。

加利福尼亞2018年房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷結(jié)果

2018年加州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢有什么看法

 

2018年房地產(chǎn)市場最大挑戰(zhàn)是什么

 

寫在最后，1分鐘打包2018年美國五大房地產(chǎn)市場重大變化

1.工作庫存開始增加——從2017年8月開始，美國住房市場開始出現(xiàn)比正常月份增長更多的住房數(shù)量。預(yù)計到2018年秋季，美國的年庫存增長率將首次升至正值，這是自2015年以來的首次。庫存下降預(yù)計將在全年放緩，3月份同比下降4%，在購房高峰后的早些時候有所增加。波士頓(房產(chǎn))、底特律、堪薩斯城、納什維爾和費城預(yù)計將首先恢復(fù)庫存。這一增長的大部分預(yù)計在中上一級的價格點，包括美國房價在35萬美元以上。

2.房價上漲放緩-——房價預(yù)計將在美國全境范圍內(nèi)放緩至3.2%的同比增長，預(yù)計在2017年將增長5.5%。入門級的住宅將繼續(xù)看到價格上漲，因為有更多的購房者可以負(fù)擔(dān)得起，而且在這個價格范圍內(nèi)可供出售的房屋也更有限。

3 .千禧一代在所有房價領(lǐng)域都獲得了市場份額——盡管隨著利率和房價的上升，千禧一代明年將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，但由于這一代人的龐大規(guī)模，他們有望在所有價位上獲得抵押貸款市場份額。

4.美國南方市場將引領(lǐng)銷售增長——預(yù)計南部城市將在2018年與俄克拉荷馬州的塔爾薩(Tulsa)擊敗全國平均銷售增長。在阿肯色州小石城的達(dá)拉斯和夏洛特北卡羅來納州將領(lǐng)先。在這些市場中，預(yù)計銷售額將增長6%或更多，而全國的增幅為2.5%。

5.稅收改革是一個主要的通配符——兩項提議的稅收改革都有可能減少對流動性的激勵，并減少所有權(quán)的稅收優(yōu)惠。另一方面，包括租房者在內(nèi)的一些納稅人可能會看到減稅。雖然購房者可支配收入的增加對住房是利好，但對所有權(quán)的稅收損失可能會導(dǎo)致銷售減少，價格下降，對價格和收入上漲的市場影響最大。