亚洲毛片在线_国产精品综合久久久_色综合久久久久网_亚洲成av人片在www色猫咪

自去年11月以來，我們原本以為中資機構在美國的商業地產投資市場已經堵塞了，但自從發改委出臺了具體的細則解釋后，相信下半年陸續會有一些機構開始重新評估這些投資機會。

美國普衡律師事務所合伙人孟慶凱在接受21世紀經濟報道記者采訪時坦言。

根據紐約(房價)商業地產研究機構Real Capital Analytics的統計數據顯示，今年第一季度，中國內地和香港投資者在美國商業地產市場的投資金額達到52億美元，相比去年全年總金額幾乎增加了兩倍，這是自2016年第三季度以來的新高。

按照發改委近期公布的《企業境外投資管理辦法》（國家發展改革委令第11號）咨詢問答，對境內企業通過其控制的境外企業開展的境外投資項目采取“事前管理有區別、事中事后全覆蓋”的管理思路，對其中的敏感類項目實行核準管理。

對其中的非敏感類項目，中方投資額3億美元及以上的，投資主體應當將有關信息告知發改委，無需備案；而中方投資額3億美元以下的，無需備案也無需告知。

孟慶凱認為：

此舉將有助于簡化中資機構海外投資的審批流程，尤其是境內機構通過離岸的資金在海外市場進行地產、酒店以及投資基金等相關的并購交易將消除一些審批的不確定性，中方買家不再需要支付所謂的’中國溢價’。

投資標的轉向非核心資產

近年來，隨著傳統零售模式發生重大的變遷，而現代化物流設施是實現新零售的重要手段。因此，物流、倉儲這類過往被投資者忽視的工業地產重新受到市場追捧。

過去兩年以來，我們看到中資機構在美國的地產投資不再以核心資產為主導，而開始轉向物流、倉儲、醫療地產、學生公寓等不同領域，而且他們投資的目標城市不再局限于一線大城市，而是遍布美國各個地區。

美國普衡律師事務所合伙人Eric  Schwitzer向21世紀經濟報道記者透露。

他續稱，過往很多亞洲投資者在國內籌集了大量的資金，在海外市場投資一些硬資產（hard assets)，現在他們開始關注一些債權投資機會，包括高收益的債權基金等。

事實上，中國機構投資者在海外進行物流地產的布局路徑已越發清晰。去年6月，中投公司斥資122.5億歐元從黑石手中收購了歐洲的物流倉儲公司Logicor。據悉，后者目前已經在歐洲17個國家擁有超630個物流倉庫資產，倉庫總面積超過1360萬平方米，倉儲客戶包括亞馬遜、DHL、宜家、可口可樂等。

無獨有偶，去年7月，以萬科、中國銀行、高領資本等5家中國企業組成的財團宣布將斥資約160億新加坡元（約合人民幣790億元）收購新加坡大型物流設施運營商普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）。

公開數據顯示，普洛斯在中國和美國是最大規模的物流設施運營商，在中國的38個城市保有約1750萬平方米、在美國的36個主要城市保有約1610萬平方米的物流設施。

在孟慶凱看來，中國投資者的轉變主要受到收益率和政策環境的驅動：

由于一線城市的核心資產估值通常較高，實際的投資回報率反而低于其他商業地產。同時，在大城市收購標志性的辦公樓等地標性建筑更大機會遭到監管部門的審查，因此投資者轉向一些更低調的房地產項目。

德意志銀行于去年3月發布的《Global Real Estate Strategic Outlook》報告顯示，隨著近年來歐洲傳統零售商大力打造各自的線上業務，歐洲優質物流地產未來五年內每年平均回報率將達到7.6%，相比之下，商場物業年租金回報率約為6.4%，辦公樓平均年回報率約5.2％。

此外，相比傳統的商業地產投資，“投資者投資在這類物流、最后一公里配送或者倉儲地產時，不會投資于某個單個資產，而是尋找一些擁有較多同類資產的組合或平臺，比如在美國30個州有50個倉庫的平臺等，因此單宗交易的規模更大，可能達到數億甚至數十億美元。”普衡律師事務所亞洲地產服務業主管David Blumenfeld坦言。

CFIUS審查范圍加大

自特朗普總統上臺后，美國對海外投資的審查越發嚴格。其中，美國外資投資委員會（CFIUS）成為很多中資機構在美國進行并購投資的攔路虎。

 過去如果海外投資者在美國投資倉庫，并不會涉及CFIUS，但現在情況不同了，一個組合可能有數十個倉庫，其中可能有一個倉庫靠近美國某個軍事基地，另一個倉庫的租戶可能涉及敏感信息，作為業主，美國政府可能擔心中方買家有途徑獲取這些資料。

孟慶凱坦言。

Blumenfeld也指出，目前的CFIUS審查比以往任何時候更受政府態度（government sentiment）的影響，CFIUS委員會的審查過程有點類似黑箱（black box）操作，投資者只會得到一個最終的結果，而不被告知投資被否決的具體理據。

CFIUS 是美國政府的一個跨機構委員會，由來自包括國防部、國務院、國土安全部等九個聯邦機構的代表組成。CFIUS的整個審查程序通常會耗費數個月的時間，流程較為繁瑣。一般而言，并購交易雙方會先提交一份申請初稿給CFIUS進行前期協商，然后再共同向CFIUS提交正式的申請。自CFIUS申請被順利提交給所有CFIUS成員起，進入為期30天的初步審理期。如果CFIUS在審理中認為該交易對美國國家安全有潛在影響，會啟動為期45天的調查。

孟慶凱認為，CIFUS對“國家安全”的定義不斷變化，范圍也越來越寬泛。

他們可能會考慮的一個重要問題是這些中資機構為什么要直接持有這類地產資產，而非通過第三方資產管理人？

根據彭博社統計，自特朗普政府上臺以來，被CFIUS阻攔或因相關原因遭到終止的外資并購交易累計有10宗，涉及中國的有8宗，其中2宗為半導體行業標的，另外還包括個人匯款服務、數字地圖服務和鋁制品制造等。