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CitySpire是中城區(qū)(Midtown)的一座72層摩天大樓。在它鋪滿(mǎn)大理石的大堂里，熙熙攘攘的人群裹緊衣服抵御寒冷。衣冠楚楚的門(mén)衛(wèi)招呼著出租車(chē)，并打理著絡(luò)繹不絕的郵件。

不過(guò)，這座23層以下是寫(xiě)字間的混合用途建筑，并不像它看起來(lái)那么擁擠。CitySpire位于西56街150號(hào)，卡內(nèi)基音樂(lè)廳(Carnegie Hall)的對(duì)面，是曼哈頓占用率最低的建筑之一。根據(jù)紐約市獨(dú)立預(yù)算辦公室(New York City Independent Budget Office)的數(shù)據(jù)，其住宅層內(nèi)有超過(guò)60％的房源是投資標(biāo)的或臨時(shí)住所(pieds-à-terre)。

最近幾個(gè)月，紐約市的房屋占用率(occupancy)問(wèn)題已成為一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題，有很多房屋的使用者是外國(guó)人，他們購(gòu)買(mǎi)了昂貴的公寓，但是一年里只住短短幾周時(shí)間。有些人認(rèn)為這些購(gòu)房者哄抬了房?jī)r(jià)；還有人哀嘆這些購(gòu)房者不繳納個(gè)人所得稅。奧爾巴尼會(huì)議(Albany)已經(jīng)提出一項(xiàng)法案，將對(duì)價(jià)值超過(guò)500萬(wàn)美元（約合人民幣3130萬(wàn)元）的房產(chǎn)每年征收臨時(shí)住所稅。

盡管人們對(duì)這個(gè)問(wèn)題抱有很大的興趣，但很少有硬性數(shù)據(jù)可供參考。預(yù)算辦公室作為一家獨(dú)立的城市機(jī)構(gòu)，應(yīng)《紐約時(shí)報(bào)》要求，審查了紐約市的稅收數(shù)據(jù)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)定，紐約市有近四分之一的公寓未被當(dāng)做主要住宅使用，而是作為臨時(shí)住所或用于放租的投資房產(chǎn)。

尼古拉斯·理查茲(Nicholas Richards)是CitySpire的一名公寓租戶(hù)，可以近距離觀(guān)察這棟滿(mǎn)是臨時(shí)住所的樓盤(pán)。“如果你在星期五或星期一注意觀(guān)察大堂，就會(huì)看到有很多人在交換鑰匙，提著行李箱來(lái)來(lái)往往。”理查茲在樓內(nèi)租了一套單間公寓，周末則回到波士頓的家里居住。

“全市有24%的合作公寓和共管公寓不是業(yè)主的主要住宅，”預(yù)算辦公室的副主任、負(fù)責(zé)這項(xiàng)調(diào)查的喬治·V·斯威廷(George V. Sweeting)說(shuō)，“這些單元也并不都是臨時(shí)住所，很多有可能是投資者或開(kāi)發(fā)商用來(lái)放租的.

預(yù)算辦公室所使用的數(shù)據(jù)，都是基于紐約市合作公寓和共管公寓所享受的減稅政策而來(lái)的。近年來(lái)，市政府已開(kāi)始將該政策的執(zhí)行對(duì)象限定為主要住宅。預(yù)算辦公室是比較了2012年和本財(cái)年享受該減稅優(yōu)惠的公寓數(shù)量，進(jìn)而得出的結(jié)論。

這些數(shù)據(jù)可能低估了真實(shí)情況，因?yàn)轭A(yù)算辦公室并沒(méi)有考慮那些享受421a免稅優(yōu)惠的公寓樓。因此，雖然按照外界的普遍看法，有些新建的共管公寓樓里集中了許多外國(guó)購(gòu)房者，但它們并沒(méi)有被包含在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，比如One57和中央公園西15號(hào)(15 Central Park West)。

在曼哈頓，非主要住宅的比例占到了29%，略高于全市平均水平，在中城區(qū)這類(lèi)深受投資者青睞的社區(qū)，非主要住宅的比例高達(dá)44%。

“這其中，有很多建筑是修建或改建于20世紀(jì)80年代，其中的戶(hù)型大多是單間公寓和一居室這類(lèi)較小的單元，”房地產(chǎn)估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說(shuō)，“一般來(lái)說(shuō)，戶(hù)型越小，作為臨時(shí)住所的可能性就越大.

或許令人意外的是，數(shù)據(jù)顯示，“絕大多數(shù)臨時(shí)住所的業(yè)主都是中產(chǎn)階級(jí)，”米勒說(shuō)，“這些業(yè)主在市區(qū)有一套單間公寓，但是家在郊區(qū)；又或者，這些公寓是他們的第一套房，但他們選擇將這套房子保留下來(lái)放租。”

斯瓦納·庫(kù)魯甘緹(Swarna Kuruganti)就是這么做的。2008年1月，她買(mǎi)了一套公寓。公寓所在樓盤(pán)叫做麥迪遜綠地(Madison Green)，位于東22街5號(hào)，是一處氣派的建筑群，包含424套單元，距離麥迪遜廣場(chǎng)公園(Madison Square Park)一街區(qū)之遙，出了前門(mén)走幾步路就能到地鐵站。

“那時(shí)候，我想買(mǎi)房已經(jīng)想了好幾年，也存了錢(qián)，所以雖然是在樓市的高峰期，我還是簽了約。”庫(kù)魯甘緹說(shuō)，她買(mǎi)下了26樓的一套一居室，坐擁帝國(guó)大廈的景觀(guān)。

當(dāng)時(shí)，作為管理顧問(wèn)的庫(kù)魯甘緹是單身，需要經(jīng)常出差。“一年當(dāng)中，我其實(shí)只有兩、三個(gè)月在家，”她說(shuō)，“我會(huì)回家度周末，但是一到星期一早晨，我就又回到飛機(jī)上了。”她跟鄰居都是點(diǎn)頭之交，平常在大堂里擦肩而過(guò)時(shí)會(huì)打個(gè)招呼。“但是這些高樓就像一座座小城市，有那么多的公寓和居民。就像是個(gè)自成體系的小世界。”她說(shuō)。

在麥迪遜綠地住了三年后，庫(kù)魯甘緹結(jié)識(shí)了她后來(lái)的丈夫，他們搬到了新澤西州的布盧姆菲爾德(Bloomfield)。她考慮過(guò)要把紐約的公寓賣(mài)掉，但“那是我第一筆真正的房地產(chǎn)投資，所有人都跟我發(fā)誓，這是一筆很好的投資，我應(yīng)該留著房子。”于是，現(xiàn)為初創(chuàng)公司W(wǎng)ellwatch.co創(chuàng)始人的庫(kù)魯甘緹開(kāi)始將房子出租。

“月供比較低，部分原因是樓里有很多公寓。而且這里的位置很好，比較靠近市中心，”房地產(chǎn)公司花旗居屋(Citi Habitats)的助理經(jīng)紀(jì)人納撒尼爾·福斯特(Nathaniel Faust)說(shuō)，他幫助庫(kù)魯甘緹找到了現(xiàn)在的租戶(hù)，每月支付4500美元（約合人民幣28166元）房租。“由于物業(yè)費(fèi)和房產(chǎn)稅比較低，斯瓦納可以用收來(lái)的租金支付月供，還有部分剩余。所以這樣的安排對(duì)她來(lái)說(shuō)很好。”

在麥迪遜綠地當(dāng)中，幾乎有半數(shù)公寓是非主要住宅。和獨(dú)立預(yù)算辦公室標(biāo)出的許多房產(chǎn)一樣，麥迪遜綠地的房?jī)r(jià)在其所在社區(qū)中相對(duì)便宜，現(xiàn)有一套兩居室以189.5萬(wàn)美元（約合人民幣1186萬(wàn)元）的價(jià)格上市；而在附近剛落成的共管公寓樓麥迪遜一號(hào)(One Madison)中，一套兩居室的掛牌價(jià)為465萬(wàn)美元（約合人民幣2910萬(wàn)元）。上述數(shù)據(jù)來(lái)自StreetEasy.com。

在獨(dú)立預(yù)算辦公室列出的榜單中，非主要住宅占比最高的樓盤(pán)是行政廣場(chǎng)(Executive Plaza)，其比例為74.4%。2012年，行政廣場(chǎng)內(nèi)享有減稅優(yōu)惠的公寓有379套，而現(xiàn)在，在這379套公寓當(dāng)中依然享有減稅優(yōu)惠的，只有97套了。行政廣場(chǎng)位于西51街150號(hào)，允許業(yè)主按月出租他們的公寓，樓內(nèi)的單元一般都較小，“有些房子特別小，還不到400平方英尺（約合37平方米），”巴拉維地產(chǎn)(Barlavi Realty)的所有人派伊·巴拉維(Pej Barlavi)說(shuō)，他對(duì)這個(gè)樓盤(pán)很熟悉，“難怪它的投資房占比最高，因?yàn)樗�的運(yùn)營(yíng)更像酒店而不是共管公寓樓。”

根據(jù)StreetEasy的數(shù)據(jù)，這棟樓內(nèi)有12套公寓待售，包括一套掛牌價(jià)72.5萬(wàn)美元（約合人民幣454萬(wàn)元）的一居室，另外還有95套出租單元。

其他榜上有名的樓盤(pán)還包括，西49街393號(hào)的環(huán)球廣場(chǎng)三號(hào)(Three Worldwide Plaza)，那里有超過(guò)54%的單元為非主要住宅；東40街235號(hào)的范德堡大樓(Vanderbilt)內(nèi)有近53%的非主要住宅；而在歐文廣場(chǎng)1號(hào)的澤肯多夫大廈(Zeckendorf Towers)，該比例為51%。

在臨時(shí)住所和投資房產(chǎn)占比很大的樓盤(pán)里，有些常住居民(full-time resident)表示，他們的大樓依然像個(gè)家。“雖然樓里并非所有公寓都是自住房，但我認(rèn)識(shí)很多業(yè)主，一點(diǎn)也不覺(jué)得這里是流動(dòng)人口聚居區(qū)。”麥迪遜綠地復(fù)式頂層公寓的業(yè)主帕蒂·加盧齊(Patti Galluzzi)說(shuō)。

2000年，加盧齊和丈夫?yàn)樽约杭皟蓚�(gè)孩子購(gòu)下了這套公寓。公寓帶一座環(huán)繞式陽(yáng)臺(tái)，城市天際線(xiàn)近乎一覽無(wú)余。“這個(gè)地方很有家的感覺(jué)。”加盧齊說(shuō)著，打量著她的客廳。客廳里很有生活氣息，玩具丟得到處都是，文件和咖啡杯隨意放在餐桌上。

艾倫·艾伯特(Alan Ebert)對(duì)于自己住了48年的兩居室也是一樣的感覺(jué)。這套房子位于西56街353號(hào)的旺多姆公園(Parc Vendôme)。根據(jù)預(yù)算辦公室的數(shù)據(jù)，在2012年獲得免稅優(yōu)惠的公寓當(dāng)中，現(xiàn)在約有半數(shù)不再具備減稅資格，因?yàn)樗鼈兪桥R時(shí)住所或投資房產(chǎn)。但是對(duì)于身為該共管公寓樓管委會(huì)成員的艾伯特來(lái)說(shuō)，這處樓盤(pán)一點(diǎn)都不像空樓。

“我們這里不是B&B（住宿加早餐）旅店，你不能把公寓以短于三個(gè)月的期限放租，”他說(shuō)，“這里的社區(qū)感是很強(qiáng)的。我們剛舉辦了一個(gè)歌舞表演晚會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)大約擠了100名觀(guān)眾。”

雖然，通過(guò)預(yù)算辦公室的研究結(jié)果，可對(duì)整個(gè)紐約市的住房所有者現(xiàn)象窺豹一斑，但是那些非主要住宅業(yè)主的真實(shí)人數(shù)，是很難被確定的，因?yàn)橄碛衅渌麥p稅優(yōu)惠的樓盤(pán)并未被包括在預(yù)算辦公室的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。其中有許多樓盤(pán)，享有的是優(yōu)惠力度更大的421a免稅政策。

“獨(dú)立預(yù)算辦公室的數(shù)據(jù)不包括聯(lián)排別墅或421a樓盤(pán)，所以有很多疏漏，但是在已統(tǒng)計(jì)的共管公寓和合作公寓中，非常住居民的人數(shù)很多。”Social Explorer公司總裁、皇后學(xué)院(Queens College)社會(huì)學(xué)系主任安德魯·A·貝弗里奇(Andrew A. Beveridge)說(shuō)。Social Explorer是一家跟蹤普查數(shù)據(jù)和人口統(tǒng)計(jì)信息的公司。

為填補(bǔ)數(shù)據(jù)空白，以便為圍繞臨時(shí)住所是否征稅的討論提供更充分的信息，紐約市財(cái)政局(New York City Department of Finance)上月（2014年12月——譯注）花了一整個(gè)月的時(shí)間，對(duì)享有421a免稅優(yōu)惠的公寓單元進(jìn)行了所有權(quán)狀況的審查。

到目前為止，這是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。“這很復(fù)雜，因?yàn)椴⑽匆?guī)定你必須是一名永久居民，才有資格享有421a免稅優(yōu)惠，”財(cái)政局負(fù)責(zé)商業(yè)免稅事務(wù)的西奧多·奧伯曼(Theodore Oberman)說(shuō)，“所以這不是我們通常統(tǒng)計(jì)的領(lǐng)域。”

為克服這一障礙，該機(jī)構(gòu)正通過(guò)查看業(yè)主的社保編號(hào)及其在紐約市的個(gè)人所得稅記錄，來(lái)審查公寓的所有者情況。到目前為止的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，在享受421a優(yōu)惠的曼哈頓樓盤(pán)中，大約有36%的公寓業(yè)主并不是常住居民，而常住居民的占比略低于此。然而這個(gè)結(jié)果也是不確定的，因?yàn)闊o(wú)法識(shí)別其余業(yè)主的身份。

房產(chǎn)所有者的問(wèn)題之所以蒙上了面紗，最有可能的情況是，那些房子是以有限責(zé)任公司的身份購(gòu)買(mǎi)的，這樣做就無(wú)需提供社保編號(hào)。 “你只需要打著有限責(zé)任公司的旗號(hào)來(lái)買(mǎi)一套公寓，這樣他們就找不到你了，”米勒說(shuō)，“這簡(jiǎn)直荒唐可笑。”

至于眼下已經(jīng)獲得的數(shù)據(jù)，“它反映了城市居民的收入越來(lái)越不平等，你可以買(mǎi)一套相對(duì)昂貴的公寓，而且不需要經(jīng)常占用它，”貝弗里奇說(shuō)，“住房支出的曲線(xiàn)很奇怪。窮人得花很大一部分錢(qián)來(lái)買(mǎi)房；中產(chǎn)階級(jí)在買(mǎi)房和還貸上的花費(fèi)沒(méi)有那么多；真正的富人會(huì)在住房上花很多錢(qián)，但只因他們買(mǎi)了很多套房子。”