誰在主導中國第四輪的海外買樓潮？
來源：aaa作者：北美購房網時間：2015/3/19
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在中國企業和個人蜂擁出海買樓、買房的今天，萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅與數家媒體聊了聊的海外房市的最新進展。作為世界上最活躍的房地產咨詢公司之一，萊坊在全世界52個國家有335個辦事處，幾乎與所有國內地產公司在海外擁有合作關系。
紀言迅總結稱，過去數年中，中國人出海買樓經歷了四輪浪潮。
第一輪浪潮的主導者是國家的主權基金，類似中投這樣的高門大戶，背后有國家政策助推的因素；第二輪的主導者是開發商，動機即為出海尋求新市場；第三輪的主導者是保險公司，它們在國外投資購買一些核心項目，特別是城市中的標志性物業，一方面，這樣的物業在質量和位置上較為可靠，價值易于掌握；另一方面，也可以推動自身品牌在海外推廣。目前這個趨勢正熱。
第四輪浪潮剛剛興起，參與者身份更為多元化，有小型的國企、民企和部分高凈值人士，這些投資人經常去海外做一些精品酒店，投資的目標也從一些重點城市，如倫敦、悉尼等，向一些區域性的金融中心，比如曼徹斯特發展。
紀言迅強調，這四輪浪潮并非先后發生，目前，前三輪都尚未結束，第四波已經出現。
談及房企大舉出海的原因，有兩方面因素，一是來自國內的推動力；二是來自海外的吸引力。
其中，來自國內的推動力指的是中國樓市放緩，紀稱，這已經是“不能否認的現實”。
據萊坊接觸了解，現在開發商們的狀態都不太好，市場上僅僅是一線城市和部分二線城市，賴于剛性需求的支撐，情況尚好。三四線城市則普遍存在去庫存的壓力。在這種情況下，所有有能力的人和有能力的開發商都在向國外看。
根據數據，我國房地產投資對GDP增長的貢獻“比例太高”，一般來說，發達國家地產對GDP的貢獻率是1%到2%（例如，澳大利亞為1.2%），意味著房地產如何發展也不會影響到GDP，也就沒有政策圍繞著房地產制定的情況。
而中國情況特殊，地產對GDP增長的貢獻是4%，在這種情況下，如果房地產衰退或者下行對GDP拖累很大，從而會捆綁政策走向。
根據萊坊最新統計，從2014年中到現在，全國99%的城市樓市都在下行，而根據一般規律，從刺激政策推行到將下行市場逆轉為上行，中間會有兩年的滯后期，所以可以推斷，未來一兩年房市都不會太好。
在這種情況下，小開發商、中小開發商和一些投資在國內的人肯定會向外圍發展，從而求生存，否則面臨賣盤的風險。
來自海外的吸引力則是更廣闊的市場和投資回報。
投資者歸根結底還是要看回報，但是回報率不能單看，要加上一個息差。這個息差就是“相對于10年的債券，投資房地產以后你能賺多少”，如果回報率是一樣的話，“寧可買債券，干嘛要買房子。”
紀言迅表示，從息差來說，東京、法蘭克福、華盛頓、休斯頓這種的二線城市，其實更為吸引人，只是現在第四波的投資者還想去核心項目，慢慢才會重視這些邊緣性項目。
目前，中國主要的投資方向是東南亞和歐洲。具體來講，在紐約、倫敦和澳洲的投資量相仿，中國在澳大利亞的投資總額增長強勁，2014年年增長超過60%。
相較而言，中國人對美國“有點怕”，無論是政治因素的考量，還是法律、稅收方面的不清晰，包括地產、地權尚需大量的解釋工作等等，使得中國的投資客寧可去更透明、更方便的地方投資。
紀言迅說，如果美國的相關的政策、法規再清楚點，中美系再友好一點，美國就是未來的巨大的潛在市場。
美國的市場目前主要集中在曼哈頓和洛杉磯，未來的目標應該是休斯頓、芝加哥這樣的城市，曼哈頓、洛杉磯可以買的東西會少。
就倫敦而言，所謂的標志性建筑都已經被中國的投資者買下，尤其是集中在倫敦北岸的一些高級的寫字樓，南岸就較少，只有一、兩個。相信這些東西買完以后，會向倫敦別的方向發展，比如金絲雀碼頭和碎片大廈這樣的物業。
特別值得一提的是對于超高凈值人士，倫敦、悉尼、紐約這樣的城市特別吸引力，一部分是因為移民；一部分是小孩念書；也有一些是純投資。也有去馬德里、里斯本、或者是東南亞這些地方投資，基本上不是看投資的增長，而是看新興市場的物業的價值，投資價值升值較快。
要提醒的是，需小心當地政局的不穩定，和匯率的波動這些風險，以前很多買家不熟悉外國市場，逞能跟風進入，不乏跌跟頭的案例。
如果經濟持續不穩定，投資者的注意力還應該集中在傳統的市場上，當然可能不一定是在傳統的門戶城市，可能會是一些所謂的二線城市，紀言迅稱。
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