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近幾年來，中國的房地產市場開始放平, 加上人民幣貶值和中國股市危機, 造成中國資金大量外流, 其中絕大部分來到了美國。據統計, 2014年美國25%以上的海外投資來自中國。

房東免責商業地產 (NNN)目前是低風險投資者的首選, 租金凈回報一般在6%-7%之間。當然，土地開發也是一種選擇, 高風險也相應有高回報。

在做任何土地開發之前, 投資者必須了解中美商業文化的差異。在美國, 政府對土地開發有非常詳細的規定, 來保護投資者本人及其第三方合作人。無論是設計, 工程, 融資, 營銷, 法律，還是政府許可, 每一個環節都要交由專業人士來處理, 而這些專業人士將組成一個團隊，一起完成項目開發。

接下來，我們將介紹美國土地開發最基本的步驟。無論您是打算與第三方融資，還是獨立做開發，這些信息都對您非常有用。由于內容較多，我們將會分成幾期來介紹：

1.         設計前階段

銀行貸款

·             如果海外投資者打算申請銀行貸款購買土地, 難度相當大。因為土地風險非常高, 所以在銀行無法確定土地開發的可能性時，都不愿貸款。

·             在投資者用現金購買土地后, 會有較多的建筑貸款選擇。一般銀行會要求投資者首付50%, 利息一般在4%-6%之間。

·             根據項目的大小, 地點和投資者的信用度, 首付可能會增加或減少, 銀行也可能要求海外投資者和本地有開發經驗的開發商一起合作開發項目。

可行性報告

·             研究政府的土地規劃來確定該地產的開發潛力和規劃要求

·             研究該土地的授權,和政府許可歷史

·             根據以上調研結果, 擬出一個基本的設計方案

·             根據已有的數據, 計算預期成本和利潤

·             詢問許可流程, 查看當地政府是否對該地產有特殊要求。根據項目方案和規模, 這個過程可能會涉及到市政府, 省政府甚至國家政府部門

地形測量

·             土地測量師會對該地產的面積, 地形, 樹木, 水流, 公共設施所在地等方面進行勘探

·             了解和記錄土地當前有無特殊狀況, 如濕地, 暗流等

·             對地形測量圖蓋章, 待日后申報政府

巖土測試

·             巖土工程師會對土質和坡度進行測量。如果坡度超過40%, 則表示該地屬于陡坡，在設計和審批過程中需要特殊考慮。其他測試包括泥石流, 土地液化和泛洪測試等

·             給結構工程師在地基設計和護土方面提供專業和有效的建議

·             對土質報告蓋章, 待日后申報政府。

·             研究并查看該地產有無在日后會增加開發費用的特殊狀況, 如斜坡, 濕地等。這些問題都可能需要工程師來進行進一步勘探

·             做市場調研, 了解市場的走勢，并尋找可參照的地產項目

土木工程

·             土木工程師對該地產和周邊環境進行勘探

·             土木工程師對管道, 排污, 基礎設施連接和其他非建筑有關項目進行設計

·             對土木工程設計方案蓋章, 待日后申報政府

自然生態

·             如果在地產商發現有濕地, 溪流, 暗流, 特殊樹種和野生動物的話, 投資者需請生物學家和環境學家對該地進行進一步勘探

·             如果以上情況發生, 州政府和國家政府會關注該開發項目, 會進行更多勘探和測試

2.         設計階段

建筑設計

建筑設計師不僅要設計出符合投資者要求的設計, 同時也要遵從政府的法律法規, 土地規劃要求, 工程師的建議等。

設計師可按以下方式計費：

1）一次性付清, 2）按小時, 3） 按每平方尺4）按總開發成本的百分比

建造工程投標

總承包商根據項目規模, 范圍, 建筑設計, 工作人員數量提供精確、詳細的估算。

出價因項目而異。投資者需要提供詳細的工程估價并列出工程每部分的時間和預算。承包商的出價是他們專業度和可靠性的體現。投資者應從謹慎對比多個標書，不應以價格為最終導向。

結構工程

·             建筑工程師提供地基, 重力(結構穩固)和橫向 (防地震)設計, 建筑材料以及其他相關設計。

·             對結構設計、計算和工程細節蓋章, 待日后申報政府。

3.         規劃許可階段: 土地使用

市政代表會議

·             通常情況下, 投資者應和以下部門: 土地使用, 建筑, 消防, 交通, 社區, 健康的代表會面，討論其初步設計,  并聽取意見和建議。

·             會議中, 盡量和代表們就探討已經發現的地質問題，或預先審批初期設計方案。如果開發中可能遇到的問題已在會議上商定好，日后開發時會節省很多時間。

·             該會議可作為可行性報告的一部分，建議盡早進行。

土地使用許可(Master Use / Land Use Permit)

·             土地使用許可是新項目開發和土地邊界調整等的必經流程。

·             該許可通常在建筑許可獲準之前下發。

·             調查員會關注如何利用土地和物業（例如：使用和占用率, 樓高, 占地率, 容積率, 空地, 停車, 步行和公交, 綠化設計等), 而不是建筑設計細節。

·             該階段通常需要6－9個月

4.         建筑許可階段

建筑許可也許是開發前最重要的一個環節, 通常在土地使用許可通過之后開始。但不同地區可能會有不同流程。建筑許可一般涉及好幾個政府部門和多位調查員。審批時間一般為6-12個月, 根據發展規模和建筑物數量而定。

建筑、人身及消防安全

·             建筑法規著重于性命安全, 緊急出口, 施工方法, 占用分離, 結構耐火性, 內飾舒適性等方面。

土地規劃

·             更進一步的土地使用審核，涵蓋建筑和馬路之間的距離, 建筑占地比例, 高度, 建筑間隔, 開放空間, 景觀綠化, 停車和建筑進出口等。

能源使用

·             檢查隔熱性、保溫性和建筑內部電路系統是否符合國家能效標準和室內空氣質量法案。

·             審核建筑的環保機制 （包括 LEED, BuiltGreen等) 的設計標準。

消防

·             檢查建筑的防火、噴水系統, 電梯規劃, 有無緊急撤離標識, 消防報警系統等。